חיים זקן מסביר (במסמך שהגיש לבית המשפט): "משרד השיכון מיהר לערוך את ההגרלה, למרות שתכנון הבניינים עדיין לא הסתיים. המכרז שהוציאה רמ"י בזמנו (בפברואר, לפני עשרה חודשים – א.ל.) קובע, שההגרלה תיערך רק לאחר שהתכנון יסתיים ויאושר. אלו שיזכו בהגרלה ייאלצו אפוא לחכות חמש שנים לפחות עד שיוכלו להיכנס לדירה" (כי יקח זמן עד לאישור התכנון, ולפני זה אי-אפשר להתחיל בבנייה – א.ל.). מה אכפת לך, בעצם? האם הפיגור בתכנון פוגע גם בחברתך? זקן: "הגרלה ללא השלמת התכנון עלולה לגרום לחברה שלי נזקים חמורם. כרגע לא ברור כמה דירות יהיו מכל גודל, ומה יהיה מספרן הסופי. הדבר מקשה על קידום הבנייה והשיווק". דבריו האחרונים של זקן מצביעים אולי על שורש הבעיה: זקן יבקש כנראה, ואולי כבר ביקש, מהמועצה המקומית, לאשר לו לבנות כ-30 דירות נוספות, ואולי יותר. דירות אלו ישפרו את רווחיות המיזם. כל עוד אין החלטה ואישור, קשה לתכנן את מבנה המיזם ודירותיו. אכן, חוברת המכרז קובעת, שהיזם שרוכש את המגרש יכול לדרוש ולקבל "הקלה", כלומר לבנות עשרות דירות נוספות. למה זה חשוב? מיד נראה.

בדיקת News1 העלתה, שמצבו של המיזם הוא כזה: המכרז היה למכירת מגרש ל-168 דירות - 134 דירות במסלול מחיר למשתכן, שבו נקבע מחיר הדירה מראש, ו-34 דירות למכירה בשוק החופשי, ללא הגבלת מחיר. רווחיו של חיים זקן, כמו של יזמים רבים אחרים במסלול מחיר למשתכן, נמוכים. הוא חייב לשלם לרמ"י 35.7 מיליון שקל בעד המגרש, ועוד 21.4 מיליון שקל הוצאות פיתוח. סך הכל, עם מע"מ ומס רכישה על המגרש, עליו לשלם 59.5 מיליון שקל, שהם כ-350 אלף שקל לדירה, לא כולל בנייה, תכנון אדריכלי, מימון והוצאות אחרות. זקן חייב למכור 134 דירות במחיר קבוע מראש. הוא ימכור דירות 100 מ"ר, לדוגמה, ב-1.2 מיליון שקל, כולל חניה, מרתף ומע"מ. מרכיב המע"מ הוא כ-180 אלף שקל, סכום זה עליו להעביר לרשות המיסים, כך שההכנסה נטו ממכירת הדירה תהיה כ-1.02 מיליון שקל. תהיה לו תחרות חריפה בעיקר מול קבלן ירושלמי ותיק אחר, קוטלר-עדיקא, שימכור דירות זהות באותו אתר ב-1.18 מיליון שקל כולל הכל (שני הזוכים האחרים, אחים ג.י.א. ואלואיל, יוכלו למכור את הדירות במחירים גבוהים יותר, וכנראה לא יתחרו בזקן; אם יתנו הנחות – זה יפגע קשה ברווחיהן). הנתונים שלמעלה יביאו לכך, על-פי מקורות בכירים בענף, שלחיים זקן תהיה כאן רווחיות נמוכה, אחוזים בודדים. האפשרות הריאלית היחידה של זקן - ויזמים רבים אחרים במחיר למשתכן במצב דומה - להגיע לרווח סביר, היא למכור חלק מהדירות במחירי שוק. כיום מותר לו למכור כך 34 דירות. בעתיד, אם יאשרו לו תופסת דירות, אולי 70-65. זקן יצטרך אומנם לשלם תשלום נוסף בעוד הוצאות הפיתוח, אבל זה כדאי. לכן, מבקש זקן לעכב את הבנייה והמכירה עד שהתכנון יושלם ויאושר, ועד שיהיה ברור לו אם וכמה דירות נוספות יוכל למכור במחיר שוק מלא. זו ככל הידוע הסיבה לפנייה לבית המשפט.

יש עוד בעיה: המגרשים האמורים נמצאים באתר, שבמשך שנים רבות פעלה בו מחצבה. האתר נסגר. אבל הוא מלא פסולת עפר ופסולת בניין, עד כדי כך שאי-אפשר לראות את הקרקע שעליה בונים. הקבלנים חייבים לסלק על חשבונם כמויות גדולות של אבנים, ופסולת אחרת, כדי שיוכלו להגיע לקרקע. עכשיו אפילו לא רואים את המגרש! על המגרש של זקן נמצא גם מתקן של חברת המים "מקורות", ואולי צריך לסלק אותו, ואולי גם צינורות מים המחוברים לו. בקיצור, לא חסרות בעיות, גם כלכליות וגם הנדסיות. חיים זקן, כקבלן ותיק ומיומן, יוכל מן הסתם להתגבר על כל הבעיות הללו. אחד היתרונות שלו, שהוא גם היזם וגם הקבלן, כך שהוא יכול להחליט ולבצע הכל. כל מה שביקש מבית המשפט הוא: תנו לי מרווח זמן כדי שאדע בדיוק כמה דירות אני מוכר, איך ייראו הבניינים, ושהתכנון יאושר, כדי שאפשר יהיה לבנות. טענה עיקרית שלו – רשות מקרקעי ישראל הבטיחה במכרז שאקבל מגרש עם תכנון סופי ומאושר, וההבטחה לא קוימה. יש להניח שמשרד השיכון יאמר בתגובה, שתוגש בשבוע הבא לבית המשפט, שהחוזה בין הצדדים קובע, שזקן חייב להתחיל בבנייה בתאריך מוגדר, גם אם לא יקבל אישור לבניית דירות נוספות. המשרד גם עשוי לטעון, שהתכנון כבר אושר בעיקרו. התביעה של חיים זקן עשויה להיות מקרה-מבחן ליזמים רבים אחרים במסלול מחיר למשתכן.