|
זה לא סתם מגרש. הוא נמצא בשכונת רבין הפופולרית. גודלו כ-9 דונם, ויש לו תב"ע מאושרת לבניית 180 דירות. אור יהודה היא בשנים האחרונות אחת הערים המבוקשות לבנייה למגורים, כי היא גם בתוך אזור ביקוש מרכזי, וגם מחירי הדירות סבירים (הכל יחסי). ארבעת האחים ישראל, הראל, גיל ו חן שפירא קנו את המגרש בעשור הקודם. אין מידע על פרטי העסקה. ב-2009 מכרו את המגרש לחברת שפיר, שהם גם בעלי השליטה שלה. בנובמבר 2011 מכרה שפיר את המגרש לחברת לנדאו, בעסקה לפי 35% - כלומר, שפיר תקבל את תמורת המכירות של 35% מהדירות - ועוד 1.8 מיליון שקל במזומן.
|
|
הנושים לוטשים עיניים למגרש
|
|
|
כשנקלעה לנדאו לקשיים, התברר שהמגרש הוא אולי הנכס העיקרי שלה. עשרות נושים לא מובטחים הביטו בעיניים כלות על המגרש. היות שאין להם בטחונות, תקוותם היחידה היא לקבל כסף ממכירת המגרש. לכן חשוב להם, שיימכר במחיר גבוה ככל האפשר. אז כמה שווה במגרש? השמאי עודד האושנר, לשעבר יו"ר לשכת שמאי מקרקעין, ערך בדצמבר אשתקד בדיקה יסודית וקבע, ששוויו של המגרש 73.8 מיליון שקל, שהם כ-400 אלף שקל לקרקע ל דירה.
|
|
עמרם אברהם: חוב של 18 מיליון שקל
|
|
|
הנושים הלא-מובטחים ציפו, על כן, שהמגרש יימכר בעשרות מיליוני שקלים. הנושה הגדול ביותר בקבוצה זו הוא חברת הבנייה עמרם אברהם, הבונה מאות דירות על חוף ימה של חדרה. צ. לנדאו חייבת לה 18 מיליון שקל. החובות לנושים האחרים, בהם חברות שיש אלוני ואיטונג, נאמדים בכ-7 מיליון שקל. החוב הכולל: 25 מיליון שקל. הייתה להם תקווה, שמכירת המגרש תפתור להם את הבעיה. אבל - קבע האושנר - יש לנכות משוויו של המגרש מיסים (השבחה, שבח, רכישה) בכ-19 מיליון שקל, ועוד אגרות והיטלים לרשות המקומית בכ-18 מיליון שקל, ועוד 6 מיליון שקל לפינוי ארבעה פולשים, שיש לקנות לכל אחד מהם דירה ב-1.5 מיליון שקל. נציג עיריית אור יהודה אומנם אמר שהיו מגעים על מתן הנחה בתשלומים, אבל דבר לא סוכם. הצדדים התכנסו ב-7 ביולי באולמו של אורנשטיין. הוא שמע שחברת שפיר מוכנה לקנות את המגרש ב-10 מיליון שקל, וכונס הנכסים הרשמי סומך את ידיו על ההצעה. אורנשטיין אישר: שפיר תקנה את חלקה של לנדאו במגרש (65%) ב-10 מיליון שקל. הנושים נדהמו. לא זה מה שחשבו, לא זה מה שציפו. בתוך 24 שעות הגישו לבית המשפט בקשה לעיין מחדש בשוויו של המגרש. לדבריהם, שלא תועדו במסמכים, שוויו של המגרש נע בין 70 ל-80 מיליון שקל. נכון, יש מיסים ואגרות ופינויים בכ-38 מיליון שקל. אבל גם לאחר כל זה, טענו, שוויו של המגרש יהיה בין 30 ל-40 מיליון שקל. הם דרשו דיון מחודש בבית המשפט, וכינוס אסיפת נושים כדי לדון בנושא.
|
|
"הנושים שכחו, שרק 65 אחוז עומדים למכירה"
|
|
|
ביום שני השבוע עיין אורנשטיין בכל הטענות, ודחה אותן. "הנושים שכחו, שמה שעומד למכירה הוא לא המגרש כולו, אלא ה-65 אחוז של לנדאו" - הזכיר. להם אם השווי נטו לאחר מיסים והוצאות אחרות הוא 30 מיליון שקל, אזי 65% שווים 19.6 מיליון שקל. אבל כאן, כמדומה, הייתה בעיה קטנה. אם השווי הוא כ-20 מיליון שקל, איך מוכרים את החלק של לנדאו ב-10 מיליון שקל? סגן הנשיאה מנה את הגורמים, המפחיתים עוד יותר את שוויו של המגרש: - הנאמן לחברת צ. לנדאו אינו יכול למכור את חלקה של לנדאו לכל מי שירצה, כי לפי ההסכם (מלפני שנים) בין שפיר ללנדאו, דרושה הסכמת האחים שפירא להכנסת שותף חדש. ברור, שאם שפיר הציעו מחיר מסוים, הם יתנגדו לכל קונה-בכוח אחר.
|
|
- מדוע אין התמחרות, כמקובל במקרים כאלו? מאותה סיבה שהוזכרה זה עתה. אי-אפשר לערוך מכרז או התמחרות על המגרש, כי לאחים שפירא יש זכות וטו;
- פינוי הפולשים: "קיים חשש שבית המשפט לא יורה על פינוי הפולשים, או יחייב את החברה לשלם להם סכומים גבוהים יותר";
- זמן שווה כסף: חברת שפיר הציעה לשלם 10 מיליון במזומן ומיד. אם ידחו את ההצעה, יהיה צורך לחכות זמן ניכר למציאת קונה, ועוד זמן לדיון בעניין הפולשים בבתי המשפט, וחברת לנדאו תיכנס להוצאות מימון גבוהות.
|
|
יש לי הוכחה שאני צודק - הודיע השופט, ושלף קלף מנצח: קבוצת גבאי הציעה לקנות את חלקה של לנדאו ב-11 מיליון שקל. אז אם שפיר משלמת 10 מיליון, זה מחיר די טוב. הנושים הזכירו לשופט, שהישיבה שבה הוחלט למכור את המגרש לשפיר נמשכה 18 דקות. איך אפשר לסגור עסקה כל כך מהר? השופט אורנשטיין טרח והסביר: "בדיון קודם, ב-25 במאי, שמעתי את כל הטיעונים לכאן ולכאן, ואני מכיר את הנושא. לכן יכולתי לפסוק במהירות". זה באמת אופייני לסגן הנשיאה, ששיטתו היא לקבל החלטות נכונות, וגם מהירות, ללא סחבת.
|
|
33 מיליון, ולא 10 מיליון שקל
|
|
|
לכאורה, הכול טוב ויפה. אבל אמש (יום ה', 30.7.15), קרתה תקלה בלתי צפויה: חברת שפיר הודיעה, שהיא תרכוש מהאחים שפירא את המגרש כולו ב-51 מיליון שקל. היא גם תשלם כמובן 10 מיליון שקל לנאמן של לנדאו, ועוד מיסים ב-14 מיליון שקל. נעזוב לרגע את התשלומים הנלווים: שפיר קונה 100% מהמגרש ב-51 מיליון שקל. כלומר, 65 אחוז ממנו שווים 33.2 מיליון שקל, ולא 10 מיליון שקל! האם הסיפור ייפתח מחדש?!
|
|
