לפני כעשרים שנה רכש יזם הנדל"ן משה ישעיהו, יחד עם שותפיו אבי אפלבאום ואבי סיאצ'י, מפרטיים, כ-1,350 דונם בשטח השיפוט של המועצה האזורית רמת הנגב, מדרום לבאר שבע וליד קיבוץ רביבים. לאחר מכן הצטרפה לעסקה שיכון ובינוי, אז עוד בשליטת
שרי אריסון, שרכשה מהם 24% מהמתחם. לא נמסרו מחירי הרכישה. העסקה נקלעה בשנים האחרונות לסבך. בתחילת השבוע (יום א', 12.8.18) אישרה ועדת השרים לענייני דיור את המיזם, ואולי זה מאותת על התרת הסבך, כפי שיוסבר בהמשך.
היזמים מבקשים לבנות במקום את הישוב הקהילתי נווה תמרים, הקרוי גם "סביון של הנגב" - שכונת וילות יוקרתית בת 1,000 וילות ו-250 דירות. זה יהיה גם ישוב אקולוגי. ייתכן שהיקף הבנייה יגדל עד 2,070 יחידות דיור. בשלב ראשון יבנו 500 וילות ודירות.
הווילות יבנו על מגרשים בני 450 עד 750 מ"ר, עם בריכת שחייה פרטית לכל משפחה ומגרש גולף צמוד. הלקוחות? בעלי אמצעים מצד אחד, וקצינים משרתי קבע בעיר הבה"דים הסמוכה, מצד שני, שיקנו (כך מקוים היזמים) חלק ניכר מהווילות.
השיטה: לקנות, להשביח ולמכור מיהו משה ישעיהו? הוא יזם נדלן בשנות הארבעים, שהתגורר בעבר בארצות הברית, וחזר כנראה עם כסף ותוכניות. זה כ-15 שנים שהוא פעיל בבניית ויזום בנייני משרדים ומגורים בתל אביב. השיטה שלו, בחלק מהעסקות לפחות, היא לקנות, להשביח ולמכור. זה חוקי לגמרי. עסקה ראשונה מסוג זה עשה בשנת 2004, כאשר רכש את "בית פיטמן" ברחוב בלפור פינת אחד העם בתל אביב. לאחר שלוש שנים מכר את הבניין והמגרש הצמוד לחברת
יעקב אנגל ב-42 מיליון שקל, וגרף ככל הנראה רווח נאה.
בעשור האחרון הוא מתרכז ביזום מגדלי משרדים בתל אביב ב-2012 הניח בחגיגיות, עם שותפיו אייל אפלבאום ואברהם נמדר (שעוד נדבר עליו בהמשך) אבן פינה למגדל משרדים ומסחר בן 31 קומות בשכונת חסן עראפה, מול בית מעריב (לשעבר) בתל אביב. הוא גם הודיע על תחילת השיווק. במקביל, רכש ישעיהו קומת משרדים ברחוב קרליבך 1, כמעט מול המיזם המתכונן, ומיקם בה את משרדיו. אולי רצה להיות קרוב לאתר הבנייה. אולם, לאחר שלוש שנים מכרו ישעיהו ושותפיו את המיזם לחברת אקרו נדל"ן, ששינתה את שם המגדל ל"מגדל אקרו". הקונה שילמה ליזמים כ-152 מיליון שקל, ואפשר להניח שיצאו ברווח גם כאן. רווחים מעין אלו בונים, לדוגמה, את ההון העצמי לבניית "נווה תמרים".
מיזם אחר של ישעיהו הוא בנית מגדל מגורים ומשרדים ברחוב פוריה, יפו. במיזם זה הוא אחד מששה שותפים פרטיים, וחלק מהקרקע היא בבעלות המדינה והעירייה. ב-8 בנובמבר אשתקד אישרה הוועדה המקומית לבניין ערים להפקדה את התוכנית, הכוללת פינוי בתי מלאכה ובניינים ישנים מהמתחם. אחת האפשרויות היא, שחלק מהמגדל יושכר ליזם בתחום המלונאות.
בנוסף, מתכנן ישעיהו לבנות עם שותפים מגדל משרדים ומסחר ברחוב המסגר, בדרום תל אביב. ככל הידוע, הוא פעיל גם בבניית דירות.
השותף של ישעיהו - יהלומן צמרת ישעיהו פעיל באמצעות שתי חברות, סותרה ו"שבת משה". הרכב הבעלים בשתי החברות דומה. לחלק מהמיזמים שותף אברהם נמדר, אחד מגדולי היהלומים בבורסה של רמת גן. נמדר היה היזם הראשי לבניית מגדל המגורים היוקרתי ברחוב דיזנגוף פינת פרישמן בתל אביב, והוא פתוח להצעות בתחום בנייני יוקרה.
במרכז פעילותם ועסקיהם כיום של היזמים ישעיהו, אפלבאום וסיאצ'י עומד, זה 19 שנים, הישוב המתוכנן "נווה דקלים" האמור להיבנות בנגב. הסיפור כשלעצמו אינו חדש. ב-1999 אישרה החטיבה להתיישבות את המיזם, לאחר שישעיהו רכש עם אפלבאום וסיאצ'י את הקרקע, במחיר שלא פורט. יודגש, שנמסר אינו שותף במיזם. לאחר שנתיים אושרה הקמת הישוב במועצה הארצית לתכנון ולבנייה. ראש הממשלה המנוח
אריאל שרון תמך. גם המועצה האזורית רמת נגב, שהישוב אמור להיבנות בתחום שיפוטה, מעודדת את הרעיון ומאמינה ביזם ישעיהו ובסיאצ'י. היא ודאי תתמוך בכל עסקה שתגדיל את מספר התושבים במועצה ביחוד אם הם ברמה גבוהה. ואכן, המועצה האזורית רמת נגב אישרה את המיזם לפני שנים, וחזרה ואישרה אותו עם שינויים לפני שנתיים וחצי. יו"ר המועצה, שמואל ריפמן, תומך נלהב במיזם.
יגייסו 430 מיליון - גם ממכירת מגרשים היזמים הודיעו שיגייסו ממקורות פרטיים ומהלוואה בנקאית כמעט את כל ההשקעה הדרושה, כ-430 מיליון שקל. הם לא יבקשו סיוע ממשלתי או ציבורי, חוץ ממימון תשתיות על-ידי המועצה האזורית. שיכון ובינוי רכשה לפני שנים 24% מהמיזם, וזה ודאי מקל על גיוס הכספים.
מקור כספי נוסף יהיה מכירה מוקדמת של המגרשים. לפני חמש שנים אמר ישעיהו, שהוא ושותפיו כבר מכרו 150 מגרשים. גם אם נניח שמחיר מגרש עומד בממוצע על 500 אלף שקל - זול ממגרש בעומר, מצידה השני של באר שבע - מדובר על גיוס של 75 מיליון שקל, או לפחות כמה עשרות מיליוני שקלים. מאז, יש להניח, מכרו מגרשים נוספים אבל המיזם, ואולי גם מכירת המגרשים, נתקעו במחלוקת עם רשות מקרקעי ישראל, המעכבת את הבנייה זה עשור ויותר.
רוצים לקנות מתחם ללא מכרז על מה המחלוקת? היזמים אינם מסתפקים ב-1,350 הדונם שבבעלותם, הם מבקשים לרכוש מרשות מקרקעי ישראל גם 266 דונם צמודים, בבעלות המדינה. הם ביקשו לרכוש את הקרקע ללא מכרז, במחיר שיקבע השמאי הממשלתי. כמובן זו עסקה בטוחה יותר ויקרה פחות מאשר להשתתף במכרז, ואולי לא לזכות. רמ"י התנגדה במשך שנים ואמרה, כי הכללים קובעים שיש להוציא מכרז על כל מגרש העומד למכירה.
ישעיהו ושותפיו היו יכולים לסיים את הוויכוח על-ידי כך שיוותרו על 266 הדונם. אולם הם רוצים, או זקוקים, לקרקע זו, להשלמת תכנון הישוב. אמנם, הם היו יכולים להסכים למכירת המתחם במכרז, להשתתף בו ולזכות, או לרכוש את המתחם מהזוכה. אבל זה היה כמובן מייקר את הקרקע ומקטין את כדאיות המיזם. הליך פירוק-שיתוף איננו בא בחשבון, כנראה: הליך זה מופעל כאשר כמה בעלים שותפים בבעלות על מתחם מסוים; במקרה שלנו, מדובר על שני מתחמים סמוכים, אך בבעלות נפרדת.
המחלוקת מעכבת את הבנייה חמש שנים ויותר. כל צד מסביר מדוע לדעתו הוא צודק. בינתיים, לא בונים. ישעיהו כועס: "לפני שנים קנינו את הקרקע, השקענו מיליוני שקלים בתכנון, ואיננו יכולים לבנות".
ייתכן שעקשנותו של ישעיהו הצליחה. בדיקת News1 העלתה, כי רשות מקרקעי ישראל לא הוציאה עד היום מכרז למכירת ה-266 דונם. אם וועדת השרים לענייני דיור אישרה השבוע (יום א', 12.8.18) את המיזם, פירוש הדבר שהבעיה לגבי ה-266 דונם נפתרה. איך? נראה שרמ"י ויתרה, ומכרה או תמכור את המתחם ללא מכרז. תגובת רמ"י לא הגיעה עד מסירת הכתבה.
היזמים רוצים לבנות מהר, כדי לקבל תמורה לכספם. ייתכן שיצליחו, ומול הקיבוץ שהוקם עוד בימי המנדט, כדי להבטיח שליטה יהודית בנגב, יבנה ישוב מפואר. מייסדי הקיבוץ, יש להניח, לא העלו על דעתם שיכול להיות דבר כזה.
