מי יהיו השוכרים? נעימי: "אנחנו נמצאים במגעים עם בזק. התוכנית היא, שבזק תשכור 35,000 מ"ר משרדים, ועוד חניון ענק בן 45,000 מ"ר, ובו 1,200 מקומות חניה. היא תעביר למקום את משרדיה מקניון עזריאלי. בזק תשלם דמי שכירות של 25 עד 30 מיליון שקל בשנה, כולל דמי ניהול ותשלום בעבור החניונים".

כמה תשלם בזק למ"ר בנוי?

נעימי: "על-פי חישובינו, ינועו דמי השכירות למ"ר משרדים בין 50 ל-55 שקל למ"ר לחודש, כולל העמסה יחסית של שטחי החניונים". בזק משלמת כיום, במגדלי עזריאלי בתל אביב, כ-100 שקל למ"ר לחודש, ואולי יותר. ברור, שכדאי לה לעבור לצומת מסובים. שוכרים אחרים, שישכרו שטחים פחות גדולים, ישלמו קצת יותר.

האם אפשר יהיה להרוויח, לאור דמי שכירות נמוכים מצד אחד, ופירעון הלוואות גדולות מצד שני?

נעימי: "על-פי חישובים שעשינו, יניב המיזם רווח, אומנם קטן". נעימי אומר שיש כבר מגעים עם שוכרים-בכוח נוספים. הוא לא הזכיר שמות. לדבריו, המיקום מעולה, קרוב לתל אביב וליד כבישים ארציים. נראה, שנעימי הביא זאת בחשבון כאשר הסכים לשלם בעד המתחם עשרות מיליוני שקלים יותר מההערכה המוקדמת של בזק לגבי מחיר המכירה הצפוי. לאור כל זאת, חשוב לדעת מהם עסקיו של נעימי, שמהם הוא מקווה לממן חלק מההשקעה הגדולה. הוא בן 46, תושב ירושלים. עסקה גדולה ראשונה עשה החל בשנת 2009, כאשר בנה אזור תעשיה גדול –100,000 מ"ר כדבריו בראיון - באזור התעשיה הרטוב, ליד בית שמש.

מאין הקרקע?

נעימי: "רכשנו שני דונם ראשונים ממינהל מקרקעי ישראל (כשמו אז) בספטמבר 2007, שילמנו כ-640 אלף שקל, כולל פיתוח, לא כולל מיסים. שלושה מתחרים הציעו עוד פחות. לא היו הוצאות פיתוח. אחר כך קניתי מגרשים סמוכים מפרטיים". נעימי אינו מפרט את דמי השכירות שהוא גובה במיזמים שלו, ואומר כי בתור חברה פרטית הוא אינו חייב למסור נתונים עסקיים מעין אלו. "בנוסף" – הוא אומר – "אם חלק מהשוכרים יגלו, ששכניהם משלמים דמי שכירות נמוכים יותר, הם ימחו".

איך הגעת לבניית הקניון?

"תוך כדי ביקור בבית שמש, הכרתי ובדקתי את העיר. הגעתי למסקנה שיש הצדקה כלכלית לקניון גדול. ב-31 במאי 2009 זכיתי במכרז נוסף של המינהל. רכשתי שני מגרשים, כ-11.5 דונם שניהם יחד, המיועדים למסחר ולמוסדות. שילמתי 9.6 מיליון שקל". זו הייתה עסקה מוצלחת, כי שמאי ממשלתי העריך את שווי המגרש ב-16.5 מיליון שקל. בנוסף, לא היה תשלום בעד הוצאות פיתוח.

כמה השקעת בקניון?

נעימי: "150 מיליון שקל, כולל מע"מ והוצאות פיתוח". נעימי, שוב כבעל חברה פרטית, אינו מפרט את הוצאות המימון.

מי השוכרים?

נעימי: "רשת המזון אושר-עד היא השוכר הגדול ביותר, 5,000 מ"ר. שוכרים אחרים הם רשתות ועסקים פרטיים".

מה הלאה? נעימי: "בניתי שלושה מגדלי משרדים מעל הקניון. שטחם הכולל 12,500 מ"ר. מאחר שהמגרש השני מיועד כאמור למוסדות, הושכרו שטחי המשרדים לגופים ציבוריים, כמו עיריית בית שמש, קופת חולים מכבי וקופת חולים מאוחדת". באותה עת, דיבר נעימי על הקמת קניון שני, בנתניה. ואכן, ב-26 במרס 2012 החליטה ועדת המכרזים של רשות מקרקעי ישראל למכור ל"מגדלי נעימי" מגרש בן 26.3 דונם בקריית השרון שבמזרח נתניה. מגדלי נעימי שילמה בעד המגרש 57.6 מיליון שקל, מתוך זה 39.6 מיליון שקל הוצאות פיתוח. בנוסף, שילמה מע"מ ומס רכישה. מגדלי נעימי הייתה היזם היחיד שהגיש הצעה למכרז. הליכי התכנון והאישורים נמשכו, כמקובל בישראל, שנים. לבסוף אושרה בניית קניון בן כ-25,000 מ"ר שטח מניב. התב"ע אושרה. בניית הקניון הסתיימה לפני יותר משנה. במקביל, נחתמו חוזים עם שוכרים שונים. אולם הקניון עומד עד היום סגור ושומם. מדוע? ראו משמאל.

ב"מגדלי נעימי", יותר מאשר במיזמים רבים אחרים, צריך לחפש את האישה. כרמית נעימי (43) היא מנהלת הכספים של החברה ומעורבת בכל עסקיה. השניים נפגשו לפני כ-20 שנה, כאשר מיכאל הגיע לביקור בסניף בנק, ועיניו צדו את הפקידה היפה. "כבר בפגישה הראשונה הצעתי לה נישואין" – סיפר. היום הם מתגוררים בירושלים, עם הבנות, רותם (18) וסתיו (14). כרמית שותפה לעסקים ולפעילות. בסוף היום היא חוזרת הביתה. "אז, אני הופכת חזרה לאימא, וזה הדבר החשוב ביותר בחיים", היא אומרת. כשבעלה יתחיל לבנות יחד איתה את הפארק בצומת מסובים, יהיה לה אולי פחות זמן בשביל הבית.