ששה יזמים זכו לפני שנתיים במכרזים של רשות מקרקעי ישראל לרכישת מגרשים לכ-1,400 דירות, בעיקר במסלול מחיר למשתכן, בשכונת גליל ים, הרצליה. רשימת הזוכים כוללת את חברות אזורים, איסתא-סלע, אפריקה מגורים, פרשקובסקי ושבירו. מסמכים שנחשפו השבוע מאפשרים מבט לעומק על עסקת מחיר למשתכן של פרשקובסקי השקעות, בשליטת ארנון פרשקובסקי ובני משפחתו, ובראשם בנו המנכ"ל יוסי. המכירות הצפויות, כולל מע"מ, יגיעו ל-1.05 מיליארד שקל, דבר ההופך אתה לאחת מעסקות הנדל"ן הגדולות של התקופה האחרונה.
לפני שנתיים כמעט בדיוק, ב-26 בדצמבר 2016 גברה פרשקובסקי על ששה מתחרים, וזכתה במכרז של רשות מקרקעי לרכישת מגרש בן 14.6 דונם בהרצליה. המיקום המדויק הוא ליד נתיבי איילון, כביש 2 ותחנת הרכבת הרצליה. על-פי המכרז, היה מיועד המגרש לבניית 350 דירות - 80 אחוז מהן, כלומר 280 דירות, במחיר למשתכן, לזכאי משרד השיכון ו-20 אחוז, 70 דירות, לשוק החופשי.
פרשקובסקי התחייבה למכור את הדירות לזכאים ב-14,750 שקל למ"ר, לא כולל מע"מ, חניה, מחסן ומרפסת. הצעה זו הייתה זולה מהמחיר המירבי שקבעה רמ"י, וגם זולה מכל יתר ההצעות, חוץ מאחת, שאולי נפסלה.
380 מיליון שקל לפני הטרקטור הראשון החברה התחייבה בחוזה עם רמ"י לשלם בעד המגרש כ-233 מיליון שקל. כן התחייבה לשלם הוצאות פיתוח בסך 55 מיליון שקל. סך הכל 288 מיליון שקל. בנוסף, שילמה מע"מ 17% על המגרש והפיתוח, שהם 49 מיליון שקל, ומס רכישה של 6% על המגרש, שהם 14 מיליון שקל. המחיר הסופי עמד על 351 מיליון שקל. לכך יש להוסיף 28 מיליון שקל של אגרות ותשלומים נלווים שלא פורטו. כך הגענו להוצאה כוללת, עוד לפני שהטרקטור הראשון עלה על המגרש, של כ-380 מיליון שקל.
פרשקובסקי עובדת מהר. היא חתמה על החוזה עם רמ"י תוך פחות מחודש מיום הזכיה. בסמוך, ב-23 בינואר 2017, חתמה על חוזה מסגרת, עם
בנק לאומי, המתיר לה ללוות מהבנק 252 מיליון שקל, למימון המגרש והוצאות אחרות. בפועל, משכה פרשקובסקי רק 206 מיליון שקל, והשלימה את היתרה מהון עצמי.
ההלוואה שנתן הבנק הייתה ל-21 חודש, עם אפשרת הארכה (שנוצלה כנראה בחלקה) בריבית נוחה, פריים ועוד 0.8% לשנה. זמן רב עבר מיום רכישת המגרש עד לתחילת הבנייה. החברה הייתה חייבת לעבור את ההליכים המקובלים של תכנון, בחירת אנשי מקצוע (אדריכל, מהנדסים, מנהלי עבודה אחרים), וכן רישוי וקבלת היתרים.
חלק מהזמן היה דרוש כדי שהעירייה תאשר את בקשת החברה, להגדיל את מספר הדירות ב-23%, מ-350 ל-430. זאת, על-פי תיקון שבס והרחבה שנתן לו
משה כחלון בתפקידו כיו"ר מועצת מקרקעי ישראל. חלוקת הדירות לפי 20-80 נשארה ללא שינוי - 344 דירות מחיר למשתכן, 86 דירות לשוק החופשי. השטח המאושר לבניה נשאר ככל הידוע ללא שינוי, כך שגודלה הממוצע של דירה עומד על 124 מ"ר, ועוד מרפסת בת 17 מ"ר.
היתר הבנייה הוצא לפני שבועיים בספטמבר אשתקד הוציאה העירייה היתר בנייה ראשון, לחפירה ודיפון. לפני שבועיים, ב-19 בדצמבר הוציאה היתר בנייה למיזם כולו. יהיו בו 10 בניינים רבי קומות, 43 דירות בממוצע לבניין. קצת לפני הוצאת היתר הבנייה הראשון, חתמה פרשקובסקי על חוזה הלוואה שני עם לאומי, הפעם למימון הבנייה. מסגרת האשראי נקבעה ל-900 מיליון שקל, אולי כולל ההלוואה הראשונה.
למי שתמה על גובה הסכום יש להסביר, שרובו מיועד למתן ערבות חוק מכר לקוני הדירות; על-פי הוראת בנק ישראל, ערבות זו, שכמעט תמיד נשארת על הנייר, מכונה בכל זאת אשראי. הריבית נקבעה לפריים+0.9%. בפועל, משכה פרשקובסקי עד היום 196 מיליון שקל, רובו ככולו של הסכום הוא משיכה תיאורטית, כערבות חוק מכר.
כל זוג צעיר חוסך 260 אלף שקל בשלב ראשון, החלה פרשקובסקי, לפני כמה חודשים, ברבעון השלישי של 2018, לשווק את דירות מחיר למשתכן. הביקוש היה גדול. ברבעון השלישי נמכרו 157 דירות, וברבעון הרביעי עוד 92. תוך חודשים אחדים מכרה החברה 249 מתוך 344 הדירות לזכאים. זה לא פלא: דירת 100 מ"ר נמכרת בכ-1.85 מיליון שקל, כולל מע"מ וכל התוספות. דירה דומה תימכר בשוק החופשי ב-2.1 מיליון שקל. כל זוג צעיר חוסך בממוצע כ-260 אלף שקל.
עיקר החיסכון נובע מכך שרשות מקרקעי ישראל מכרה את המגרש בזול. היא גבתה כ-520 אלף שקל בלבד לקרקע לדירה, כמחצית ממה שעולה מגרש לדירה בעיר הרצליה. ואכן, נקודת המפתח של מסלול מחיר למשתכן היא, שהוזלת הדירות נובעת בעיקר ממכירת המגרשים במחירים לא ריאליים, כדי לעזור לזוגות הצעירים.
נקודה מעניינת העולה מתוך המסמכים היא, שפרשקובסקי גובה מהקונים, בעת חתימת החוזה, רק כ-10% מהמחיר הכולל של הדירה. את היתר ישלמו תוך כדי הבנייה וביום קבלת המפתחות.
הקדימו את מסירת הדירות פרשקובסקי היא כנראה חברה יעילה: היא תכננה לסיים את הבנייה ברבעון הראשון של 2021. אחד המסמכים מגלה, שבימים האחרונים, לאחר בדיקה נוספת, החליטה החברה - לשמחתם של מאות זוגות צעירים - להקדים את מסירת הדירות לרבעון הרביעי של 2020, בעוד פחות משנתיים. במדינה שבה קבלנים רבים מאחרים במסירת דירות, היעילות של פרשקובסקי ראויה לציון.
פרשקובסקי אינה ממהרת למכור את הדירות לשוק החופשי. עד היום לא החלה במכירה. החברה מעריכה שלא תהיה בעיה למכור דירות אלו.
איך נראה הצד הפיננסי של המיזם? המגרש והמיסים, יחד עם אגרות (שלא הוזכרו למעלה) עולים סך הכל 380 מיליוןן שקל. הוצאות המימון יגיעו ל -41 מיליון שקל. הבנייה עצמה, כשפרשקובסקי היא גם הקבלן הראשי, תעלה 313 מיליון שקל. סך הכל מגיעה ההשקעה ל-734 מיליון שקל.
פרשקובסקי מעריכה, שתמכור את כל 450 הדירות ב-890 מיליון שקל, לא כולל מע"מ. התזרים הכספי יהיה שילוב של מכירת הדירות לזכאים ולשוק החופשי. מחירים לדוגמה צוינו לעיל. הדירות לשוק החופשי יהיו יקרות ב-13 אחוז בממוצע מהדירות לזכאים.
מה איכפת להם מדוע הם מרוויחים מנתונים אלו עולה, שפרשקובסקי צופה רווח ברוטו של כ-155 מיליון שקל, לאחר ניכוי הוצאות מימון, שהם רווח ברוטו של כ-21% על ההשקעה. המסקנה ברורה: חברת בניה העובדת ביעילות, עם מנגנון לא גדול והוצאות סבירות, וזה המצב כך בפרשקבסקי, יכולה להגיע לרווחיות נאותה, גם כאשר היא משווקת את רוב הדירות בהנחה לזכאים.
גורם מרכזי ברווחיות הנאה היא, כפי שתואר למעלה, רשות מקרקעי ישראל, שמכרה את המגרשים בזול, בכ-500 אלף שקל לדירה, כפי שתואר למעלה. אבל מה איכפת לזוגות הצעירים מדוע הדירה שלהם זולה, ומדוע חסכו רבע מיליון שקל. ומה איכפת ליזם הוותיק ארנון פרשקובסקי ממה נובע הרווח שלו, והאם הסיבה היא לא רק היעילות של עובדיו, אלא גם נכונותה של המדינה למכור את המגרשים בחצי מחיר.
