יעקב גורסד הולך לבורסה

עסקות פרטיות בולטות? גורסד: "בניתי כ-1,200 דירות. פרויקט בולט הוא בנייה, עם שותפים, של 284 דירות בדרום תל אביב, במה שידוע כ'רביעיית פלורנטין'. כל הדירות מכורות, וכן חלק גדול מהמרכז המסחרי". גורסד לא פירט, והוא בכלל לא מנדב פרטים על שותפיו. אך בדיקת News1 העלתה, כי בין שותפיו בפרויקט זה היו יוסי תורג'מן ואדי אביטן. השניים אינם שותפים בחברותיו. תורג'מן הוא יו"ר החברה הציבורית, ללא מניות.

מה עוד?

גורסד: "רכשתי מפרטיים מגרשים ל-420 דירות בחדרה, וכבר בניתי ומכרתי כ-300. אני בונה גם 350 דירות בנתניה, ו-185 מהן מכורות. בבעלותי 50 אחוז מבניין משרדים ברמת החי"ל. רכשנו קרקע בבת ים, מול חוף הים, התחלנו בבניית מגדל בן 40 קומות, 194 דירות. 96 כבר מכורות. אבל זה יהיה הפרויקט הפרטי האחרון שלי". גם כאן לא מספר גורסד מי השותף. בדיקת News1 העלתה, כי השותף הוא ככל הנראה משקיע יהודי-צרפתי בשם וארנה ג'אורי. תגובת החברה לא הגיעה עד מסירת הכתבה. מדוע אמרת שהמגדל בבת ים הוא הפרטי האחרון? גורסד: "אחת מדרישות הבורסה ורשות ניירות הערך הייתה, שברגע שאהפוך לחברה ציבורית. לא אעשה אף עסקת נדל"ן בישראל באמצעות החברה הפרטית. אסיים את בניית הבניינים בחדרה, בנתניה ואחר כך בבת ים - וזה סוף עסקי הנדל"ן הפרטיים". בעסקה פרטית אחרת, לפני שנים, רכשו האחים יעקב ויהודה גורסד מקבוצת ברגרואין–חג'ג', ב-12.5 מיליון שקל, את וילה פולאק, בניין היסטורי בן שתי קומות ברחוב אחד העם 20. הבניין קרוי על שמו של אחד ממייסדי תל אביב, הנדבן מיכאל פולאק. משרדי ווי-בוקס היו במקום שניים. לפי שעה עברו המשרדים לרחוב אלנבי, והבניין ההיסטורי בשיפוץ.

למה לעשות עסקים כאן, ולא שם? גורסד: "אני אוהב את המדינה, בישראל הרבה יותר טוב לעשות עסקים מאשר בצרפת". האמנם?! גורסד: "כן. האווירה בישראל יותר עסקית מאשר בצרפת. כל הבנקים רצו שנעבוד איתם. בחרתי בלאומי. יש לנו לקוחות (רוכשי דירות – א.ל.) נהדרים. כיף לעבוד כאן. האנשים טובים. היה נעים גם להנפיק את המניות. אומנם בשוק ההון חקרו אותי ושאלו הרבה שאלות, אבל הם אנשים נהדרים". אז הכל טוב. גורסד: "לא בדיוק, יש מה לשפר. מדוע צריך לחכות שנה ושנתיים להיתר בנייה? החוק בצרפת הוא, שאם הגשת בקשה להיתר בנייה, ובמשך ארבעה חודשים לא קיבלתי תשובה – יש לך היתר אוטומטי". גיוס ההון של גורסד בנוי מחבילה של מניות עם אופציות. התקבלו 375 הזמנות, ובעלי ההצעות הגבוהות נענו, כמקובל. החברה מכרה למשקיעים מוסדיים ולציבור כ-40% ממניותיה ב-54 מיליון שקל. כן מכרה אופציות, שמימושן בעתיד, בעוד שנים – אם ימומשו - יזרים לקופה 31 מיליון שקל.

ווי-בוקס היא הצגה של איש אחד. יהודה גורסד (36) אחיו של יעקב, הוא המנכ"ל, אבל גם הוא יודע מי הבוס. בהנפקה, רכש יהודה 110 אלף מניות, המקנות לו 0.1% ממניות החברה – וזהו. להלן חלוקת המניות המדויקת, על-פי בדיקת News1: גורסד אישית 52%, יוניון אירופה 8%, מזה 2% של יעקב גורסד ו-6% של משקיעים מחו"ל. יתר ה-40% בידי משקיעים מוסדיים והציבור בבורסה.

מה בונה או תבנה החברה הציבורית?

גורסד: "שמונה פרויקטים, ובראשם שישה בניינים לתמ"א 38/2, הריסת בניינים ישנים ובניית חדשים. ארבעה בניינים הם ביד אליהו תל אביב, והאחרים ברעננה וכפר סבא. כן נבנה 210 דירות וקוטג'ים בחדרה, ליד הפרויקט של ווי-בוקס הפרטית. בנוסף, נבנה בניין משרדים בן 7 קונות, 10,300 מ"ר, ברמת החי"ל, ליד בניין המשרדים הפרטי סך 560 דירות וכ-20,000 מ"ר משרדים ומסחר". ביטלתם עסקה לרכוש מגרש ביפו. מדוע? גורסד: "עמדנו לקנות מאדם פרטי מגרש ב-32.5 מיליון שקל. ברחוב רבי חנינא 8, ליד שוק הפשפשים. שילמנו מקדמה של 14 מיליון שקל. עברו שנתיים, והמוכר לא השיג את האישורים הדרושים. ביטלנו את העסקה, ואנחנו דורשים מהמוכר להחזיר לנו את המקדמה, ועוד פיצוי מוסכם של 1.5 מיליון שקל".

עסקה גדולה במו"מ היא רכישת מגרש בן 2.9 דונם, במה שווי-בוקס מכנה "מתחם אחד העם", ב-148 מיליון שקל. התוכנית: מגדל משרדים ומגורים. בדיקת News1 גילתה, שהמגרש המדובר איננו ברחוב אחד העם, אלא בדרך יפו 25, צמוד לבית רומנו. המגרש נמצא בבעלות משפחת אברהם ברוך, ועליו בניין משרדים ומסחר ישן בן ארבע קומות. ברוך היה שנים רבות בעליה של חברת האופנה הוותיקה ניבה, שפעלה מהבניין. ניבה הייתה שם-דבר באופנת נשים, וגדעון אוברזון היה אחד המעצבים. אם תצא העסקה לפועל, תהרוס ווי-בוקס של גורסד את הבניין הישן, ותבנה מגדל בן 30 קומות, 1,250 מ"ר לקומה, ובו קומת מסחר, מעליהן קומות משרדים, ובקומות העליונות דירות קטנות ובינוניות, וכן חניון תת-קרקעי. אם הכל ילך כשורה, עשויה ווי-בוקס להרוויח, על-פי הערכתה, 120 מיליון שקל.

איך תממנו השקעות גדולות אלו? גורסד: "גייסנו 54 מיליון שקל בבורסה. קיבלנו קו אשראי מבנק לאומי. נבנה בניינים לפי תמ"א 38, נרוויח 5 עד 8 מיליון שקל על כל בניין. אישית, השקעתי בחברה 28 מיליון שקל". שיטה זו לא תעבוד בפרויקטים הגדולים - 210 דירות וקוטג'ים בחדרה, מגדל המשרדים ברמת החי"ל, ואולי גם מגרש ניבה. ווי-בוקס תהיה חייבת למכור את הדירות והמשרדים בקצב סביר. כדי להקטין את הסיכונים, יש לווי-בוקס שותף ב-50% בבניין המשרדים המתוכנן ברמת החי"ל. ככל הידוע, מדובר בוארנה ג'אורי, השותף לבניין הראשון הסמוך. גורסד גם מנהל מגעים להכנסת שותף ב-50% לפרויקט ניבה. הכל בנוי על ההנחה, שהגאות בשוק הנדל"ן תמשך. גורסד חייב להיות אופטימי.

האם לדעתך צפויה ירידת מחירים בנדל"ן? גורסד: "לדעתי, המחירים יישארו יציבים, עם עליות קלות. המדיניות שלנו היא למכור פנטהאוזים במחירים הגבוהים ביותר, וזה מאפשר לנו למכור את הדירות האחרות במחירים סבירים, וכך לעודד את השיווק".

האם יש לצפות לגל עולים מצרפת בעקבות האירועים האנטישמיים, שירכשו דירות? גורסד: "לא. אינני צופה עלייה גדולה. בפריז, במרסיי ובערים אחרות מתגוררים מאות אלפי יהודים. ממגע עם רבים מהם אני מעריך, שהם חיים טוב ומרגישים בטוחים. רבים מהיהודים הם רופאים ועורכי דין, שספק אם יעלו לארץ, כי יתקשו למצוא עבודה טובה". יש לך עדיין עסקים בצרפת? גורסד: "כן. אני שותף בחברה גדולה עם פרויקטים ב-1.3 מיליון שקל. אני כל הזמן על הקו". ואכן, פגישה קודמת עם גורסד נדחתה בגלל טיסה דחופה לפריז. למחרת הראיון איתו, טס גורסד שוב לצרפת.