שלשום (יום ד', 28.6.17) נחתמה אחת מעסקות המשרדים הגדולות של השנה: חברת סלע קפיטל נדל"ן רכשה מבנק
מזרחי-טפחות שמונה קומות משרדים במגדל
משה אביב ברמת גן, ב-278 מיליון
שקל. מי שיצג את הבנק בעסקה היה עורך הדין הרמת גני דורון אריאל, שמשרדיו נמצאים באותו מגדל, בקומה אחרת. כפי שנראה, הקשר בינו לבין הבנק אינו מקרי.
שמו של אריאל, 43, אולי אינו ידוע בציבור הרחב, אך הוא מהווה שילוב נדיר של עורך דין מצד אחד, ויזם נדל"ן מצד שני. זה עתה עלה לכותרות הענף, לאחר ש-News1 פרסם אחת העסקות הגדולות שלו: הוא רכש ארבעה מגרשים לבניית דירות יוקרה ברחוב גאולה, תל אביב. אריאל מדבר לעתים על שותפים לעסקות, אך אינו מפרט. בראיון ל-News1 חשף השבוע אריאל פרטים על עסקה זו ועל עסקות טריות אחרות שלו.
המוכרת: משפחת צויבל מתי קנית את המגרשים, וממי? "לפני כשלוש שנים קניתי ממשפחת צויבל הוותיקה ארבעה מגרשים, ברחוב גאולה 14 עד 20. שטחם הכולל הוא כ-3 דונם, תמורת 156 מיליון שקל".
מה מותר לבנות? "תב"ע מאושרת מתירה לבנות שני מגדלים בני 9 ו-13 קומות, סך הכל 91 דירות. המשמעות היא, ששילמנו בעד הקרקע כ-1.7 מיליון שקל בממוצע לדירה. נכון, המחיר גבוה, אבל זה המצב כיום בתל אביב.
מה תהיה ההשקעה הכוללת? "כ-300 מיליון שקל, כולל חוזה עם אלקטרה, שתהיה קבלן ראשי ותקבל כ-100 מיליון שקל".
מה מקורות המימון? "כמקובל בענף, שילוב של הון עצמי, מכירה מוקדמת של דירות וליווי בנקאי. אנחנו עובדים בכל המיזמים שלנו עם בנק מזרחי-טפחות".
6.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים לכן חשוב מאוד לדעת כמה דירות מכרתם, ובאלו מחירים? "הדירות יקרות מאוד, אבל נמכרות טוב. מכרתי 50 אחוז מהדירות עוד לפני תחילת הבנייה, כך שמצב המימון טוב. המחירים נקבעים לפי שקלים למ"ר. ברחוב גאולה, המחיר למ"ר בקומה א' הוא 55,000 שקל. המחיר עולה מקומה לקומה, עד 75,000 שקל למ"ר בקומה העליונה, לא כולל פנטהאוזים. המחיר הממוצע הוא 65,000 שקל למ"ר. באחרונה דירת 4 חדרים, 100 מ"ר, ב-6.5 מיליון שקל".
והפנטהאוזים? "מכרתי שנים מתוך ארבעה פנטהאוזים. פנטהאוז בן 200 מ"ר נמכר ב-20 מיליון שקל, כלומר 100 אלף שקל למ"ר".
זה באמת יקר מאוד-מאוד. "בבניין יהיו חניות מקורות וחדר כושר לדיירים. הגימור ברמה גבוהה. הקבלן הראשי, אלקטרה, היא אחד הקבלנים המעולים בארץ. הבניין קרוב לים ואפשר לראות ממנו את החוף והגלים. האדריכל שלנו, גם במיזמים האחרים, הוא גידי בר-אוריין, אחד המובילים בענף.
עו"ד אריאל פועל באמצעות חברות פרטיות. הן לא רשומות בבורסה, והוא אינו חייב בדיווח על עסקיו ורווחיו לרשות ניירות הערך או לשוק ההון. הנתונים בכתבה הם על אחריותו, אלא אם צוין אחרת.
מגרשים ל-120 דירות ברחוב אלנבי זה לא המיזם היחיד של אריאל . בשנים 2012 עד 2016 קנה, בהדרגה, בעיקר ממשפחות פרטיות, את ארבעת המגרשים בצומת הרחובות אלנבי 99 ואחד העם, ושילם סך הכל כ-100 מיליון שקל. התוכנית היא לבנות 120 דירות יוקרה.
למי שמשתומם על התוכנית לבנות דירות יוקרה ברחוב המסחרי הרועש, חשוב לספר: הביקוש לדירות ברחוב גדל מאוד בשנים האחרונות. דירות ובניינים ברחוב מונטיפיורי ליד אלנבי מבוקשים, והמחירים מזנקים. ייתכן שמגדל מאייר, באלנבי פינת רוטשילד, וכן מגדל מגורים מודרני סמוך, נתנו דחיפה. חברת הנדל"ן ישראל-קנדה בונה אף היא דירות יקרות במתחם.
"שווי המגרשים האמורים עלה פי שלושה. איך אני יודע? מציעים לי עכשיו בעדם 300 מיליון שקל, אמר.
54 פסיעות מחוף הים בראיון ל-News1 חושף עו"ד אריאל את המיזם הטרי שלו, הקרוי "הירקון 54".
זו הכתובת? "לא. הבניין נמצא מצפון למגדל האופרה, ליד צומת הרחובות אלנבי והירקון. המגרש קצת פנימי, ולכן אנחנו מפרסמים שהוא נמצא במרחק 54 פסיעות מחוף הים. מדדנו".
מה יהיה בו? "הבניין יהיה בן שש קומות, מעל קומת לובי. בחמש הקומות הראשונות יהיו סך הכל 13 דירות בנות 2 ו-4 חדרים. בקומה השישית יהיה פנטהאוז עם בריכה פרטית. כל הדירות ישקיפו לים".
והמחירים? "75,000 שקל למ"ר". זהו מחיר גבוה מאוד. האם יצליח אריאל למכור את הדירות במחיר זה? המציאות בשטח תוכיח. בינתיים, לדבריו, הוא כבר מנהל מו"מ על מכירת דירה ראשונה במחיר זה. המידע שמסר על המיזם החדש מגובה בחוברת מפורטת שהפיק, המתארת את הבניין, את שטחה של כל דירה, את הבריכה הפרטית ואת החלוקה הפנימית. אין נתונים מספריים.
דורון אריאל בונה גם ברחוב שמעון הצדיק, בשוק הפשפשים, יפו. על-פי מידע שנבדק, הוא גם מנהל - לא בעלים או יזם - של מיזם נדל"ן ברחוב סלמה. בנוסף, הוא דירקטור ושותף או מנהל בכמה חברות פרטיות נדל"ן שחלקן כנראה רדומות, אך אפשר להחיותן במקרה הצורך. בכמה חברות.
משרד עורכי הדין שלו הוא בן ששה שותפים - דורון, רעייתו וארבעה שותפים נוספים. לאחר חתימת החוזה בין מזרחי-טפחות לסלע קפיטל העלה אריאל לאתר שלו תמונה שבה הוא נראה מרים כוסית יחד עם בכירי שתי החברות. בנוסף, הוא מרצה במכללה האקדמית קריית אונו.
איך אתה מספיק? "התודה העיקרית מגיעה לרעייתי יעל, שהיא גם עורכת דין, גם שותפה במשרד וגם מנהלת אותו. כל הכבוד לה. צוות עורכי הדין שלנו מטפל ברוב העסקות השוטפות, והאחריות היא כמובן עלי".
יש כבר יורשים? "יש לנו שלושה ילדים, אבל אף אחד מהם עוד לא הגיע לגיל שבו יוכל להיכנס לעסקי נדל"ן. בכל מקרה, לבן הבכור יש כבר קשר כלשהו לענף: החברה שלי, ניצן השקעות, קרויה על שמו".
