יצחק (איציק) קליידר היה מוכר במשךשנים רבות כאחד מבכירי המתווכים בישראל. הוא היה מנהל ושותף בחברת מטרופוליס, הידועה יותר בשם אנגלו-סכסון תל אביב. יחד עם שותפו וגיסו המנוח, עמוס גלזר, חלשו השנים על חלק גדול מעיסקי הנכסים המניבים בישראל כולה, ובאזור תל אביב בפרט.
בשנים האחרונות, עוד לפני פטירתו של גלזר ללא עת, נעלם קליידר מן הזירה. מה קרה?
"לא נעלמתי, אני חי וקיים, ברוך השם,פעיל ועושה עסקים" - אומר קליידר בראיון ל-News1, בעת ביקורו האחרון בארץ - "לפני תשע שנים החלטתי, שעתיד הנדל"ן העיסקי טוב יותר בארצות הברית, ועברתי עם משפחתי למיאמי. אני מקפיד לקיים קשרים עיסקיים ואישיים עם ישראל, מבקר כאן אחת לחודשיים. אבל הבסיס הוא היום פלורידה".
המשבר הגדול בארצות הברית לא חיסל את ההשקעות בנדל"ן למגורים? קליידר: להפך! המשבר הביא לירידה תלולה במחירי הוילות והדירות. היום קל יותר לרבים, בעיקר אזרחי חוץ, לקנות בתים בארה"ב. בחדשיים האחרונים, ספטמבר-אוקטובר, מכרנו 15 וילות בפלורידה לישראלים, שלא לדבר על קונים מקנדה, גרמניה, יוון ואפילו סין!"
אולי לא במפתיע, מספר קליידר על גל של ישראלים הרוכשים דירות בארצות הברית. יש הרוכשים דירה או בית כ"עיר מקלט". אחרים רואים בכך השקעה טובה, ביחוד כאשר המחירים מאוד ירדו. הרוב קונים, ככל הנראה, כהשקעה, עם תשואה גבוהה וסיכוי לרווחי הון בעתיד.
42 אלף דולר בעד וילה של 150 אלף בראיון ל-News1, חושף קליידר לראשונה שורת עסקות שעשה בחודשיים האחרונים:
- איש עסקים חיפאי קנה וילה בת 100 מ"ר, על מגרש בן 500 מ"ר, באורלנדו. הוא שילם מחיר מצחיק - 42 אלף דולר. בימים הטובים, היה שווי הבית 150 אלף דולר. הבעלים נקלעו לקשיים, והבנק עיקל את הבית. כמו במקרים אחרים, הבנקים בארה"ב אינם מעוניינים לנהל בתים. הם מוכרים אותם בזול, ובלבד שיראו לפחות חלק מההלוואה חזרה. איש העסקים המדובר השכיר את הבית ב-600 דולר לחודש, תשואה של 16%.
- שני חיפאים, אח ואחות. קנו בחודש שעבר שני נכסים. אחד מהם הוא בית בן 200 מ"ר, על מגרש בן 700 מ"ר, ב-90 אלף דולר. הבית מושכר ב-1,100 דולר לחודש, תשואה של 15%. הבעלים הקודמים קנו את הבית ב-300 אלף דולר. פיגרו בהחזר ההלוואה ויצאו בהפסד גדול.
- מהנדס אלקטרוניקה מראשון לציון, העובד בחברת אלקטרוניקה, קנה לפני כשבועים דירת 3 חדרים, 80 מ"ר, בפלורידה. גם הוא שילם מחיר מגוחך, 39 אלף דולר, פחות מחצי משויו הריאלי של הבית. הקונה השכיר את הבית ב-650 דולר לחודש, והגיע לתשואת-שיא של כ-22%.
- פאולה ג'ונסון, מנהלת חשבונות שכירה, העובדות בחברה גדולה באנגליה, החליטה לעשות לביתה. קליידר איתר לה וילה, שבעליה רכש אותה בעבר ב-429 אלף דולר. הקונה הסתבך, הבנק עיקל ומכר בזיל הזול, 69 אלף דולר. בעסקה כזו, כמעט לא חשוב מה יהיה גובה שכר הדירה. ג'ונסון יכולה אפילו לעבור להתגורר בבית - מה שאולי תעשה - לחכות להתאוששות בכלכלה, ולמכור את הוילה ברווח גדול.
14 דירות ב-440 אלף דולר העסקה הגדולה ביותר, ואולי המענינת ביותר, שעשה קליידר באחרונה, היא של קבוצת משקיעים, שאורגנה - על-פי דיווחו ל-News1 - על-ידי עו"ד מתל אביב (השם שמור במערכת). הקבוצה קנתה בניין בן 14 דירות קטנות, חדר ושני חדרים, במעונות הסטודנטים שליד אוניברסיטת UCF בפלורידה. הקבוצה שילמה, על-פי דיווחו של קליידר, 440 אלף דולר. כל הדירות מושכרות לסטודנטים ולעובדי האוניברסיטה. שכר הדירה הכולל ברוטו הוא 90 אלף דולר לשנה, אך לאחר ניכוי הוצאות שונות, ההכנסה נטו היא 52 אלף דולר. זו תשואה יפה של כמעט 16% לשנה. יש סבירות גבוהה שתמיד יהיו שוכרים לכל הדירות או לרובן.
אתה עובד אישית, או באמצעות חברה? קליידר: כל עסקות התיווך נעשות באמצעות חברת בריסטול שבבעלותי. אנחנו מציעים כיום למכירה באורלנדו דירות 3 חדרים (סלון ועוד שני חדרי שינה) בכ-40 אלף דולר, ודירות 4 חדרים ב-45 אלף דולר. דירה יפה בעיר מייטלנד, למשל, עולה 65 אלף דולר.
אתם גובים כמובן גם דמי תיווך? קליידר: כן, אך לא אנקוב באחוז מדויק. בארה"ב, המתווך מספק לצדדים שירותים נרחבים, כולל מידע על האיזור, ולכן דמי התיווך המקובלים גבוהים מן המקובל בארץ. חברתנו גם מנהלת לאחר מכן את הבית או הדירה, ומסייעת למצוא שוכר.
זהירות - יש גם סיכונים אלו עסקות שאי-אפשר ליפול בהן? קליידר: לא! יש בעיות וגם סיכונים. דמי השכירות שהזכרתי
הם ברוטו. הבעלים חייב לשלם ארנונה בכ-50 דולר לחודש, ועוד 70 דולר לחברת בריסטול, כדמי ניהול. בעסקה הראשונה, למשל, משלם השוכר 600 דולר לחודש, אך לבעלים נשארים נטו רק 480 דולר. גם זו תשואה יפה,כ-12%. אם מדובר על דירה, חייב הבעלים לשלם גם דמי ועד בית, העשויים להגיע עד 150 דולר לחודש.
לאיזה טווח חוזי ההשכרה? קליידר: החוזים הם בדרך כלל לשנה, ואין אופציה להארכה. הבעלים יכולים להישאר עם דירה ריקה. גם זה סיכון שצריך לקחת בחשבון. בחלק מהמקרים נותנת חברת בריסטול החיבות לשוכר לתקופה של שנתיים. ברור, שזו לא השקעה בטוחה לטווח ארוך. גם אין ביטחון שמחירי הדירות והוילות יעלו בעתיד, אם כי יש סבירות גבוהה לכך. על המשקיע גם לבדוק את נושא המס.
יש גם השקעות בנכסים מניבים? קליידר: בנק מציע למכירה בימים אלו בניין משרדים בן 8,000 מ"ר במרכז פלורידיה, ודורש 3.25 מיליון דולר, שהם כ-400 דולר למ"ר. שני שליש מהבניין מושכרים כיום למשרד ממשלתי, והיתר לשוכרים פרטיים, התשואה המובטחת כיום היא 10.5% לשנה. שווי הבנין בימים הטובים היה פי שנים וחצי, 1,000 דולר למ"ר. היכן אפשר למצוא בישראל משרדים במחיר כזה?!
"מדוע ישראלים קונים דירות ונכסים בפלורידה? התשובה פשוטה: מי שיש לו 100 אלף דולר, יכול במחיר זה לקנות שתי וילות בארצות הברית, באזור שטוף שמש, עם איכות חיים גבוהה, ללא סכנות ביטחוניות ואפילו עם קהילה יהודית גדולה ופעילה. מה הוא יכול לקנות ב-100 אלף דולר בישראל?!"