|
בין הקונים: ח"כים ויו"ר השמאים לשעבר
|
|
|
מי קונה את הדירות? דביר: "חברי כנסת שלא אנקוב בשמם, היו"ר לשעבר של לשכת שמאי המקרקעין ארז כהן, בעלי מקצועות חפשיים, נכים". מה בונים והיכן? דביר: "עם השלמת הקבוצה, נתחיל בבניית מגדל בן 17 קומות בשכונה א' בכניסה לעיר. הקבלן הראשי יהיה מחמוד תאופיק מאום-אל-פחם - במאמר מוסגר: חלק ניכר מקבלני הבניין של ישראל הם כיום ערבים, ורמתם סבירה ואף גבוהה. בנק פועלים יתן ליווי פיננסי. בכל קומה 12-10 דירות, כמעט כולן קטנות. החלטנו לקרוא לו "מגדל אוקספורד", כי הוא מיועד לסטודנטים בלבד". למה דווקא שם? דביר: "ערכנו סקר שוק, ומצאנו שבבאר שבע יש ארבעה מגדלי דירות להשכרה. שניים מהם - "קמפוס" ו"אלכסנדר ינאי" - מיועדים רק לסטודנטים. בשני האחרים - "בית שיאים" ו"מרכז גילה" - משכירים דירות גם לאחרים, והדבר איננו לטובת הבניין והסטודנטים. יש די הרבה דירות וחדרים להשכרה לסטודנטים בעיר. החלטנו לחפש פינה משלנו - ומצאנו". אז למי באמת מיועד המגדל? דביר: "שוכרי הדירות יהיו מאות סטודנטים מתוך ה-7,000 הלומדים בשלושה מוסדות אקדמאיים, הסמוכים מאוד למגדל: 4,000 במכללת סמי שמעון, 2,000 במכללה הטכנולוגית, ועוד כ-1,000 בפקולטה לרפואה של האוניברסיטה". בארבעת מגדלי הדירות לסטודנטים כיום מספר ניכר של דירות ריקות שלא הושכרו. דמי השכירות נעים סביב 3,000 שקל לחודש לדירות קטנות, שני חדרים ופחות. אי-וויב בטוחה, שכל חברי הקבוצה יצליחו להשכיר את דירותיהם. דביר מצביע על היתרונות במגדל שלו: "הדירות מצוידות בריהוט מלא של קסטיאל, מטבח מצויד בכל הכלים עד למזלג האחרון". בבניין עצמו יהיו חדר כושר, בית קפה ובית כנסת.
|
|
איך בטוחים היזמים, שרק סטודנטים ישכירו שם דירות? פשוט מאוד: ב-27 ביוני אישרה הוועדה המקומית לבניין ערים את התב"ע, הקובעת ישר ולעניין, שהדירות מיועדות לסטודנטים בלבד. במגדל יהיו: 112 דירות של 3 חדרים (אמנם קטנים), 60 דירות של 2 חדרים, 8 היחידות הנותרות יהיו דירות של 4 חדרים, דופלקסים של 96-92 מ"ר, וגם פנטהאוז. "שמונה הדירות הללו מיועדות לנו, ולא לחברי קבוצת הרכישה". כך אומרים היזמים. אין פירוט על תוכניות היזמים לגבי הדירות המיוחדות. מה מחיר הדירות? אופיר דביר: "דירה בקומה ראשונה עולה 710 אלף שקל. המחירים עולים ב-5,000 שקל לקומה, כך שהמחיר הממוצע הוא 750 אלף שקל. כל מי שהצטרף לקבוצת הרכישה שילם במזומן 50% ממחיר הדירה. הכספים הופקדו בנאמנות במשרד עורכי הדין הרצוג-פוקס-נאמן, וישמשו בבוא העת למימון הבנייה. הקונה ישלם את היתרה תוך כדי התקדמות הבנייה. בנק הפועלים יתן ליווי פיננסי, וכנראה גם ערבויות חוק מכר. הדירות אינן זולות, והן חלק מהזינוק שנרשם בשוק הדירות בעיר בשנתיים-שלוש האחרונות. מעבר צה"ל לנגב, בניית בסיסים צבאיים ליד העיר, הארכת כביש מספר 6, שיפור התדירות ברכבת, בניית קניון ענק - כל אלו הביאו להתייקרות הדירות בעשרות אחוזים. הודעת ראש הממשלה בנימין נתניהו, שבאר שבע הולכת והופכת ל"בירת סייבר עולמית", נתנה דחיפה נוספת.
|
|
תשואה של 5% ועוד רווחי הון
|
|
|
אפשר עוד להרוויח עם השכרת הדירות, אם הן כה יקרות? דביר: "על-פי מצב השוק בבאר שבע, יושכרו הדירות בכ-3,400 שקל לחודש בממוצע. אנחנו ממליצים לחברי הקבוצה להתקשר עם חברת BGU, בבעלות יניב חי, המתמחית בהשכרת דירות לסטודנטים. בעל הדירה ישלם דמי תיווך כמקובל, שכר דירה של חצי חודש, או כ-1,700 שקל לדירה. חוזי השכירות יהיו לשנה, עם אופציות הארכה". דמי השכירות, בניכוי העמלות, יניבו לבעל הדירה תשואה של 5% נטו, הגבוהה מהמקובל כמעט בכל מקום בארץ! בנוסף, הוא יכול כמובן לצפות לרווחי הון, כשימכור את הדירה בעתיד". איך נראית העסקה מנקודת מבטו של הסטודנט? דביר: "אם נניח שכל דירה מיועדת לשני סטודנטים, ישלם כל אחד מהם כ-1,800 שקל לחודש (כולל עמלה לחברת התיווך). דמי שכירות אלו דומים לדמי השכירות במגדלים האחרים בבאר שבע. במגדל שלנו מקבל הסטודנט תמורה גבוהה יותר, החל בריהוט וכלה בחדר כושר. אני מעריך שלא תהיה בעיה להשכיר את הדירות". גם המתווך יניב חי יעשה עסקים טובים. הוא יקבל מבעלי הדירות כ-290 אלף שקל. בנוסף, יקבל עמלות מהסטודנטים, שחלקן יכסה את הוצאותיו, וחלקן יגדיל את הכנסותיו.
|
|
עסקיה של הקבוצה שאינה רוצה פרסום
|
|
|
אי-וויב היא אחת מקבוצה של 16 חברות הפעילות בנושאי נדל"ן וטכנולוגיה עילית בראשות רפי גבאי. יש לה ארבע חברות נדל"ן: אי-וויב נדל"ן; היילנד (חברת תיווך המשווקת דירות בהיקפים גדולים); פרומיס-לנד, המשווקת דירות ליהודי חו"ל; מרגולין, חברת ניהול הנדסי משפחתית, שנמכרה לפני כשנה לאי-וויב. להלן רשימת החברות האחרות של הקבוצה, כולן (אלא אם צוין אחרת), עם הקידומת "אי-וויב". שמן מעיד על תחומי פעילותן, בדרך כלל בנושאי הייטק ותקשורת: - מובייל - פתרונות לתקשורת ניידת
- אס.די. - פתרונות תוכנה בתחום הבריאות
- אימפקטיה (ללא הקידומת) - ניהול מסחר בניירות ערך
בנוסף, יש לקבוצה חברות לניהול נכסם ולרישוי תוכנות. חברה-בת בשם אי-וויב ברזיל מנהלת פעילות בתחום התוכנה במדינה זו. משרדי החברות נמצאים במתחם קסטיאל, בשכונת פלורנטין בדרום תל אביב. דביר מחייך: "הגענו לחנות הרהיטים הידועה כדי לקנות רהיטים למגדל, ופתאום גילינו, שבצמוד לתצוגת הרהיטים עומדים חדרי משרד להשכרה. הרעיון מצא חן בעינינו, ושכרנו את המשרדים!". דביר אינו מתלהב לדבר על עסקי הנדל"ן של חברתו. בדיקת News1 העלתה, כי החברה בנתה בעבר בנייני מגורים בעכו, ברעננה ובהרצליה. בקרוב תתחיל לבנות בניין בן 22 דירות ברחוב ישראל מסלנט בתל אביב (ליד קריית שלום), וכל הדירות כבר נמכרו. פרויקט אחר הוא בניין בן 43 דירות בדרך סלמה 117 בתל אביב. בנוסף, מתכננת החברה לבנות בניין ברחוב הגדוד העברי 57, בדרום תל אביב. עסקה נוספת היא בניית בית מגורים ברחוב ברדיצ'בסקי בגבעתיים. השיטה של אי-וויב היא לבנות בניינים בני 7-5 קומות, מהסוג של "בנייני בוטיק". צורות ההתקשרות הן בדרך כלל קבוצות רכישה או תמ"א 38. פרויקט אחד, מכל מקום, אין החברה יכולה להסתיר, גם לו הייתה רוצה, כי מדובר בבנייה על קרקע ממלכתית, בעיר חריש, שזכתה וזוכה לפרסם רב. דביר: "לפני כשלוש שנים רכשנו, במכרז של רשות מקרקעי ישראל, מגרש ל-168 דירות בחריש. התחלנו בבנייה. כל הדירות מכורות מראש. דירות 4 חדרים נמכרו ב-800 אלף שקל". בדיקת News1 גילתה, שמדובר במגרש שנרכש על-ידי קבוצת רכישה חרדית, ואי-וויב נדל"ן בונה עליו את הדירות.
|
|