כך הסתבכה חברתו של דוד גוזלן

יובל בניה החליטה להתרכז בבנייה לפי תמ"א 38/1, כלומר שיפוץ בניין קיים והגדלתו, והוספת דירות, בדרך כלל על הגג. מסלול זה דורש השקעות קטנות יחסית, והסיכונים לכאורה אינם גדולים. דוד גוזלן הלך בגדולות, ותכנן להפוך את יובל לחברה מובילה. בנוסף ל-5 בניינים בבנייה, כמפורט מיד, מנהלת החברה מו"מ על 10 פרויקטים אחרים, כולם באזור תל אביב. בנוסף, ניהלה מגעים ראשונים עם דיירים של 60 בתים נוספים בערים שונות במרכז. לו התגשמו התוכניות, הייתה החברה הופכת לאחת הדולות בענף. אולם ההסתבכות הנוכחית שלה מעמידה בסימן שאלה את כל התוכניות הגדולות האלו. לפני שנתיים-שלוש חתמה יובל על חוזים עם דיירים בחמישה בניינים ישנים. ארבעה מהם הם סיפור אחד - רחוב יסוד המעלה 22 ו-24 בהוד השרון, רחוב עץ האפרסק 13 ביהוד, רחוב טיומקין 1 בראשון לציון. הבניין החמישי, ברחוב הירשפלד 15 ראשון לציון, הוא סיפור שונה. על-פי נתונים שמסרו אילן דרעי ואחד מנושי יובל, יש בחמשת הבניינים כ-70 דירות ישנות. דרעי הצליח לחתום על חוזים עם כל הדיירים והתחיל לבנות. התוכנית היא לבנות 53 דירות חדשות. עד היום מכרו 37 דירות. במילים אחרות, יש כאן סיפור עם כ-110 משפחות, העלולות להינזק מקריסת יובל בניה.

גוזלן היה זקוק לכסף. הוא פנה לשותפות "יסודות א. נדל"ן ופיתוח", חברה למימון פרויקטים בבניה, פעילה בפרט תמ"א 38. בראש "יסודות" עומדים המנכ"ל-לשעבר של בנק ירושלים דוד ברוך, ומשנהו-לשעבר בבנק, יעקב סיסו, יסודות הלוותה ליובל 12.8 מיליון שקל. איילון, בשליטת לוי יצחק רחמני, נתנה לדיירים ולקוני הדירות, באמצעות מחלקת הערבויות שלה, ערבויות חוק מכר בסך 27 מיליון שקל. אם ימומשו הערבויות, תתבע איילון מיובל להחזיר את הכסף עם ערבויות נוספות. חייבת יובל ליסודות-איילון (כולל מקרה של מימוש הערבויות) כ-42 מיליון שקל. גם חברת "א.א. בניין עדי עד", בשליטת בוריס הנדלמן, העוסקת במימון פרויקטים בבנייה, הלוותה מיליוני שקלים. אלא שבשנה האחרונה הורע מצבה של יובל בניה. סגן מנכ"ל יסודות, אייל בלכר-כהן, מתאר כך את מצבה של החברה: "קצב הבנייה הואט מאוד. הפרויקט ביהוד נעצר בגלל צו הפסקת עבודה של העירייה. אנשי מקצוע הפסיקו את ההתקשרות. באחרונה, החברה משותקת. יש הידרדרות מבחינה כספית, ניהולית וביצועית". על-פי נתונים שבידי News1, בארבעת הבניינים (לא כולל הירשפלד, שבו המצב טוב בהרבה) בנו 35% עד 45% מהמתוכנן. בחודשים האחרונים כמעט נעצרה הבנייה, לוח הזמנים השתבש, והדיירים מודאגים. מה קרה? בדיקת News1 מגלה שבקופה פשוט חסר כסף. החברה אמורה להשקיע בחמשת הבניינים כ-45 מיליון שקל, בחיזוק הדירות הקיימות והגדלתן, ובבניית 53 הדירות החדשות. עד היום מכרה החברה רק 37 דירות. ההכנסות הצפויות מהמכירות הן 43 מיליון שקל. הפסקת המכירות, לא רק שחיסלה את התקוות לרווחים, אלא יצרה "חור" תקציבי של 2 מיליון שקל, וחוב גדול בהרבה בתזרים המזומנים. אין כסף לסיים את הבנייה. ה"חור" במזומנים, הולך וגדל, צובר ריבית.

סיבות נוספות? הנדלמן מ"עדי עד" (במסמך שהוגש לבית המשפט): "דוד כהן, לשעבר נושא משרה בחברה, הוציא מהחברה כספים, והעביר לקרובי משפחתו כ"דמי תיווך". הוא גם פרט המחאות של החברה בשוק האפור". הגרעון הצפוי מראש, הפסקת הבנייה ביהוד, הקיפאון במכירת 16 הדירות האחרונות עקב שיתוק הבנייה, הכספים שהוצאו מהחברה (לטענת הנדלמן) גרמו לקשיי נזילות. גורם נוסף: הם יחסים עכורים בין המנכ"ל לבעל השליטה.

המנכ"ל ובעל 12% בחברה, אילן דרעי: "אני המנהל הכללי של החברה. אני נמצא בקשר עם הדיירים. אני חתום על ערבויות אישיות לטובת הדיירים"...מכלל הן אתה שומע לאו: גוזלן, היושב בצרפת, אינו אחראי לניהול השוטף של החברה ואינו נמצא בקשר עם הדיירים. מאלפת העובדה, שאילן דרעי, שהוא בעיקר מנכ"ל שכיר אצל גוזלן, נתן לדיירים ערבויות אישיות, דבר שאינו מקובל ביחסים בין מנהל שכיר לבין חברה. מה קרה בין המנכ"ל לבעלים? בלכר-כהן מיסודות: "התעוררו סכסוכים בין גוזלן ודרעי. הם גם הגישו תביעות זה נגד זה. המחלוקת הזו הביאה לשיתוק החברה".

הנדלמן החליט לפני חודשיים לנסות ולהציל את החברה. הוא הציע לגוזלן עסקה: "בניין עדי עד", תקבל את השליטה בפרויקטים, ותסיים את הבנייה ותמכור את הדירות. הנדלמן התחייב להזרים, ואף הזרים, מיליוני שקלים ליובל. הוא העריך שיוכל למכור את 16 הדירות שנותרו במלאי, ולהרוויח. גוזלן הסכים. הוא אף התחייב לפרוע מכיסו הפרטי את יתרת החובות של יובל בניה - 13.1 מיליון שקל. למשך ימים אחדים היה נדמה, שהכל מסתדר. אולם לאחר זמן קצר החלו בעיות. מסמכים שהוגשו לבית המשפט המחוזי בתל אביב אומרים שגוזלן לא הזרים את 13.1 מיליוני השקלים שהבטיח. עיריית ראשון לציון הוציאה צו הפסקת עבודה לאחד הבניינים.

לפני שבועיים הופיע "הקש ששבר את גב הגמל" כדברי הנושים. הם גילו, שיובל בנייה לוותה 6.7 מיליון שקל מחברת השוק האפור שילת. מן הסתם בריבית גבוהה. בניין עדי עד ביטלה את הסיכומים עם יובל, ופנתה לבית המשפט. שלשום (יום ד', 13.12.16) הוציא בית המשפט צו הקפאת נכסים לחודשיים. בינתיים יראה הנאמן, עו"ד חגי אולמן, מה אפשר להציל מהמפולת.

כמה חייבת יובל, והאם וכמה מזה יפול על דוד גוזלן? חוץ מהחוב של 42.1 מיליון שקל ליסודות-איילון, חייבת יובל בניה 15.2 מיליון שקל לבנק הפועלים (שמממן את רחוב הירשפלד בראשל"צ) 7 מיליון שקל (כולל ריבית במאות אלפי שקלים שנצברה בתוך זמן קצר), לחברת השוק האפור שילת, ו-4.65 מיליון שקל לבניין עדי עד, כספים שהזרימה בניסיון להביא את החברה מיודענו דוד כהן דורש מהחברה כ-1.6 מיליון שקל. רשימה די ארוכה של נושים שונים, בעיקר קבלנים וספקים, ללא ביטחונות, דורשת 10.8 מיליון שקל. רשויות המס תובעות 1.1 מיליון שקל. לחברה יש רק 4 עובדים קבועים, והיא פעלה באמצעות קבלני משנה... סך כל החובות 82.5 מיליון שקל. מהיכן ישלמו? לחברה אין נכסים, ותקוותה היחידה היא לגבות כספים מקוני הדירות, דבר שיכסה חלק מסוים מהחוב. בינתיים, 107 הדיירים, ישנים וחדשים, תקועים עם בניינים באמצע בנייה, מטרדי לכלוך וזיהום, חיים בדאגה, ביחוד 37 הקונים, שאינם יודעים אם ומתי יקבלו את דירותיהם. רק חברת שילת מחייכת: היא תעקל את המגרש של גוזלן בנתניה, המשועבד להלוואה. הלקח לציבור הרחב מפרשה עגומה זו: אל תמהרו לחתום עם חברה על חוזים לפי תמ"א 38. דירשו ערבויות כספיות.