האחרון שמכבה את האור במשרד
|
|
|
ג'ורג' חורש לא רודף אחרי כסף. אבל הוא משתדל שלא לבזבז. אם הוא האחרון לצאת ממשרדיו, ברחוב יגאל אלון 65 בתל אביב, הוא מקפיד לכבות את האור, לא בתור סמל, אלא כחלק מדרך חיים. הוא גם לא חייב לטוס לחו"ל דווקא במחלקה ראשונה. האיש אינו אוהב פרסום. הוא לא מתראיין, לא מצטלם לעתים קרובות, אינו מרבה להשתתף באירועים. נכון, פעם ראו את חורש באירוע של לקסוס, המכונית השנייה שהוא מייבא, פעם או כמה פעמים הוזמן והגיע, עם רעייתו אייסר, לחגיגת יום העצמאות האמריקני, בבית השגריר. אבל עד היום הוא איש עסקים פרטי. כל חברותיו פרטיות ולא רשומות בבורסה. ההתחלה הייתה צנוע. חורש עלה לארץ עם משפחתו מאירן. אחרי לימודים ושירות במסלולים הקבועים, נכנס לעסקים. הוא הצליח לרכוש, יחד עם עזרא דגמי, את הזיכיון ליבוא מכונית טויוטה היפנית. ב-2005 קנה את חלקו של השותף (שעבר לעסקים אחרים), במחיר שתואר אז "עשרות מיליוני דולרים". מאז הוא הזכיין הבלעדי. טויוטה היא כנראה רכב הנמכר ביותר בישראל, כ-12% מהשוק. חורש מאמין שצריך לתת שירות טוב. הוא הקים רשת מוסכים ארצית של טויוטה, והורה למנהלי המוסכים לבוא לקראת הלקוחות, למסור את המכונית מתוקנת ורחוצה ביום ובשעה שהובטחו, לגבות מחיר הוגן, לתת הטבה או הנחה ללקוח טוב. .המדיניות של חורש, כך אמר פעם, היא "לתת ללקוח קצת יותר ממה שמגיע". ברגע מסוים, כנראה לפני 8 או 9 שנים, החליט ג'ורג' חודש שעסקי הרכב כבר מסודרים, מובטחים, והוא אולי מיצה את עצמו בנושא זה. ואז החליט להיכנס לנדל"ן. בעצם, עוד קודם לכן עשה עסקת נדל"ן, כאשר בנה את "מגדלי טויוטה", שני מגדלי משרדים ברחוב יגאל אלון בתל אביב. בקומת הקרקע אולם תצוגה של הרכב, ומעליו משרדי החברה. אבל בשנים האחרונות הוא נכנס, ובגדול, לעסקות - בעיקר רכישת מגרשים ופיתוחם.
|
|
מדוע שילם 28.5 מיליון בעד בניין ריק
|
|
|
אחת הרכישות הראשונות היא דוגמה טובה. בדצמבר 2009 רכש חורש מפרטיים את בניין בנק החקלאות, ברחוב קרליבך פינת חשמונאים בתל אביב. זהו בניין ישן יחסית בן 4 קומות, 1,800 מ"ר. פעם ישב בו בנק החקלאות, שהיה בנק מוביל. הבנק כבר לא קיים, הבעלות על הבניין החליפה ידיים. הבניין עומד ריק וטעון שיפוץ. חורש שילם 28.5 מיליון שקל. הוא הסתכל קדימה והבין, שהבניין נמצא ליד מגדלי המגורים של גינדי ומגדלי המשרדים של חג'ג', והמיקום טוב מאוד. הבניין שופץ והושכר. בשנים האחרונות נכנס לעסקות נוספות. הנה רשימה, אולי לא מלאה: - יוניון השקעות, חברתו של ג'ורג' חורש, נכנסה לשותפות עם היזמים עמיר ואהרון בירם וגיל דויטש, שהקימו חברה השקעות פרטית, לא בורסאית. החברה נכנסה לכמה עסקות נדל"ן, וחורש שותף בהן דרך החברה האמורה.
- רעננה שלב א': ב-2010 רכש חורש מחברת קומברס מגרש בן 55 דונם באזור התעשיה ב-106 מיליון שקל. ב-2013 מכר 20% מהמגרש, 11 דונם, לחברת SAP ב-40 מיליון שקל. ביוני 2015 מכר לטבע את יתרת המגרש, 44 דונם, בכ-200 מיליון שקל. בסך-הכל, הרוויח 125% על ההשקעה, לפני מס. סוף הסיפור – בהמשך.
- גבעתיים: בינואר 2016 רכשה חברתו של חורש, יחד עם חברת הבנייה תדהר, 78% ממגרש בגבעתיים (22% הנותרים הם בבעלות הימנותא, חברת נדל"ן של קק"ל) מול הבורסה, המיועד לבניית מגדל משרדים ודירות בן 72 קומות. שני הקונים יחד שילמו 256 מיליון שקל. לא פורט מהו חלקו של חורש בעסקה. המוכרת היא חברת יורוקום בשליטת שאול אלוביץ'.
- ניר צבי: בפברואר השנה קנה חורש מחברת ויולה 180 דונם במושב ניר צבי, ליד צריפין, שעליהם עומד מפעל צינורות המזרח התיכון. חורש שילם 386 מיליון שקל. יקר, אבל כדאי. המדינה מקדמת תוכנית לבניית אלפי דירות במקום, ושווי הקרקע אמור לעלות. בינתיים השכיר חורש את הקרקע והמפעל לחברת צינורות (עד שתבנה בניינים חדשים בדרום) ב-17.5 מיליון שקל לשנה - תשואה של 4.5%.
|
יקנה מגרש ב-20% פחות משוויו
|
|
|
- ת"א-גבעתיים: בנובמבר 2017 התברר, שיוניון השקעות היא המתמודדת היחידה במכרז לרכישת המגרש, שהוזכר למעלה, ברחוב יגאל אלון פינת ערבי נחל, בגבול תל אביב גבעתיים, המגרש מיועד לבניית מגדל משרדים ומסחר עם דירות יוקרה. יוניון שילמה 155 מיליון שקל. עסקה זו מראה איך חורש יודע לעשות עסקים: בעלת המגרש, רשות מקרקעי ישראל, קבעה שמחיר המינימום הוא 129 מיליון שקל, מה שאומר ששמאי ממשלתי מטעם הרשות העריך קודם לכן את שוויו הריאלי של המגרש ב-180 עד 190 מיליון. חורש שילם כ-20 אחוז פחות מהשווי הריאלי, וחסך עשרות מיליונים.
- רעננה שלב ב': כשיוניון מכרה את המגרש ברעננה לטבע, ביוני 2016, דאג חורש להכניס בחוזה סעיף של זכות רכישה ראשונה. כלומר: אם וכאשר טבע תרצה למכור את המגרש, תהיה ליויניון הזכות הראשונה לקנות את המגרש, ככל הנראה במחיר שבו מכרה - 200 מיליון שקל. האם חורש ניחש או העריך, שיבוא יום שטבע תהיה בקשיים ותיאלץ למכור את המגרש? אין לדעת. אולי פשוט סתם היה זהיר. זה מה שקרה בפועל: טבע החליטה באפריל למכור את המגרש, בגלל קשייה. באמצע ספטמבר הודיעה שסיכמה למכור את המגרש לאמדוקס ב-200 מיליון שקל, "כפוף לזכותו של צד שלישי", שהוא-הוא חורש. התברר, שחורש לא מעוניין לוותר. נמסר (יום ה', 7.12.17) שאמדוקס וחורש ירכשו יחד את המגרש. כלומר, חורש לא ויתר על זכותו, ויש להניח שיגזור קופון, כמובן חוקי לחלוטין.
|
וגם מקסימה ותחנת כוח פרטית
|
|
|
החברות של חורש פרטיות, ואינן חייבו לדווח על מקורות מימון, השקעות ורווחים. אפשר להניח שחורש מממן את רכישות המגרשים מהון עצמי (שחלקו בא מרווחי ענף המכוניות) ומליווי בנקאי או מוסדי, בתנאים המקובלים. חוץ מיבוא מכוניות ועסקות נדל"ן וגדולות בישראל יש או היו לחורש נכסים בלונדון, שעליהם אין דיווח. הוא גם קנה לפני כחמש שנים מדיסקונט השקעות 75% ממניות מפעל מקסימה. בעבר, גם רכש עבר מחברת סיגמא אפסילון 9% מחברת דלית אפסילון, בעלת תחנת הכוח הפרטית הגדולה בארץ, בכ-200 מיליון שקל. מי יודע, אולי עוד עסקה גדולה בפתח. בזק - בשליטת אלוביץ'! - הוציאה באחרונה מכרז למכירת מתחם גדול בבעלותה, בצומת מסובים. השבוע הודיעה בזק, שקיבלה "הצעה מחייבת" לרכוש את המתחם ב-550 מיליון שקל. בין המועמדים המובילים לרכישה נמצאות חברות עזריאלי ואמות. אבל, הצעה נוספת, גבוהה יותר, הוגשה, או תוגש, ככל הידוע, על-ידי קבוצה בראשות עמיר בירם. חורש, השותף עם בירם בחברת ההשקעות שלו, הצטרף או עשוי להצטרף להצעה אז אולי אמור ג'ורג' חורש להיות שותף בעסקה הגדולה מכולן?
|
|
