עו"ד רומן לוי, בן 37, נכנס לתחום הנדל"ני החדש, המתפתח במהירות - השכרת משרדים לא לפי מ"ר, אלא לפי עמדה, מה שנקרא "חללי עבודה". חברת ווי וורק היא ככל הנראה המובילה בארץ, בעיקר בתל אביב. לוי ושותפיו, בעלי חברת "אורבן פלייס" הפעילו עד עתה 3 מיזמים בתל אביב. בשבוע הבא יחנכו מתחם רביעי, בירושלים. יש להם 6,800 מ"ר, ומבחינתם זו רק ההתחלה. "זה לא סתם חלל עבודה, זאת תהיה קהילה" - טוען רומן לוי. בהמשך נראה על מה הוא מבסס את טיעונו.
מה אתם מציעים? לוי: "שני מיזמים, בני 3,000 ו-1,000 מ"ר, במגדל שלום בתל אביב, 800 מ"ר בשדרות רוטשילד, ועתה המתחם החדש, שיפעל בשבוע הבא, 2,000 מ"ר בירושלים.
היכן? איך הוא נראה ומה יש בו? לוי: "אולם ארוך בן 2,000 מ"ר, בקומה 4 של בניין משרדים בן 7 קומות, רחוב יפו 224 בירושלים. הבניין צמוד לתחנה המרכזית של אגד . הקומה מחולקת ל-90 משרדים בגדלים שונים, החל מחדר פרטי לעמדת מחשב אחת, דרך חדרים גדולים יותר לכמה משתמשים, וכלה באולם בן 50 מ"ר, עם 40 עמדות. מיגוון האפשרויות גדול אצלנו, ככל הידוע לי, בהשוואה למיזמים אחרים".
בוא מוקדם בבוקר, תפוס מקום איך זה עובד? לוי: "השוכר מגיע לבנין ומתיישב ליד עמדה פנויה מהסוג שבחר בו. כל הקודם זוכה. כדאי לבוא מיד בבוקר, ולתפוס עמדה טובה בחדר נוח. אין משרד קבוע. השוכר מקבל שירותי מחשב וטלפון. כמקובל בחללים אלו, ניתן לקבל במקום מרכזי בקומה שירותים משרדיים נוספים, וגם שתיה קלה וחמה".
כמה זה עולה ? למי זה כדאי? לוי: "המחיר ההתחלתי אצלנו הוא 550 שקל לחודש, ועוד מע"מ, לעמדה, בת כמה מטרים רבועים, כולל השירותים שהזכרתי. שוכרי חדרים גדולים משלמים יותר. ברור שזה זול בהרבה משכירת משרד, העולה 6,000 עד 8,000 שקל לחודש, ואף יותר. לכן הביקוש גדל. החללים המשותפים כדאיים ליזמים בראשית דרכם, ליזמים בתחום סטארט-אפ, לפעילי נדל"ן, לרואי חשבון ודומיהם".
כמה מ"ר ועמדות כבר השכרתם בירושלים ? לוי: "35 אחוז מהשטח, עוד לפני הפתיחה. השוכרים הם יזמי סטארט-אפ, פעילי נדל"ן ואחרים.
משכיר מספר 1: ריט 1 רומן לוי, עורך דין בהשכלתו ובמקצועו, מספר שהגיע למיזם כמעט במקרה. "לפני כשלוש שנים עליתי לארץ מפריז, עם רעייתי וארבעת ילדי, וביקשתי לשכור משרדים בתל אביב. חיפשתי משרד בן 200 מ"ר, לי ולשני חברים (שאינם שותפים במיזם). מתווך הציע לנו רבע קומה, יקרה, במגדל המשרדים פסגות, בן 27 קומות, שדרות רוטשילד 3".
לדבריו, במהלך הסיור בקומה, הציע המתווך לשכור את כל הקומה, ולהשכיר את השטח שאינו דרוש ללוי ולחבריו. "פתאום בא לי רעיון: אקנה את כל הקומה, אחלק אותה לחללי עבודה, ואשכיר אותם בשיטת חללי עבודה".
אמר ועשה. שכר את כל הקומה, 800 מ"ר מחברת ריט 1, בדמי שכירות שאינו מוכן לפרט. אחרי שהצליח להשכיר את כל הקומה, ביטל את תוכניתו לפתוח משרד עורך-דין, ונעשה "פתאום" ליזם נדל"ן.
משכיר מספר 2: כיכר הרצל אחרי חצי שנה שכרה "אורבן פלייס" קומה במגדל שלום, אחד העם 9, מחברת "כיכר הרצל". בראש חברה זו עומדת רינה מאיר, בת למשפחת מאיר שבנתה לפני שנים רבות את המגדל. עבר זמן, והקבוצה שכרה מחברת כיכר הרצל עוד קומה. המדובר בשתי קומות תחתונות, 2 ו-3, סך הכל 4,000 מ"ר. עכשיו זה נעשה עסק רציני.
רומן לוי אינו לבד. הוא חלק מקבוצה בת חמישה שותפים. האחרים הם קלוד ביסמוט,
דוד לוי (לא קרוב משפחה), נסים לחיאני וברנרד כחלון. לוי אומר שחלוקת המניות אינה שווה, אך אינו מפרט. "אני המנכ"ל וגם אחד השותפים, לא אומר בדיוק מה חלקי" - הוא אומר.
עכשיו שכרתם משרדים בירושלים. מדוע? לוי: "הביקוש למשרדים גדול, כי הכלכלה בעיר מתפתחת. אבל עד היום היה רק חלל עבודה אחד בעיר. אנחנו השני. שכרנו 2,000 מ"ר, ותוך מספר שבועות השכרנו כשליש
מהשטח".
משכיר מספר 3: נצבא ממי שכרתם? לוי: "מחברת נצבא". חברה זו היא בעלת הבניין כולו, ומשכירה קומות ללקוחות עסקיים.
כמה אתם משלמים לנצבא בעד הקומה? לוי: 75" אלף שקל לחודש". כלומר 38 שקל למ"ר לחודש. אלו דמי שכירות סבירים, בהתחשב במיקום, ובכך שהיזמים קיבלו את הקומה "ערומה", והשקיעו מיליוני שקלים בהכשרת הקומה לתפקידה.
התוכנית של לוי ושותפיו היא, שהמשרדים בירושלם לא יהיו רק עסק נדל"ני, אלא מה שהם מכנים "קהילה".
מה זה אומר? רומן לוי: "בקומה בירושלם יעמדו לרשות השוכרים חדר כושר, שולחן פינג פונג, מסז'ים, מניקור, פדיקור ואודיטוריום לעריכת כינוסים. כמובן יהיה גם בית כנסת. חלק מהשירותים יהיו בתשלום. כל שוכר יוכל לקבל, למשל, מסז' אחד בשבוע ללא תשלום. הפעילות המשותפת תיצור קרבה בין השוכרים ותבנה קהילה. ניזום גם הרצאות בנושאים כלכליים ואחרים, שיערכו באודיטריום. אולי הוא גם ישמש לעתים בית קולנוע".
מה כל זה נותן לכם ? לוי: "אנחנו רוצים גם לעודד את הפעילות החברתית בירושלים. בנוסף, המתקנים והשירותים של ירושלים יהיו פתוחים לכולם. שוכר מתל אביב, המגיע לירושלים, יוכל להיכנס לחדר הכושר או לעשות פעילות ספורטיבית ואחרת. כך יכיר אנשים חדשים, תהיה מסגרת חברתית, ואולי זה גם יעזור לקדם עסקות".
בלומברג שכרה 8 חדרים בקצה האולם בירושלים עשו היזמים עסקה חריגה: הם השכירו לחברת התקשורת והמידע הפיננסי המוביל בלומברג יחידת-משנה בת 8 חדרים, עם 16 עמדות מחשב. היא פותחת כאן סניף נוסף בישראל. אחד מפרטי ההסכם בין הצדדים קובע, שחברת "אורבן פלייס", וכנראה גם השוכרים, יוכלו לקבל מידע עסקי מבלומברג. החברה האמריקנית, מצידה, עשויה לזכות בקהל לקוחות חדש. זהו חידוש, שככול הידוע לא הופעל עד היום בחללי עבודה של חברות אחרת.
מה התוכנית לעתיד? לוי: "אנחנו במו"מ מתקדם לשכירת קומה נוספת, בת 2,000 מ"ר, במגדל שלום. בנוסף, אנחנו מנהלים מו"מ מתקדם לשכירת אולם בן כ-2,500 מ"ר בבאר שבע. כן בודקים כמה הצעות לשכירת שטחים בהרצליה. אין קשר בין מו"מ זה, לבין העובדה שאני מתגורר בהרצליה. יש גם תוכנית לשכור משרדים בחיפה, אך היא עדיין לא מגובשת".
יזמי אורבן פלייס מדברים באופן כללי גם על פעילות בחוץ לארץ, הקמת חללי עבודה בלונדון, פריז, ברלין ומדריד. בטווח הקצר, כך נראה, יתרכזו לוי ושותפיו בבנית התשתית בארץ, ואולי בתחרות מול המתחרים, ההולכים ומתרבים.
