ברוך ולוי: פינוי-בינוי במורשה

לפני כחמש שנים ניהל לוי מו"מ לרכוש ממשפחת הרצל חבס את חברת הבנייה שלהם, שנקלעה לקשיים. העסקה יצאה לפועל בצורה חלקית: לוי רכש מחבס, לפני ארבע שנים בדיוק. את בניין מרכזית בזק לשעבר ברחוב יהודה הלוי 74 במרכז תל אביב. הוא שילם 44.6 מיליון שקל. קיימות כמה תוכניות לגבי המבנה, אחת מהן הייתה להשכיר לפחות חלק ממנו למשטרה, המתפנה מרחוב דיזנגוף. השכנים התנגדו, הוועדות לבניין ערים נחלקו בדעותיהן. לפני ארבעה ימים (יום ב', 19.2.18) פסל בית המשפט את העסקה. על-פי פרסום אחרון של לוי, הנכס מיועד לבניית בית דיור מוגן בן 20,000 מ"ר. כשניהל לוי את המו"מ והעסקה עם חבס, כבר היה קשור לעסקה הגדולה יותר ברמת השרון. לוי וברוך יצרו שותפות ב-2009. בשנים שלאחר מכן עסקו בהחתמת 168 דיירים ותיקים המתגוררים בבתים ישנים. זהו היה הליך ארוך, שהסתיים לפני כשלוש שנים. בהמשך הכתבה ידובר רק על השלב הראשון במיזם, שני מגדלים בני 23 קומות, לבניית 297 דירות, ברחוב החלוץ ובסמטת עוזיה הסמוכה. שלב זה נמצא כבר בבנייה. 87 הדיירים שהתגוררו על חלק זה של המגרש יקבלו 87 דירות, ו-206 האחרות יימכרו בשוק החופשי.

נשמע פשוט, אבל הנה הבעיות. לדוגמה: חוץ מהבניינים הישנים, עומד על המגרש בית ישן, השייך לאדם פרטי. הוא טען שכיוון שזה בית ולא דירה, מגיע לו יותר. ואכן, במו"מ עמו סוכם, שהוא יקבל מספר דירות חדשות, ולא דירה מול דירה כמו הדיירים האחרים. זו כנראה הסיבה לאי-התאמה מסוימת בנתונים לגבי מספר הדירות בפסקה הקודמת. השלב הבא הוא חתימת חוזים בין הדיירים ליזמים, שיקבע איזו דירה יקבל כל דייר. היזמים החליטו להקצות לצורך כך את הקומות 11-2. הסיבה ברורה. הם רוצים לשמור לעצמם, למכירה, את הדירות בקומות הגבוהות, שמחירי המכירה שלהן גבוהים יותר . איך יחלקו 87 הדיירים ביניהם את הדירות? היה צורך למנות שמאי, שיכריע. במקביל, חתמו כל הדיירים על התחייבות, לפנות את דירותיהם 90 יום לאחר שיקבלו התראה מהיזמים. שלב זה עבר, ככל הידוע, ללא בעיות.

לאן עוברים הדיירים, עד שיקבלו את הדירות החדשות במגדלים הנבנים? לדירות שכורות. חברתם של לוי וברוך שוכרת את הדירות. בדרך כלל רוצים הדיירים להמשיך ולגור בסביבה המוכרת להם. איתור 87 דירות היא בעיה בפני עצמה. לא קל לאתר מספר גדול של דירות בשכונה, גם אם נעזרים במתווכים מקומיים. נראה, שלבסוף נמצאו הדירות. שכירת הדירות, העברת הרהיטים, לעתים גם אחסונם, הם הוצאה כספית בעלת משקל לחשבון הבנק של היזמים. היזמים התחייבו, שלאחר שלוש שנים יקבלו הדיירים את דירותיהם החדשות. כבר עתה ברור, שהיזמים לא יעמדו בלוח הזמנים, מסיבות שונות. ברוך ולוי ביקשו מהדיירים ארכה של 8 חודשים. הדיירים הסכימו, אבל לא בחינם: הם דרשו, וקיבלו, כפיצוי, הגדלת שטח הדירות ושיפורים בדירה. התחזית כיום היא שבניית המגדל הראשון, הנמצא בשלב מתקדם, תסתיים עד סוף 2019. בניית המגדל השני, כרגע בשלבי חפירה ודיפון, אמורה להסתיים באמצע 2021.

"גמרנו עם הדיירים, אבל עלינו לטפל גם בצד העסקי-מקצועי, כמקובל בכל מיזם". כך אומרים שני היזמים. הוועדה לבניין ערים אישרה את המיזם בקצב מהיר יחסית. היה צורך לבחור חברה קבלנית. לאחר בדיקת הצעות, בחרו בתדהר, אחת החברות הגדולות והאמינות. טוב, זה כבר מאחוריהם. עכשיו צריך לקבוע מי יממן את המיזם. אחרי בדיקת הצעות, בחרו היזמים בהצעה משולבת של בנק ירושלים וחברת הביטוח הראל. הן נותנות אשראי למספר שנים, מתוך הנחה שהיזמים יחזירו את ההלוואות מתוך ההכנסות ממכירת הדירות. בנוסף, החליטו ברוך ולוי לממן חלק מהמיזם על-ידי הנפקת 100 מיליון שקל אגרות חוב בבורסה, עם אפשרות להגדלת ההנפקה ל-130 מיליון שקל. זה סיפור שלם: צריך להקים חברה ציבורית, לקבל אישורים של רשות ניירות ערך והבורסה. להעסיק מומחים, לבחור חברת נאמנות (רזניק-פז-נבו) ולהכין תשקיף רב-עמודים. ועוד לא דיברנו על ביטחונות לרוכשי האג"ח.

אחרי השלבים של הקרקע, האדריכל, הדיירים, הדירות השכורות, החוזים, בחירת קבלן והגופים המלווים, מגיע תור המרכיב העיקרי של העסקה - מכירת 206 דירות בשני המגדלים. זה לא קל ולא פשוט. מורשה נמצאת אומנם ברמת השרון, ישוב מבוקש, אבל היא בהחלט לא שכונת יוקרה. היזמים אופטימיים: "יש ביקוש גדול לדירות. באזור, והצע הדירות קטן". האם הם צודקים? עד היום מכרו 66 דירות. כלומר, 32% מהדירות למכירה בשני המגדלים. נותרו למכירה 140 דירות. היזמים קבעו לוח זמנים; הם מאמינים שעד גמר בניית שני הבניינים, יצליחו למכור את כל הדירות. תחזיתם של איציק ברוך וישראל לוי היא, שמכירת 206 הדירות, שהן בגדלים שונים, תניב להם הכנסה 500 מיליון שקל בדיוק, לא כולל מע"מ. כלומר, הם מניחים שימכרו דירה ממוצעת בכ-2.85 מיליון שקל כולל מע"מ (ולא כולל מס רכישה לא גדול, שישלמו הקונים). קצב השיווק בתקופה הקרוב יקבע, אם התחזית סבירה . אם הכל יילך כשורה, אומרים לוי וברוך, הם ירשמו רווח גולמי של 149 מיליון שקל ממכירת הדירות בשני המגדלים. מרווח זה יש לנכות הוצאות מימון, מכירה והנהלה ומס הכנסה. הרווח נטו הצפוי מיועד בעיקר לפירעון החוב לבעלי האג"ח. עם גמר בניית שני המגדלים הראשונים ושיווקם, יגשו שמואל לוי ואיציק ברוך לבניית השלב השני של המיזם, עוד שני מגדלים, עוד כ-290 דירות, חלקן לדיירים הוותיקים, רובן למכירה בשוק. ברוך ולוי כבר החתימו כמעט את כל הדיירים האחרים. אפשר להניח שההליכים לשלב השני יהיו פשוטים יותר, לאור התשתית שהניחה הפעילות של השלב הראשון.