שבע העסקות של קוזניצקי

האם זו כל הפעילות? מה פתאום. מנרב משתתפת במכרז לבחירת חברה שתסלול קו נוסף של הרכבת בירושלים. היא גם משתתפת בימים אלו, עם שותף מחו"ל בשלב הסופי של מכרז ממשלתי הגדול לסלילת כביש הכניסה החדשה. דרור עסוק בימים אלו מעל לראש. בנוסף לכל אלו, הוא מקדם בו-זמנית שלושה הליכי מו"מ, עם קבוצות גדולות של דיירים, כדי לקדם עסקות פינוי-בינוי בתל אביב, בבת ים ובהרצליה. אם הכל ילך כשורה, תבנה מנרב פרויקטים 720 דירות חדשות בשלושת המיזמים. חוץ מזה, החברה ממשיכה בבניית כ-900 דירות בעכו, בחיפה, בבאר יעקב (לא עסקת הדירות להשכרה שהוזכרה למעלה), בירושלים ובביתר עילית. נכון לסוף 2017, כ-630 מהדירות כבר מכורות. ויש עוד מיזמים בתכנון.

אחד המיזמים המובילים של מנרב פרויקטים לשנים הקרובות יהיה בניית מגדל מגורים ומלון יוקרה ברציף הרברט סמואל חוף הים של תל אביב. מנרב היא בעלת 33 אחוז במיזם. לפני שנתיים רכשה, עם שותפים, את המגרש מפרטיים, ושילמה 55 מיליון שקל בעד חלקה. תב"ע מתירה לבנות 3,600 מ"ר. היזמים מקווים שהעירייה תאשר 12,000 מ"ר. דרור קוזינצקי עובד בחברת מנרב 27 שנים, התחיל כבן של אבא בתפקיד צנוע, ועלה משלב לשלב. לפני 15 שנים מונה למנהל חברת הפרויקטים, שהייתה אז פרטית. אשתקד החליטו האב והבן לעשות מעשה. לפני כשנה בדיוק הפכו את מנרב פרויקטים לחברה ציבורית, וגייסו מניות בבורסה. גיוס ההון עוזר למצב הפיננסי של החברה, שחובותיה קטנים מאוד, ובקופתה כ-200 מיליון שקל במזומן ובאמצעים נזילים. החברה הייתה מרוצה מתוצאות ההנפקה. היא החליטה לתת לדרור מענק של 600 אלף שקל. מחציתו, 300 אלף שקל, ניתנה לו במזומן. את המחצית השנייה הוא אמור לקבל על-פי רווחי החברה לשנת 2017. הרווח נטו, כפי שפורסם לפני מספר ימים, הגיע אשתקד ל-40 מיליון שקל, גידול של 8 אחוזים לעומת 2016.

קוזיצקי היא משפחה צנועה. דרור מקבל 69,000 שקל לחודש, פחות ממה שמשתכרים מנהלים רבים בענף. הוא זכאי לתנאים סוציאליים מקובלים ולאחזקת רכב, וזה פחות או יותר הכל. כן, הוא מקבל גם 1,500 שקל לחודש על פעילותו כדירקטור. דרור לא מתגורר בווילה, אלא בדירה בגבעת שמואל. האב אברהם, מתגורר ברחובות, בצניעות יחסית, מעדיף לבוש פשוט וכובע מצחייה על פני חליפה עסקית מהודרת. בשבוע שעבר החליטה אספה כללית של מנרב פרויקטים להקטין את דמי הניהול שהיא משלמת ליו"ר אברהם קוזניצקי מ-1.07 מיליון שקל ל-800 אלף שקל לשנה. במקרה זה, הסיבה איננה צניעות, אלא אחד מפרטי הסכם עם הבנקים, לאחר הפיכתה של מנרב פרויקטים לחברה ציבורית. בני המשפחה לא מנקרת עיניים. ממעטים להופיע בציבור, לא מתרוצצים, בניגוד לאחרים, בין כינוסי נדל"ן, כדי להרצות על מצב הענף ולקבל חופן של פרסומת אישית. האב והבן שומרים על פרופיל נמוך. הם מדווחים בפירוט על כל עסקה, כי הם עומדים בראש חברות ציבוריות. מה שלא צריך – לא מספרים. יושבים במשרדי ההנהלה המרכזית באשדוד - ועובדים, בסיועו הפעיל של מנכ"ל מנרב אחזקות, פינחס דקל. לא תמיד, כמובן, אפשר להצליח. דרור וחברתו חתמו, עם שותף, על חוזה לפינוי-בינוי של 80 דירות בקריית יובל בירושלים. באחרונה החליטו ("מטעמים שונים" לא לפירוט – אומרים לי בחברה) בהסכמה הדדית, לבטל את העסקה. באחרונה הפסידו, עם מגוריט, במכרז גדול של דירות להשכרה בשהם. אי-אפשר לזכות תמיד. פעם אחת בשנים האחרונות נחשף דרור לציבור, בהקשר לא נעים. ב-2005 חתמה חברה פרטית שלו – לא חברת מנרב הציבורית - על שני הסכמים למימון בניית וילה, ואחר כך רכישתה, בגבעת שמואל. העסקה נקלעה למחלוקת עם הצד השני. ביולי 2013 נחקר דרור באזהרה בחשד להתחמקות מתשלום מיסים. הוא הורשע בבית המשפט המחוזי. בית המשפט העליון אישר את ההרשעה, וקבע שאין לתת גושפנקה למערכת הסכמים שנעשתה כדי להונות את שלטונות המס. זאת, למרות שהעסקה לא יצאה לפועל. הסיפור הסתיים בתשלום כופר של 85 אלף שקל.

מהי מדיניות החברה? קוזניצקי, האב והבן (בדוח השנתי של מנרב פרויקטים: "אנחנו נכנסים בעיקר לעסקות באזורי ביקוש ובמרכז הארץ. החברה לא לוקחת סיכונים מיותרים. המדיניות שלנו שמרנית". מה דעתכם על מצב שוק הדיור כיום? קוזניצקי: "הענף נמצא כיום בהתקררות. הסיבה העיקרית היא פעילות רבה במסלול מחיר למשתכן, שרוב הביקוש של זוגות צעירים לדירות מופנה אליו. חברות הבנייה מתאימות את פעילותן למצב שנוצר, ומתחילות לבנות פחות דירות". האם הדירות יוזלו? קוזניצקי: "יתכן שבטווח הקצר יהיו ירידות מתונות במחירי הדירות, בעיקר בפריפריה. אנחנו מעריכים, שבטווח הבינוי יתחדשו העליות במחירי הדירות". כדאי לזכור, לגבי תחזיות מנרב וחברות אחרות, שלקבלנים וליזמים יש עניין ברור להודיע שהנה-הנה עומדים המחירים לעלות, בואו מהר וקנו.