|
מכירת דירות עלתה ב-66 אחוז
|
|
|
אפריקה מגורים נכנסה בשנים האחרונות לשורת מיזמים. לפני כשבועיים דיווח הוד, יחד עם יו"ר החברה, על המצב וההישגים בחודשים האחרונים: כיום בונה החברה, בשלבים שונים, 1,900 דירות בישובים: רמת גן, גבעתיים, גבעת שמואל, גני תקוה, נתניה, כפר יונה, ירושלים, קריית ביאליק וחריש. נכון ל-31 במרס, נמכרו 720 מהדירות, למרות שחלקן בתחילת הבנייה. השפל במכירות דירות בחודשים האחרונים, שעליו מדווחות חברות לא מעטות, איננו חל על חברתו של אורן הוד: הוא ואנשיו מכרו ברבעון הראשון של השנה 211 דירות, גידול חד של 66 אחוז, לעומת הרבעון המקביל בשנה שעברה, שבו מכרו 127 דירות. החברה מתרכזת בבנייה באזורי ביקוש ומנהלת מדיניות שיווק נבונה, והתוצאות נראות. הרווח הנקי ברבעון הראשון של השנה הגיע ל-15.3 מיליון שקל - ירידה של 10 אחוז לעומת אשתקד, הנובעת בעיקר משיטת רישום ההכנסות ממכירת דירות.
|
|
הדירקטוריון היה כה מרוצה מהתוצאות העסקיות של החברה לשנת 2017, עד שחילק, בשבוע שעבר, דיבידנד של 50 מיליון שקל לבעלי המניות - בעיקר חברת דניה סיבוס, שהיא בעלת השליטה, אך גם למשקיעים מן הציבור. אחת ההחלטות החשובות שקיבל הוד, עם עמיתיו, בתקופה האחרונה, הייתה לגוון את מסלולי הפעילות. לא רק לקנות מגרשים ולמכור דירות, אלא גם להיכנס למיזמים של פינוי-בינוי, תמ"א 38, מחיר למשתכן ודירות להשכרה. הוד זהיר. הוא לא קופץ על כל מכרז של מחיר למשתכן, למרות שאלו רוב המגרשים המוצעים כיום למכירה. לדוגמה, באחרונה החליט, עם עמיתיו, שלא להגיש הצעה למכרז מחיר למשתכן באשקלון - החלטה שהוכיחה את עצמה. אפשר לכתוב שורת כתבות ומאמרים על המיזמים של החברה. עם זאת, יש עניין מיוחד לפרט לגבי אחד המיזמים, לאו-דווקא אחד הגדולים של החברה - בניית 273 דירות בהרצליה. מיזם זה מיוחד בכך שהוא עוסק בהשכרת דירות ולא במכירתן, וכן משום שיש בו שיתוף פעולה בין שלוש חברות בקבוצת אפריקה.
|
|
שילבו שלוש חברות למיזם בנייה להשכרה
|
|
|
הסיפור מתחיל במאי 2014, כאשר אפריקה-מגורים זכתה במכרז ממשלתי, לרכישת מגרש בהרצליה, לבניית דירות להשכרה. קבוצת אפריקה שילבה, לצורך העסקה, שלוש חברות: אפריקה-מגורים כי זה מיזם של דירות, אפריקה-נכסים משום שמדובר בנכס להשכרה לטווח ארוך, דניה סיבוס כי היא הקבלן המיומן. התנאים לא היו קלים. איך משקיעים ומממנים במאות מיליוני שקלים מיזם בהרצליה, כאשר אסור למכור את הדירות, ומותר רק להשכירן, ולטווח ארוך? זאת ועוד: 25 אחוז מהדירות חייבים להשכיר לזכאי משרד השיכון, בהנחה של 20 אחוז ממחיר השוק. את יתר הדירות אומנם מותר להשכיר במחיר השוק, אבל העלאת שכר הדירה לאורך השנים מוגבלת ונתונה לפיקוח ממשלתי. שתי חברות אפריקה בנו מנגנון מיומן לשיווק הדירות. הן גם השיגו אשראי בנקאי למימון עיקר ההשקעה, כאשר ההלוואה היא לתקופה מקבילה לאורך חוזי השכירות, 20 שנה. המימון נבנה כך, שדמי השכירות לאורך 20 השנים יכסו את הקרן והריבית של המימון הבנקאי, עם רווח סביר. בימים אלו דיווח אורן הוד: הבנייה הסתיימה לפני יותר משנה. נכון להיום, הושכרו 265 דירות, שהן 97% מכלל 273 הדירות שנבנו. השכרת הדירות הכניסה ברבעון ינואר-מרס כמעט 2 מיליון שקל - גידול חד לעומת הרבעון המקביל אשתקד.
|
|
"אין פועלים, אין חוברות, ההליכים מסתבכים"
|
|
|
אבל אם במסגרת החברה עושה אורן הוד עסקים טובים, הרי שהערכתו לגבי מצב השוק אופטימית פחות וביקורתית הרבה יותר. השבוע (יום ד', 6.6.18) עמד על הבימה בכינוס נדל"ן בתל אביב ואמר בין היתר, כי "אין די קרקעות ומגרשים לבנייה". איך נראה לך מצב השוק בכללו? הוד: "מסלול מחיר למשתכן מסבסד קבוצה מסוימת של דירות ורוכשים. יתר חלקי השוק במצב לא מזהיר. הממשלה הבטיחה להגדיל את התחלות הבנייה, כדי להגדיל את ההיצע. בפועל התחילו אשתקד לבנות 46 אלף דירות - ירידה לעומת שנים קודמות". מה המצב בתחום כוח האדם? הוד: "הממשלה הבטיחה להביא לארץ 6,000 פועלים סינים. הם לא הגיעו" (חלק מסוים מהם הגיעו, אך המספר רחוק מהיעד שהממשלה הבטיחה - א.ל.). הממשלה הבטיחה גם להקל את הליכי הרישוי. הוד: "ההפך הוא הנכון. הליכי הרישוי הולכים ומסתבכים". אבל לפחות מכרזי רשות מקרקעי ישראל מנוהלים כראוי? הוד: "רוב המכרזים הם במסלול מחיר למשתכן. לא מוציאים אותם כמו שצריך, מפרסמים מכרז אבל אין חוברות, שבהן כל הפרטים הדרושים כדי להכין הצעה. החוברות מגיעות לאחר שבועות. קשה להכין הצעה בצורה כזו". האם מחירי הדירות בירידה? הוד: "לא". ביקורתו של הוד על מחדלי הממשלה, מול הצלחתו בניהול חברה עסקית גדולה, מעלים שוב את השאלה: האם לא עדיף למנות לתפקיד ממשלתי ביצועי - למשל מנהל רשות מקרקעי ישראל או ראש מטה הדיור - מנהל מוצלח מהמגזר העסקי, כדוגמת אורן הוד ולא פקיד שלא בנה מעולם? האם לא כדאי להעניק למנהל כזה חוזה אישי נדיב, עם מענקים על הצלחה מוכחת?
|
|
