אפי שקדי – העסקות של היזם הצנוע

לפני כשנתיים היה אמור שקדי לסדוק את חומת האלמוניות שלו: ב-27 באוקטובר 2014 הגישה אפי פיתוח לבורסה לניירות ערך טיוטה של תשקיף לגיוס 60 מיליון שקל, בהנפקת אגרות חוב. אולם לטיוטה לא היה המשך. שקדי החליט לבטל את ההנפקה, והטיוטה נגנזה. החומה שבה וננעלה. אחד מנציגיו מסביר, ששקדי הצליח לקבל באותה עת הלוואה בנקאית בתנאים טובים יותר, ולא ראה עניין ללוות עשרות מיליוני שקלים מהציבור (דרך האג"ח), בריבית גבוהה יחסית בטיוטה שנמחקה נמסר, שאפי קפיטל הפסידה 2 מיליון שקל ב-2013, והמחצית הראשונה של 2014 המגמה דומה. ההון העצמי של החברה נמוך, רק 300 אלף שקל. התוכנית הייתה ששקדי יעביר לחברה הבורסאית את חלקו בשלושה פרויקטים לבניית דירות. עוד נמסר ששקדי הלווה לאפי קפיטל 21 מיליון שקל (הלוואת בעלים) בריבית 6.5%. תוכניתו הייתה לפרוע את ההלוואות מתוך רווחי החברה בעתיד, ולא מתוך תמורת מכירת האג"ח.

שקדי אמר אז, כי ההון העצמי נמוך, כי כמעט כולו הושקע ברכישת קרקעות. להערכתו, בניית 1,000 דירות ומכירתן, שעמדה אז על הפרק, תניב לחברה רווח של 150 מיליון שקל. בשנתיים האחרונות גדל היקף הפעילות של החברה, והדבר עשוי להביא לגידול נוסף ברווחים. אפי שקדי כיהן באותה עת, בתפקיד הכפול של יו"ר החברה והמנהל הכללי שכרו אז היה כאמור 95 אלף שקל לחודש, סכום סביר לגבי חברה בגודל זה בנוסף, העסיקה אפי קפיטל 10 עובדים, שעלות שכרם (כולל תנאים סוציאליים) הייתה 50,000 שקל לחודש בממוצע, ברוטו.

בעבר, לפני התוכנית לגייס כסף בבורסה, קיבלה אפי קפיטל הלוואה מאדם בשם רפאל ורנר. התוכנית הייתה שעם ההנפקה תומר ההלוואה בחבילת מניות. גניזת תוכנית ההנפקה הביאה ממילא גם לביטול תוכנית זו. על-פי בזק, יש בארץ אדם אחד בשם זזה, ובדיקת News1 העלתה שלא בו המדובר. אז מיהו רפאל ורנר? ייתכן שהכוונה היא לעו"ד רפאל ורנר, חרדי, יו"ר ארגון הגג של יהודי בלגיה, המבקר בארץ לעיתים קרובות, ויש לו כאן קרובי משפחה אם אומנם הוא האיש, ייתכן שנתן את ההלוואה כנציג של לקוח שלו. אי-אפשר היה לקבל את תגובת ורנר. אפי קפיטל אומרת שאינה מעוניינת למסור פרטים פיננסיים על פעילותה. לזכותו של שקדי יש לומר שהוא יזם ההולך עם הזמן, ער לשינויים בענף ומתאים להם את פעילותו. תחילה, בסוף העשור הקודם, פעל בעיקר באזור חדרה. העסקה הבולטת שלו נעשתה בשותפות עם הקבלן והיזם המנוח עמרם אברהם, ושניהם רכשו בשותפות מגרשים בחוף הים של חדרה (הבניה מותרת על-פי תנאי חוק החופים). חלק מהמגרשים נרכשו מכונס הנכסים של אחת מחברות חפציבה.

בשנים האחרונות, ועד היום, פועלת חברתו של אפי שקדי בשישה מסלולים, סך הכול כ-2,700 דירות בשלבים שונים. בחלק מהעסקות היא בעלת 50% בלבד, דבר המסייע להקטנת הסיכון:

• בנייה רגילה - זהו מסלול פעילות גדול, ובו סך הכל כ-1,550 דירות - 600 דירות בבנייה בחדרה 540 דירות בשלבי תכנון בבאר שבע, 400 דירות בשלבי שיווק באור עקיבא (בשותפות עם אחרים). כן בונים 110 דירות בראש העין, על קרקע שאורתם-מליבו רכשה בזמנו מרשות מקרקעי ישראל; אשתקד רכשה אפי קפיטל מאורתם 50% מהפרויקט.

• מחיר מטרה (תוכניתו של שר השיכון הקודם אורי אריאל) - 166 דירות בראש העין, כחלק מהפרויקט שהוזכר בפסקה הקודמת, ובאותם תנאים, שותפות 50:50. אפי קפיטל שילמה לאורתם-מליבו, בעד שני חלקי הפרויקט יחד, 4.5 מיליון שקל.

• מחיר למשתכן – החברה מעורבת בשלושה מיזמים גדולים, ובכולם יש לה 50%: (א) 339 דירות בראש העין, שותפות עם אורתם-מליבו; (ב) 288 דירות בקריית גת, שותפות עם יורשי הקבלן עמרם אברהם; (ג) העסקה הטרייה של השבוע - 204 דירות ושטח מסחרי צמוד בגדרה, שותפות עם יורשי אברהם. קיימת אפשרות להגדיל את מספר הדירות ל-244.

• פינוי-בינוי - החברה רכשה מגרש סמוך לחוף הים בבת ים, תפנה את הדיירים ותבנה שני מגדלים, ובהם סך הכל 117 דירות. הפרויקט בשלבי תכנון.

• תמ"א 38 - 30 דירות ברמת גן.

• נכסים מניבים - שקדי רכש באמצעות חברתו, 120 דונם באליכין (עמק חפר) ומתחם גדול נוסף באזור התעשיה חדרה, כדי לבנות נכסים מניבים, כגון תעשיה, משרדים ומחסנים. החברה אומרת כי התוכנית באליכין "תקועה בגלל הביורוקרטיה", תופעה מוכרת בישראל.

סגן מנכ"ל אפי קפיטל, רועי אוליניק, מוסר פרטים על מדיניות החברה: "חלק מהדירות הן במסגרת דיור בר-השגה, כגון באור עקיבא ובבאר שבע. נכנסנו לעסקות מחיר למשתכן, כי התפישה של מסלול זה, מכירת דירות במחירים סבירים, נראה לנו. סך הכל אנחנו מעורבים בפרויקטים לבניית יותר מ-1,000 דירות, במסגרת התוכניות הממשלתיות (מחיר מטרה ומחיר למשתכן – א.ל.)".

האם תשתתפו בעתיד במכרזים נוספים של מחיר למשתכן?

אוליניק: "כן. התוכנית היא להגשת למכרזים נוספים של רשות מקרקעי ישראל במסגרת מחיר למשתכן".

אפי שקדי נכנס גם לתחום אחר. אשתקד רכשה אפי קפיטל את השליטה בחברת בלו איי טכנולוגיות מים. שקדי הסביר אז: "לפני שנתיים וחצי רכשנו חבילת מניות ראשונה בבלו אי. עבדנו עם הבעלים האחרים. אנחנו בטוחים שהנהלת החברה תצליח להגדיל את פעילותה בשוק העולמי, ולשווק טכנולוגיות מים לארה"ב, לאירופה ולסין". שקדי מינה את אורן בלונדר, מומחה בנושא, למנכ"ל של החברה, והוא המנכ"ל גם היום. שקדי עצמו, העלתה בדיקת News1, מכהן כיו"ר החברה-הבת. יודגש: אפי קפיטל היא חברה פרטית, ושקדי אינו חייב למסור מספרים. הציבור אינו יודע דבר על מצבה של החברה, חוץ מהאמירה הכללית של "איתנות פיננסית" שהוזכרה לעיל. אין פרטים על הבנקים שהוא עובד אתם ועל מצבו בבנקים. ואכן, החברה אומרת בתגובה, שהיא חברה פרטית, ואין לה עניין למסור נתונים אלו. התוצאה היא, שקשה לדעת מהו כיום מצבה של החברה, האם וכמה היא חייבת כספים, ולמי, והאם היא מרוויחה או מפסידה. אפשר להניח, מכל מקום, שחברתו של שקדי נותנת לרוכשי הדירות את הביטחונות הדרושים, על-פי החוק, לכספם. לפני ארבע שנים וחצי התמודד שקדי על רכישת השליטה בחברת הנדל"ן אאורה. אולם יעקב אטרקצ'י הציע מחיר גבוה יותר – וזכה. הפעילויות האחרונות של אפי שקדי, רכישת חברה אחת, התמודדות על רכישת חברה שניה, רומזות בבירור שתוכניתו לשנים הקרובות היא לגדול ולהתרחב. גם בבניה למגורים, גם ביזום נכסים מניבים, אולי גם בחברות בתחומים אחרים. הכל כמובן תלוי ברווחיות ובמצב העסקים והכלכלה.