דברים על דיוקם: שטחו של חלון בדירת מגורים

על-פי תקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל - 1970, התוספת השנייה, סעיף ההגדרות - 2.01, מוגדר חלון כך:

• "חלון - פתח המשמש אמצעי תאורה ואיוור טבעיים והפונה לשמיים, לרחוב, למרפסת הסגורה בתריס בלבד או לחצר, לרבות אשנב, דלת מזוגגת או פתח אחר וכיוצא באלה".

מחוקק המשנה לא הסתפק בהגדרה זו, אלא הוסיף הגדרה לגבי שטחו של החלון בהאי לישנא:

• "שטח חלון - שטח הפתח שבו מותקן החלון, לפי מידות הבנייה החיצוניות, המינימליות".

האם יש לפרש את מדידת שטחו של החלון כאילו מדובר במידות בין בלוקים - שהן מידות סמויות, לא מעניינות ולא רלוונטיות לדייר הרוצה חדר מאוורר, או שמא גם המסגרת הקבועה היא בבחינת חלק מהבנייה, ולפיכך יוצא כי מידת החלון הינה החלון עצמו? אפשר ללמוד על כך מפסק דינו של בית המשפט העליון, ע"א 101/88 אנדס בע"מ נ' אילוז ואח', פד"י מ"ד 2 582 הדן במידה אחרת (רוחב חדר מדרגות) שגם לגביה ישנם (או: היו) חילוקי-דעות באותו עניין, וכה נפסק:

• "תוכנית הבנייה היא חלק בלתי נפרד של המיפרט על-פי צו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד-1974, ששימש בהתקשרות הצדדים. המיפרט עצמו מהווה נספח לחוזה בין הצדדים, ועל-כן חלק מההתקשרות החוזית (ראה לעניין זה גם: ע"א 391/80 [1], בעמ' 247 מול אות השוליים א, ובעמ' 248 מול אות השוליים ג; ע"א 213/80 [2], בעמ' 813 מול אות השוליים ז).
  סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, קובע, כי:
  "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה, ובמידה שאינה משתמעת ממנו - מתוך הנסיבות".
  מהו, איפוא, "אומד דעתם של הצדדים" בעניין שלפנינו? מקובל עלי לעניין זה האמור בפסק הדין:
  "המפה... הינה נספח לחוזה, בסיס להתקשרות בין הצדדים ולא תוכנית עבודה.
  המפה נועדה להראות לקונה מהי הדירה הגמורה שהוא רוכש ולא דירה במצב בלתי מוגמר. לרוכש דירה אין כל ענין במידות מבלוק לבלוק, ואם אין הוראה ברורה שכזאת היא המידה, מבלוק לבלוק, יש להבין שהמדובר בתוכנית המראה דירה כפי שהקונה צריך לקבל אותה".
  פירוש זה עולה בקנה אחד עם מטרת חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, שהיא -
  "...להביא לידיעת הקונה, בצורה ברורה ומובנת - וללא הסתתרות וערפול מאחורי אמירות כלליות וגורפות ומבלי להבליע גופי דברים, שלהם משמעות כספית חשובה, בתוך ריבוי דברים טפלים ובלתי חשובים - מה הן כוונותיו האמיתיות של המוכר, ומה הן הזכויות אשר הוא, הקונה, רוכש הימנו..." (ע"א 213/80 [2] הנ"ל בעמ' 813, וראה גם ע"א 118/78 [3], בעמ' 812).
  מטעם זה קובע אומנם גם סעיף 3.35 לתוספת השניה לתקנות התכנון והבניה (בקשר להיתר, תנאיו ואגרות), כי מדידת רוחבן של מדרגות לעניין סעיף 3.34 תבוצע בהתאם למישור הצפוי של הקיר ולא לפי מישור הנחת הבלוקים".

(ההדגשה אינה במקור) ומן הכלל אל הפרט: כאשר דובר על מדידתו של חלון לצורך אוורור הבית, כך נפסק בת"א 922/95 סולומון נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, פדאור 03 3 663:

• "המהנדס פריידלין מתייחס להוראות הדין כאילו היו בגדר המלצות ולא כאל הוראות מחייבות.
  אחד מהליקויים הנטענים ע"י התובעים הוא גודל בלתי מספיק של התלונות בחדרי השירות בדירותיהם בבניין.
  בסעיף 2.21 לתוספת השנייה לתקנות התכנון והבנייה ("בקשה להיתר תנאיו ואגרות") התש"ל-1970, (להלן: "התקנות") נקבע כי:
  "לא יפחת שטחם הכולל של החלונות בחדר שירות למעט חדר ארונות - שאין חובה באיורורו מ - 10% (עשרה אחוזים), משטח רצפת החדר או 0.3 מ"ר, הכל לפי הגדול".
  המהנדס פורת מדד את החלונות בחדרי השירות בדירות התובעים בבניין, ומצא כי שטחם קטן מהנדרש בתקנות.
  המהנדס פריידלין, אינו חולק על נכונות המדידות של המהנדס פורת, אך סבור כי יש למדוד את הפתחים בין חלקי שלד הבניין ללא המסגרות (המשקופים).
  לפי נוסח ההוראות שבתקנות עולה כי מחוקק המשנה התכוון להבטיח שגודל הפתח יאפשר איוורור טבעי של חדרי שירותים, בדירות מגורים.
  בגוף התקנון מופיעות המילים "חובה באיורורו".
  התקנה פותחת במילים "לא יפחת שטחם"
  מכיוון שהמסגרות שמרכיבים בפתחי החלונות מקטינות את השטח שניתן לפתוח לצרכי איוורור, חובה על-פי התקנה להביא את המסגרות בחישוב שטח החלון.
  מהאמור מתחייבות שתי מסקנות -
  א. יש למדוד את שטח הפתחים - בין המסגרות, כגירסתו של המהנדס פורת, כדי לקבוע אם הפתח לאיוורור מתאים לדרישת התקנה;
  ב. מידת הפתח כפי שנקבעה בתקנה הנדונה, הינה בבחינת דרישה מחייבת ולא המלצה.
  אין על-פי התקנות איסור לבנות פתח העולה על המינימום הקבוע בתקנה, אולם אסור לבנות פתחים בחדרי שירות ששטחם קטן מהקבוע.
  נושא אחר עליו מתלוננים התובעים, הינו גובה המעקה במרפסות הכביסה שבדירותיהם.
  המהנדס פורת, קבע כי המעקות במרפסות בדירות התובעים נמוכות במספר סנטימטרים מ-105 ס"מ, הגובה הנדרש על-פי התקנות.
  המומחה מטעם ביהמ"ש סבור כי לדעתו די בגובה 102 ס"מ גובה המעקות בדירותיהם של התובעים.
  משקבע מחוקק המשנה בתקנות את גובה המעקות, אין זה מתפקידו או מסמכותו של ביהמ"ש לקבוע את הגובה הנדרש משיקולי בטיחותם של המשתמשים במרפסות הכביסה.
  משום כך אין בכלל רלוונטיות לדעתו, של מומחה ולו גם מומחה מטעם ביהמ"ש".

(ההדגשה אינה במקור) יש לדעת כי על פסק דין זה - שיכון ופיתוח הגישה ערעור לבית המשפט העליון, אשר נדחה, ובכך חוזק פסק דינה של השופטת ברון יותר מבתחילה. לסוגיית שטח החלון יש כמובן גם היבט תכנוני-הנדסי, ומהיבט זה ברור כי החלון צריך להימדד ולהיקבע על-פי פתח אור והפרשנות של מידות בין הבלוקים צריכה להידחות. שערו בנפשכם חלון שמידותיו בבנייה הינן 60x50 סמ"ר כלומר 0.3 מ"ר, מידת המינימום המותרת, על-פי התקנות, לגבי חדרי שירות בדירה. עתה נניח כי יש בחלון מסגרת מאלומיניום עם פרופילים ברוחב מקובל וסביר של 8 ס"מ. לפיכך, רוחב החלון בבדיקת מידות אור ואוויר - יהיה כדלקמן: 50-8-8=34 ס"מ. אורך החלון יהיה כדלקמן: 60-8-8=44 ס"מ. שטח החלון יצטמצם לכדי 34x44 סמ"ר = 0.1496 מ"ר, כלומר - פחות ממחצית... ובאים מומחים, ורוצים ללמדנו כי יש לאשר חלון כזה, כחלון תקני ותקין, בטענה של "מידות בבנייה" - כפרשנותם.