|
המגרשים נמכרו בשלוש שיטות
|
|
|
מה היה המחיר שבו נמכרו המגרשים? כל אחד מבעלי הקרקע בחר את הצורה הנוחה לו. כל אחד משלושת השותפים שילם בעד חלקו בקרקע בצורה שונה. בסך-הכל, בעלים של קרקע ל-150 דירות העדיפו וקיבלו תשלום במזומן. בעלים של 157 דירות העדיפו עסקת אחוזים, שבה יקבלו בעתיד 43% מהדירות שיבנו על המתחם. היתרה, בעלים של קרקע ל-212 דירת, העדיפו "עסקת תמורות". כלומר, לא לקבל דירות בפועל, אלא לקבל 43% מתמורת המכירות של הדירות על הקרקע, שהייתה שלהם (יש הבדלים בין שתי השיטות, גם שיקולי מס). המגרשים, שעברו לבעלות שלושת השותפים, מתוכננים לבניית ארבעה מגדלים בני 23 עד 25 קומות, שבכל אחד מהם כ-120 דירות. יתר 54 הדירות יבנו בבניינים בני ארבע קומות. כך קבעה התב"ע העירונית. הבנייה החלה רק לאחר שנים, בין היתר בגלל הצורך לתכנן את הפרויקט הגדול, ולהשיג התרי בנייה וכל האישורים הדרושים האחרים. עוד שני הליכים שהיו בדרך, תחילה, קביעת הקבלן המבצע: אשטרום תבנה בעבור החברה-הבת שלה אשדר, צמח המרמן תבנה את הדירות שלה בעצמה, אשדר התקשרה בהסכם ביצוע עם שני היזמים האחרים.
|
|
הליך שני היה ארגון הליווי הפיננסי. נחתם הסכם עם בנק מזרחי-טפחות, שהוא הבנקאי של הפרויקט, באשראי העשוי להגיע עד 664 מיליון שקל. ההלוואה היא בריבית פריים ובעוד 1%. הבנק דרש וקיבל מהיזמים הון עצמי של 62.5 מיליון שקל, שיופחת ל-50 מיליון שקל עם התקדמות המכירות וירידת הסיכון של הבנק. בינתיים חלו שני שינויים חשובים בבעלות על הפרויקט: - ביולי 2011 חילקו השותפים ביניהם את הקרקע, וכל אחד קיבל מגרש לבניית מגדל. אשדר, לנשל, קנתה מהשותפות אחד המגדלים, ושילמה לשותפו כ-185 מיליון שקל. כמובן ש-33% ממחיר זה, כ-62 מיליון שקל, היו העברה מכיס לכיס, מאשדר לאשדר. לאחר פיצול המגרשים, נשארו לשותפות מגרש ל-120 דירות ומגרש נוסף, לבניית 54 דירות בבניינים נמוכים.
|
|
אחד המגרשים נמכר לקבוצת רכישה
|
|
|
- בפברואר 2013 מכרה השותפות לקבוצת רוכשים את המגרש הגדול שנשאר לה. היא קיבלה בתמורה 107.5 מיליון שקל.
במקביל, החלו הבנייה והמכירה של שלושת המגדלים. ככל הידוע, המכירות מתקדמות יפה, ועד עתה נמכרו 60%, אולי יותר, מהדירות. עתה נחזור למגרש הגדול החמישי. כאמור, ב-2008 קנו שלושת השותפים ארבעה מגשרים למגדלים. המגרש החמישי, גם הוא ל-120 דירות, נשאר בבעלות שני בעלי קרקע פרטיים, בחלקים שווים. באחרונה, מכרו שני הבעלים לשותפות גם מגרש זה. אחד הבעלים יקבל 43% מהדירות, והבעלים השני יקבל תמורות, כלומר 43% מתמורת המכירה של הדירות. שני המוכרים יוצגו על-ידי עו"ד שאול ברגרזון, עו"ד ותיק ומנוסה בתחום הנדל"ן. הוא אחד האנשים החשובים שעמדו מאחורי עסקה זו.
|
|
מהנדסי הבניין מובילים את העסקה
|
|
|
|
מי הם הגיבורים האחרים של עסקות אלו?
▪ ▪ ▪
|
- ארנון פרידמן (50) מנכ"ל אשדר, מנהל את אשדר מזה שבע שנים. פרידמן, מהנדס בניין, בוגר הטכניון. הוא כנראה מנהל מוצלח מאוד, כי באחרונה החליט דירקטוריון החברה לשדרג את שכרו וההטבות שיקבל, עד ל-3.7 מיליון שקל לשנה. אחת העסקות המוצלחות שעשה: אשדר, בניצוחו, קנתה מרשות מקרקעי ישראל מגרש בעיר החדשה חריש. לאחר זמן קצר מכרה החברה את המגרש (באישורה של הרשות ליזם אחר, ברווח של 32 מיליון שקל.
- חיים פייגלין (56) מהנדס בניין, בוגר הטכניון, מנכ"ל חברת הנדל"ן צ.מ.ח המרמן. לפני 20 שנה הקים פייגלין, יחד עם אבי בן אברהם (ראו בהמשך), את חברת צמח המרמן. שניהם הם קבלני בניין חיפאים ותיקים, המתגוררים בחיפה. בניצוחם, הרחיבה צמח המרמן את פעילותה לאזורי ביקוש מובילים, כולל שותפות בשני פרויקטים בתל אביב - מגדל מגורים בנווה צדק ומתחם בצלאל. פייגלין הוא מבעלי גרעין השליטה בחברה, ומחזיק כ-14% ממניותיה (אולי יותר).
- אבי בן אברהם (79) גם הוא מהנדס בניין בוגר הטכניון - כנראה שזו סגולה לניהול טוב של חברות בנייה...
- רן בן אברהם (46) סגן מנכ"ל לשיווק של צמח המרמן, בנו של אבי. בניגוד לאביו ולגיבורים אחרים של העסקה, הוא לא מהנדס בניין, אלא מהנדס תעשיה וניהול, בוגר אוניברסיטת תל אביב, וגם מתגורר בתל אביב. הבן והאב הם מבעלי גרעין השליטה בצמח המרמן, ומחזיקים לפחות ב-10% מהמניות.
- דרור נגל (53) המנכ"ל החדש יחסית של חברת אזורים. המשקיע היהודי-קנדי חיים הרש פרידמן, בעל השליטה באזורים, הפתיע לפני שנתיים וחצי, כאשר מינה את נגל למנכ"ל החברה. במקומו של אופיר גרינברג. למה הפתיע? כי דרור נגל לא היה בעבר איש נדל"ן, ואיננו מהנדס בניין. הוא בא מתחום הפיננסיים, והיה בעבר מנהל ההשקעות הראשי של חברת הביטוח הפניקס. לפי שעבה נראה, על-פי עסקות אחרונות, שהוא מצליח בתפקידו.
- יצחק ועידו חג'ג, שני אחים כבני 40, שנכנסו בשנים האחרונות בתנופה לעסקות נדל"ן בתל אביב ובערים אחרות. הם אלו שארגנו, לפני כשנתיים וחצי - בעזרת שניים נוספים שיוזכרו מיד - את קבוצת הרוכשים, שקנתה מהשותפות את המגרש, שהוזכר למעלה. ליתר דיוק, הם ארגנו קבוצה של 102 רוכשים. 18 (או 19 - הנתונים משתנים מפעם לפעם) הדירות הנותרות נרכשו אישית על-ידי האחים חג'ג'. ככל הידוע, הדירות הללו כבר נמכרו, כולן או רובן, לרוכשים פרטיים.
|
|
- רוני מאנה, מתווך נדל"ן מוביל מזה שנים רבות. הוא היה שותף בארגון קבוצת הרוכשים. מאנה גם שותף עם האחים חג'ג' בפרויקט בנייה ב"סיטי" של תל אביב.
- אורי דורי, קבלן ותיק ומוביל, ובעבר גם נשיא התאחדות הקבלנים. הוא מכר בזמן הנכון את חברת הבנייה שלו לגזית-גלוב-ישראל, וזו נקלעה לקשיים, אחרי תקופתו של דורי. דורי פעיל כיום בתחומי נדל"ן שונים. בין היתר, היה אחד ממארגני קבוצת הרוכשים.
- עו"ד ברוך אדלר, גם הוא ותיק ומנוסה בעסקות נדל"ן. הוא שארגן את העסקה משנת 2008, שבה קנו שלשת השותפים את הקרקע מהפרטיים. שני בעלי הקרקע שלא מכרו את המגרש ב-2008, העדיפו לקבל את הסיוע המקצועי מעו"ד ברגרזון.
|
|
