עמידר, ועדות, שני בנקים, קרן השקעות, קבלן
|
|
|
מהו המיזם הגדול ביותר שלכם בתמ"א 1\38? אגוזי: "בניין ברחוב דבורה הנביאה 79, בין נווה שרת לרמת החי"ל זהו אחד המיזמים הגדולים מסוגו בתל אביב. יש בו 32 דירות ישנות בבניין רכבת בן ארבע כניסות. אנחנו מחזקים את הבניין נגד רעידת אדמה, משפרים את הדירות הקיימות, ובונים מעליהן 26 דירות חדשות. התחלנו לעבוד על המיזם ב-2011, מיד עם הקמת החברה, ורק לאחר חמש שנים סיימנו את ההליכים". חמש שנים כדי להכין בניין? אגוזי: "כן. החלק הקל הוא הבנייה עצמה. ההליכים שלפני ארוכים בהרבה. יחסית, לא היה קשה להחתים את כל הדיירים, למרות שחמש דירות הן בבעלות חברת עמידר הממשלתית. לפי החוק הקודם, היה מותר לבנות רק קומה וחצי נוספות, וזה הגביל את מספר הדירות החדשות, שנוכל למכור. הרווחיות הייתה גבולית. בנק הפועלים, שהיה אמור לתת ליווי פיננסי, היסס. הגענו לוועדה המקומית לבניין ערים, והיא דחתה את הצעתנו, בטענה שהתכנון שלנו איננו מתאים לתוכניות העירייה לגבי השכונה". נשמע אבוד. "למזלנו, תיקנה הכנסת את החוק ואישרה לבנות שתי קומות וחצי. התמונה התפשרה. הגענו ל-26 דירות חדשות, הרווחיות נראית סבירה, הוועדה המקומית התרככה ואישרה. מצאנו בנק חדש, בנק ירושלים. אילת רוסק, האחראית על הנדל"ן בבנק, עזרה מאוד". מה יקבל כל דייר ותיק? אגוזי: "תוספת של חדר בן 25 מ"ר, מרפסת בת 12 מ"ר, מחסן בן 3 מ"ר, מעלית, חידוש התשתיות בבניין וחיזוקו נגד רעידות אדמה. הכל – בחינם. זה יותר ממה שהיו מקבלים בתוכנית הראשונה, כי אם הוסיפו לנו קומה ודירות, אזי הוגן שנגדיל גם את ההטבות לדיירים".
|
|
טוב, אפשר להתחיל לבנות. אגוזי: "מה פתאום. הבנק דרש השלמה פיננסית, כי ההון העצמי שיכולנו להציע לא היה די גדול, לדעת הבנק". מה עושים? אגוזי: "אחרי חיפושים ובדיקות איתרנו את קרן להב, בבעלות גיורא עופר (לשעבר מנכ"ל בנק דיסקונט) ויעל גיט. הם נתנו לנו את ההשלמה הפיננסית, לא אוכל להיכנס לפרטי העסקה, אך אפשר לומר שהיא טובה לשני הצדדים. אגב, במיזם אחר שלנו קיבלנו השלמה פיננסית מקרן יסודות, בראשות דוד בלומברג ויעקב סיסו (הקרן עומדת לגייס 500 מיליון שקל נוספים ממוסדיים, להרחבת פעילותה – א.ל.)". עכשיו כבר בונים סוף-סוף? אגוזי: "עוד לא, סבלנות. הוועדה המקומית אומנם אישרה את המיזם לפני כשנתיים, אבל העירייה אינה ממהרת לתת היתר בנייה. הוא התקבל רק לפני זמן קצר. בינתיים חתמנו על חוזה עם האדריכל אלכס קרוביצקי. הוצאנו מכרז לבחירת קבלן ראשי, וזכתה חברת עומר הנדסה של יצחק לביא. בימים אלו התחלנו בעבודות חפירה ודיפון".
|
"הדירות הזולות ביותר בצפון ת"א"
|
|
|
מתי מתחילים למכור דירות? אגוזי: "באחרונה, מקביל לקבלת ההיתר. מכרנו 4 דירות ראשונות, 4 חדרים בכ-2.4 מיליון שקל, כולל מע"מ. אלו הדירות החדשות הזולות ביותר בצפון החדש של תל אביב!". למרות המחירים הלא-גבוהים (הכל יחסי) אומרת יחד יזמות, שהיא מצפה לרווח של 20% על ההשקעה, אחרי הוצאות מימון ולפני מס יחד היא חברה פרטית, ואינה מפרסמת נתונים עסקיים. חלק מהרווחיות הצפויה מבוססת על מכירת ארבעה פנטהאוזים במחירים גבוהים יחסית. יחד יזמות פעילה גם במסלול של הריסת בניינים ישנים ובניית חדשים. דוגמה בולטת היא מיזם ברחוב גורי יהודה 6-2 ברמת גן, ליד "בית צבי". הורסים שלושה בניינים ישנים ובהם 39 דירות, קטנות ובינוניות, ובונים בניינים חדשים ובהם 113 דירות. היחס הוא 3 דירות חדשות מול 1 ישנה – כמקובל בעסקות אלו. כל דייר מפונה מקבל דירה חדשה ומוגדלת, והרווח מבוסס על מכירת 74 הדירות האחרות. עו"ד אגוזי: "הבעיה עיקרית היא להשיג את הסמכת הדיירים חלקם יקבלו קומה אחרת וכיוון אחר ממה שהיו רגילים לו, אולי יפסידו נוף, הם צריכים לעבור לדירה שכורה לשנתיים. יש גם חשדנות, רבים "בטוחים" שהשכן ממול קיבל דירה טובה יותר ממני. הליך ההחתמה נמשך שנתיים".
|
"איננו הולכים נגדם לבית משפט"
|
|
|
מה הצעתם לדיירים? אגוזי: "דירה חדשה, גדולה ב-7 מ"ר מהישנה. מרפסת, מעלית, חנייה, חידוש תשתיות, חיזוק נגד רעידות אדמה. כל דייר קיבל שוברים על סך 10,000 שקל, לקניית ריהוט או מוצרים לבית. בסוף חתמו כולם. המדיניות שלנו היא להתחיל לבנות לאחר שכולם חתמו. איננו הולכים נגדם לבית משפט". היו עוד בעיות? עו"ד אגוזי נאנח: "בקדנציה הקודמת, אישרה העירייה במהירות מיזמים כאלו. באחרונה שינתה מדיניות. היא עוצרת אישורים, מקטינה זכויות. בסוף אישרו לנו, אבל זה לוקח זמן ודיונים וישיבות". מה תבנו? אגוזי: "נהרוס בניינים בני 3 קומות, ונבנה שלושה בניינים בני 9 קומות". איך קפצתם מ-3 ל-9 קומות? אגוזי: "תוכנית בניין ערים מתירה לבנות 5 קומות. תמ"א מוסיפה 2.5 קומות, ועוד 35 מ"ר חדרי יציאה לגג, ועוד בנייה חלקית בקומת העמודים. סך הכל 9 קומות. בקרוב נוציא מכרז לבחירת קבלן. בנק ירושלים יתן ליווי פיננסי. לאחר מכן תתחיל מכירה".
|
|
קצין בכיר בישראל, אחות בארה"ב
|
|
|
רוב המיזמים של יחד נדל"ן הם בתכנון או בבנייה. אחד המעטים שבנייתו הסתיימה, לפני כשנה, הוא ברחוב קריניצי 55 ברמת גן, על-פי תמ"א 1\38 . החברה חתמה על הסכמים עם כל 11 הדיירים, ובנתה 8 דירות. כולן נמכרו, 4 חדרים ב-1.85 מיליון שקל. בבניין זה התעוררה בעיה נדירה. אגוזי: "בבדיקה בטאבו התברר, שהמחסן, בן 17 מ"ר, רשום על שם הקבלן שבנה את הבניין לפני שנים רבות. הקבלן נפטר והשאיר 7 יורשים. תאר לך – להפסיד מיזם בעשרות מיליוני שקלים בגלל מחסן קטן! הפעלנו חוקר פרטי כדי לאתר את היורשים. התברר ששישה מהם בארץ, אחד מהם קצין בכיר במשטרה. היורשת השביעית מתגוררת בארה"ב. היה צורך בהליכים מורכבים, כולל ייפוי כוח נוטריוני, כדי שתחתום. לזכות היורשים, שכולם שיתפו פעולה. בתמורה עשינו בעבורם ועל חשבוננו את הליך חלוקת הבעלות בין היורשים, וכן שיפצנו את המחסן". למרות כל הקשיים, סבור אגוזי, "יש עתיד גדול ל תמ"א 38. רוב החברות הגדולות מתקשות להתמודד עם בעיות פרטניות כמו אלו שציינתי. דווקא לחברות בינוניות כמו שלנו, קל יותר לקדם מיזמים אלו". העתיד יוכיח אם צדק.
|
|
