קרש הצלה לחברות נדל"ן

תחילה, הצגת גיבורי הסיפור: יעקב סיסו (54) מספר שהוא נמצא בעניינים כבר 28 שנים. סיסו: "ב-1989 התחלתי לעבוד בנושאי ליווי בבנק טפחות. משם עברתי לבנק ירושלים, והגעתי למשרת המשנה למנכ"ל. כשפרשתי מהבנק, הייתי ממלא-מקום מנכ"ל אזורים, ואחר כך מנכ"ל חברת אלעד ישראל, בשליטת יצחק תשובה. הוא כלכלן בהשכלתו ובעל תואר שני בניהול תעשייתי. דוד ברוך (56) ניהל שנים רבות את בנק ירושלים, והכניס אותו למימון נדל"ן. במשך שנים קיים, אחת לשלושה חודשים, כינוס נדל"ן מקצועי, עם מיטב אנשי המקצוע ומאות משתתפים. לאחר שפרש מהבנק, היה מנכ"ל אקסלנס. ברוך הוא בעל תואר שני במנהל עסקים, עם התמחות במימון. כשהחליט להקים את "יסודות", היה זה אך טבעי שיפנה ליעקב סיסו, שהיה המשנה שלו בבנק. הצלע השלישית, אסתר פרידמן (54) הייתה מנכ"ל כלל מימון, והקימה את מערך האשראי החוץ-בנקאי הראשון בישראל. זו כמובן הכנה מצוינת לפעילותה בקרן, העוסקת בדיוק באותו נושא. קודם לכן ניהלה פרידמן את הסניף הראשי של הבנק הבינלאומי ירושלים, ואולי הכירה שם, בשיח בנקאים, את שותפיה הנוכחיים. השלושה עובדים עם צוות של חמישה מומחים - כלכלנים ומשפטנים. הצוות בודק ביסודיות כל בקשה להלוואה או להשלמת הון. מה הבעיה שאתם פותרים? סיסו: "רוב הבנקים הגיעו לתקרת האשראי לנדל"ן שקבע בנק ישראל. הם נאלצים לדחות בקשות של יזמים לליווי בנקאי. התופעה החמירה מאוד בשנתיים האחרונות. בנוסף, יזמים קטנים ובינוניים מתקשים לעמוד בדרישת הבנקים להון עצמי של 25 אחוז מההשקעה הכוללת. פשוט אין להם".

איך אתם עוזרים להם? סיסו: "קרן יסודות מסייעת בשני מסלולים. אנחנו נותנים ליזמים הלוואות למימון הבנייה. למעשה, אנחנו פועלים כמו בנק: אותו אשראי, אותה דרישה ל-25% הון עצמי, בריבית זהה או זולה במקצת, עם בטחונות מקובלים. אבל, נוסף על כך אנחנו עוזרים להם להשלים הון עצמי. בנושא זה אנחנו היחידים בשוק".

דוגמה, בבקשה.

סיסו: "הנה סיפור מהחיים: יזם ביקש לבנות בניין בן 56 דירות, בהשקעה של 48 מיליון שקל. הוא פנה לבנק, שדרש הון עצמי של 25%, שהם 12 מיליון שקל. אבל זה יזם קטן, שיכול להביא מכיסו 3 מיליון שקל בלבד. אז הוא לא קיבל הלוואה. יסודות נתנה לו הלוואה משלימה של 9 מיליון שקל, וכמובן גם את ההלוואה העיקרית". והתנאים? סיסו: "ההלוואה העיקרית היא כאמור בריבית המקובלת בבנקים. אשר להלוואה המשלימה, יכולנו לבקש שותפות ברווחים, תמורת העמדת ההון. אבל השיטה שלנו היא לגבות ריבית של 11% עד 15% על ההשלמה להון העצמי. הריבית אכן גבוהה, ונקבעת לפי הסיכון של הלווה. בעסקה הנדונה, נקבעה ריבית של 13%".

אפשר עוד להרוויח עם ריבית כזו? סיסו: "על-פי בדיקתנו הכלכלית, ימכור היזם את כל הדירות. לאחר ניכוי כל הוצאותיו, ובהן החזר שתי ההלוואות, הוא יישאר עם רווח של 12 מיליון שקל. הריבית שנגבה ממנו תהיה 1.5 מיליון שקל, כך שהיזם ירשום רווח של 10.5 מיליון שקל. זוהי תשואה גבוהה מאוד, 250 אחוז, על ההון העצמי, ותשואה סבירה על סך ההשקעה". היכן אתם עובדים? סיסו: "רוב הפעילות שלנו היא בין נתניה לראשון לציון, כולל 10 בניינים בתל אביב, למשל ברחוב צלילי חנינה. ברשימה נמצאים בניינים ברוחב הרא"ה ברמת גן, ובניין בן 100 דירות של היזם פפושדו בנתניה. יש לנו גם בניין בחדרה, בית בעפולה ושלושה בניינים באילת. חלק גדול מהפעילות היא מימון תמ"א 38". מי נותן לדיירים ערבויות חוק מכר, שלפי החוק רק בנק או חברת ביטוח רשאים לתת? סיסו: "התקשרנו עם חברות הביטוח איילון, מנורה והפניקס, והן מוציאות את פוליסות ערבות חוק המכר. היזם משלם לחברות עמלה, וזה הרווח שלהן".

כל אחד יכול לקבל סיוע כזה? סיסו: "כמובן שלא. אנחנו עורכים, עם צוות המומחים שלנו, בדיקות פיננסיות ועסקיות. בשנתיים שבהן אנחנו בשוק קיבלנו בקשות לממן 400 פרויקטים, והסכמנו לממן רק כ-50". מניין הכסף? סיסו: "עד היום גייסנו 660 מיליון שקל בהנפקות פרטיות. תחילה, ב-2015, גייסנו 300 מיליון שקל (225 מיליון שקל בינואר ועוד 75 מיליון שקל כחצי שנה לאחר מכן, א.ל.). אשתקד גייסנו עוד 330 מיליון שקל". מי מלווה לכם? סיסו: "עשרה גופים מוסדיים. הגדול ביותר הוא בית ההשקעות אלשטולר-שחם, ואחריו ילין-לפידות, עמיתים (חברת קרנות הפנסיה הוותיקות), קרן הפנסיה הוותיקה גלעד וחברות בקבוצת מנורה-מבטחים".

ממה הרווח? סיסו: "אנחנו מקבלים מהמוסדיים דמי ניהול, תמורת ניהול כספם. באחרונה העלינו מ-1.85% ל-2%. בנוסף, אנחנו מקבלים תשלומים נוספים, במקרה שהשגנו למוסדיים תשואה עודפת על מה שנקבע תחילה". מה מפריע ליזם נדל"ן פרטי לפנות למשקיע מוסדי ולקבל ממנו את המימון? סיסו: "אף בית השקעות או קרן פנסיה לא יתנו הלוואה ליזם קטן או בינוני. אנחנו ידועים ובעלי מוניטין גבוה". עם כל הניסיון, הידע ומאות המיליונים שגויסו, יש לפעמים בעיות. לפני כשלושה חודשים נקלעה לקשיים חברת יובל בניה, ש"יסודות" הלוותה לה 12.8 מיליון שקל. האם ואיך פתרה "יסודות" את הבעיה? סיסו: "יובל בניה בנתה ארבעה בניינים בתמ"א 3 - שניים בהוד השרון, אחד בראשון לציון, אחד ביהוד. היא נקלעה לקשיים בשל מחלוקות בין שניים מבעליה העיקריים (דוד גוזלן ואילן דרעי, א.ל.) פנינו לבית המשפט המחוזי בתל אביב וביקשנו למנות כונס נכסים. בית המשפט נענה ומינה את נציגנו, עו"ד חגי אולמן, לכונס. הוא מכר את ארבעת הבניינים בתוך זמן קצר לחברה אחרת, ובסך-הכל נצא בסדר". חברת "בניין עדי עד", בשליטת בוריס הנדלמן, שקנתה את ארבעת הבניינים, 6.5 מיליון שקל, ונתנה ערבות על 3.5 מיליון שקל. כן התחייבה להעביר ל"יסודות" עודפי רווחים ממכירת הדירות, על-פי נוסחה שנקבעה. "סידרנו את זה מהר מאוד, ונקבל את כל כספנו" – אומר יעקב סיסו.

מה התוכניות שלכם?

סיסו: "בקרוב נצא בהנפקה פרטית שלישית, אף היא למוסדיים. אנחנו מבקשים לגייס עוד מאות מיליוני שקלים כדי להתרחב ולהלוות לעשרות פרויקטים נוספים".