|
"נכנסתי למשרדי החברה וביקשתי עבודה"
|
|
|
והדרך משם לב.ס.ר? קיויתי: "כשסיימתי את לימודי וקיבלתי תואר, התחלתי לחפש עבודה. פניתי לכמה חברות. נתקלתי בשמה של ב.ס.ר, אז בבעלותו של המהנדס קלמן סופרין. פניתי לחברה ולא קיבלתי תשובה. החלטתי לעשות מעשה, ויום אחד, בשנת 1989, פשוט נכנסתי למשרדי החברה, הצגתי את עצמי וביקשתי עבודה. סופרין נתן בי אימון וקיבל אותי לעבודה". כשותף? קיויתי: "לא, מה פתאום. תחילה כעובד מן המניין, מהנדס. התקדמתי בהדרגה. במשך השנים הציע לי סופרין להיות שותפו". ב.ס.ר נחשבת כממציאה של "שיטת ב.ס.ר.", שבה בונים מיזמים גדולים על-ידי ארגון קבוצה גדולה של רוכשים-מראש. כל אחד משקיע סכום קטן יחסית, וכך מרכזים סכום גדול, חוסכים הוצאות שיווק ומימון, והרווחיות מובטחת לכאורה. הבניין הראשון שהחברה בנתה בשיטה זו היה בראשון לציון. בהדרגה עברה לבניינים ומיזמים גדולים יותר בתל אביב ובערים סמוכות. לחברה מיזמים רבים, מגורים וגם משרדים. שניים מן הידועים ביותר הם ארבעת מגדלי המשרדים שבנתה זה מול זה ברמת גן ובבני ברק. כחברה זהירה, לא נקלעה מעולם, ככל הידוע, ב.ס.ר לקשיים שעברו בשנים האחרונות על קבוצות רכישה בישראל. לעומת זאת, פעילותה בחוץ-לארץ, באמצעות ב.ס.ר אירופה, לא הייתה מוצלחת ביותר - החברה נקלעה לקשיים, ולמעשה הגיעה לסוף דרכה.
|
|
מתארחים בבית החותן, מומחה לזוהר וקבלה
|
|
|
קיויתי נשא לאשה את מלי, פסיכולוגית במקצועה. לזוג שלושה ילדים. הם מתגוררים ברחוב נסים אלוני 3, פארק צמרת בתל אביב, אחד ממגדלי המגורים שב.ס.ר בנתה בשכונה. מלי היא בתו של יהודה כחלון, בקי ומרצה בנושאי הזוהר והקבלה. בערב פסח יוצאת משפחת קיויתי מדירתה המרווחת, ומגיעה לביתו של כחלון, לליל הסדר החגיגי. הם ובני המשפחה האחרים שומרים על קשר רציף עם כחלון ורעייתו. במקביל, קרה לקיויתי שינוי עסקי מהותי: לקראת סוף 2009 החליטו הוא וסופרין לפרק את החברה המשותפת. קיויתי נשאר עם השם ב.ס.ר, וסופרין הקים חברה חדשה הנקראת בשמו. בגיל 74 הוא עושה חיל, עם בניו, בעסקות נדל"ן גדולות.
|
|
סופרין וקיויתי לא סיפרו מעולם על הרקע להפרדת הכוחות. ככל הידוע, נעשה הכל בשקט ובצורה תרבותיות. ב.ס.ר של קיויתי מקדמת כיום, בין היתר, מיזם גדול של מגדלי משרדים בכניסה לפתח תקוה, ליד בית החולים בילינסון. המיזם של שרונה הוא משהו חדש לגבי קיויתי. בעבר, ארגנו הוא ואנשיו – גם עם סופרין בזמנו – הקמת קבוצת רכישה. קיויתי וסופרין חתמו על עסקת אופציה לרכישת מגרש, התנו אותה בכך שיימצאו די חברים לקבוצת רכישה, גייסו את המשקיעים, מימשו את המגרש, קיבלו אחוזים מהיקף העסקה, והתחילו לבנות ולשווק. במקרה של שרונה, מגיע קיויתי אל המוכן, הקבוצה הוקמה על-ידי מוטי פלד ואנשיו, היא קנתה את המגרש, היא חתמה על החוזה עם רשות מקרקעי ישראל והיא נקלעה לקשיים הנוכחיים. קיויתי ינהל קבוצה שלא הקים ולמגרש ומיזם שלא הוא יזם. הוא נוטל לידיו קבוצה של כ-400 משקיעים, שחברתם המשותפת נקלעה לקשיים. תפקידו הוא לחלץ אותם ואת החברה.
|
|
לארגן מימון, להפחית מס, למכור דירות
|
|
|
הנה רשימה - אולי לא מלאה - של קשיים ונושאים שקיויתי ואנשיו יצטרכו לפתור: - סיוע בארגון הלוואה גדולה ודחופה, מאות מיליוני שקלים, שתאפשר לחברי הקבוצה לשלם בתוך 11 יום כ-900 מיליון שקל לרשות מקרקעי ישראל, בעד הקרקע. המועמדת למתן ההלוואה היא קרן ילין-לפידות, שהיא אחד מבתי ההשקעות הגדולים.
- מכירת עשרות דירות, ואולי יותר – שלא נמכרו עד היום. החוזה בין העמותה לב.ס.ר יקבע, שהחברה תקבל עמלה של 4% ממכירת הדירות. זוהי אומנם עמלה כפולה מדמי התיווך הרגילים, אבל הנסיבות מיוחדות במינן. יש למצוא קונים לדירות יקרות, 3 עד 5 מיליון שקל ויותר. לדירה, שלא לדבר על הפנטהאוזים, וכל זאת במיזם לא פשוט, אם לדבר בעדינות.
- השגת האישורים הדרושים להתחיל בבנייה, כולל התר בנייה של העירייה.
- הוצאת מכרז בין הקבלנים הגדולים.
- בחירת מומחים, החל מאדריכלים וכלה באנשי שיווק ויחסי ציבור.
- ניהול הבנייה ופיקוח עליה, אחד הנושאים שבהם קיויתי מומחה.
- מו"מ עם רשות המיסים, הדורשת מכל חבר בעמותה 350 עד 700 אלף שקל כמס רכישה. זוהי מכה לרבים, היכולה להפוך את השקעתם להפסד, עורכי דין ורואי חשבון שישכור קיויתי ינהלו מו"מ עם הרשות כדי להקטין ככל האפשר את המס.
- כבר עתה ברור, שכל עמית יצטרך להוסיף סכומים ניכרים. קיויתי יצטרך לקבוע את הכללים, כמה ואיך ישלם כל אחד.
- פתרון הבעיות של עמיתים שלא יוכלו לגייס כספים נוספים.
בצד הפלוס יש לזכור, שמכירת דירות תכניס כספים לקופת המיזם, ותאפשר להחזיר לעמיתים לפחות חלק מהכספים הנוספים שישלם. קיויתי אמור לקבוע גם את הכללים בעניין זה. העמותה אמורה לשלם לחברת ב.ס.ר של קיויתי, בעד כל השירותים, 75 מיליון שקל, לא כולל העמלה בעד מכירת הדירות. אם יש מישהו שיידע לנהל את המטלות הללו, זהו נחשון קיויתי. הוא ניהל קבוצות רכישה רבות והתגבר על מכשולים מכל הסוגים. האיש צנוע, אינו מתייהר בהישגיו, ממעט להיחשף לתקשורת. הוא איש של מעשים ולא של דיבורים, וזה מה שנחוץ כנראה היום למשקיעים במגדלי שרונה.
|
|
