|
הפרויקט הראשון: רק שתי דירות
|
|
|
פרבמן, בוגר הפקולטה למשפטים במכללה האקדמית נתניה, פתח את משרדו בתל אביב לפני 11 שנים. היום הוא מעסיק ארבעה עורכי דין שכירים. הוא נשוי ואב לשלושה ("זהו הפרויקט החשוב ביותר"). רוב שעות היום הוא מתרוצץ בישיבות עסקיות עם יזמים ומנהלי פרויקטים. בראיון ל-News1 הוא מספר על כמה פרויקטים מעניינים לדוגמה מתוך הרשימה הארוכה: - רמת גן, רחוב אמיר: אחד הפרויקטים הראשונים בתמ"א 38, גמור ומכור. הבניין הוא בן שלוש קומות, שש דירות. היזם, טלניר, חיזקה את הבניין ושידרגה את הדירות, הוסיפה שני דופלקסים ומכרה כל אחד בכ-2 מיליון שקל.
- רמת גן, רחוב מאיר בעל הנס: חברת ניהול הפרויקטים הוותיקה אפרתי-מדפיס, יחד עם היזם יוסי חסון, הקימו את "החברה לחיזוק מבנים", שנכנסה לכמה פרויקטים ברמת גן, אחד מהם בבעל הנס. בבניין 12 דירות, יוסיפו 10, כל החוזים חתומים, הבנייה מתחילה בימים אלו.
- תל אביב, טאגור 13-3, ברמת אביב: 48 דירות ישנות ב"בנייני רכבת". 44 דיירים כבר חתמו על החוזה עם היזם. ארבעה מסרבים לחתום. מה עושים? פרבמן: "היזם פנה למפקחת על המקרקעין בתל אביב, שמינתה אותי למנהל מיוחד. תפקידי הוא להגיע להסכם עם ארבעת הדיירים, או לכוף עליהם להצטרף אליו, על-פי החוק".
|
|
הפרויקט הגדול ביותר בתל אביב
|
|
|
- תל אביב, שיכון בבלי: זהו הפרויקט הגדול ביותר של תמ"א 38 בתל אביב. בריבוע בין הרחובות תוספתא ובבלי ארבעה בלוקים, ובהם 144 דירות. עו"ד פרבמן מייצג 80 מהם. יש שתי בעיות: יש להגיע להסכם עם הדיירים האחרים, וזה לא פשוט. בנוסף, בתוך הריבוע יש מקלט ציבורי, ופיקוד העורף, שאישורו דרוש, יאשר את העסקה רק לאחר בניית מקלט חדש.
|
|
- כפר סבא: חברת "מיזם נדל"ן", בבעלות אשר מתן, מבקשת לחזק שני בניינים, ובהם 28 דירות, ברחוב העמק 19-17. במקביל, 20 דירות חדשות למכירה. פתאום התברר, שאחת הדירות היא בבעלות עמידר. פרבמן: "לא קל להגיע להסדר עם עמידר, למרות שהיא חברה ממשלתיות ואמורה לסייע לדיירים!"
- חיפה: בניין קטן בן 6 דירות ברחוב שלומציון 18, על הכרמל, לא רחוק משכונת דניה. תוכניתו של היזם, משפחת אלימלך, היא לחזק, ולהוסיף 3 דירות. פרבמן: "התברר, שעל אותה חלקה יושב בניין נוסף, שאיננו כלול בתוכנית. הבניין השני נעשה שלא בטובתו שותף לפרויקט, לצרכי האישור".
|
|
|
|
|
|
|
| "הבעיה המרכזית, אולי, היא הדיירים עצמם. הם רוצים עוד ועוד. כמעט תמיד, יש דייר או שנים שאינם מוכנים לחתום. פורמלית אפשר להגיש נגדם תביעה, אך היזמים מעדיפים מו"מ" | |
|
|
|
תן דוגמה לפרויקט פינוי-בינוי שאתה מקדם? עו"ד פרבמן: "חברת אל-ים, בשליטת דן ענבר, מקדמת פרויקט להריסת בניין בן 24 דירות ברחוב בן-גוריון בבת ים, מול חוף הים. על המגרש ייבנה מגדל בן 30 קומות, 100 דירות. כל דייר יקבל דירה מוגדלת, והיתר יימכרו. לעתים אני מייצג את הדיירים, וכמובן לא את היזם. כך זה בפרויקט נוה עופר בדרום תל אביב. מתכננים להרוס 274 דירות ישנות, ולבנות 1,400 חדשות. זה ייקח זמן". מדוע הפרויקטים נסחבים שנים? פרבמן (נאנח): "הבעיה המרכזית, אולי, היא הדיירים עצמם. הם רוצים עוד ועוד. כמעט תמיד, יש דייר או שנים שאינם מוכנים לחתום. פורמלית אפשר להגיש נגדם תביעה, אך היזמים מעדיפים מו"מ. בעיה שנייה וידועה - הסחבת במתן אישורים, כולל התרי בנייה. אחר-כך באה בעיית המיסוי: חוק פוטר את הדיירים מתשלום מס שבח, וגם מתשלום הטל השבחה על עליית ערך הדירות. אך כדי לקבל את הפטור ממס שבח, יש להמתין לקבלת טופס 4, בגמר הבנייה. זה שוב לוקח זמן רב. בעיה נוספת - הפטור ממס שבח אינו חל על חדרי יציאה לגג".
|
|
|
|
|
|
|
| "אין יזמים רבים בתחום זה. היו כאלו שנכנסו, גילו את הבעיות והם מנסים לצאת. זו הסיבה, שהבנייה בפועל החלה רק בחלק קטן ממאות הבניינים המקדמים את תמ"א 38" | |
|
|
|
אלה כל הבעיות? פרבמן: "לא! בעיה מרכזית נוספת היא המימון. הבנק דורש מהיזם בטחונות, והרי הבניין והדירות אינם שלו, אז מה ייתן כביטחון? המצאנו את "פתרון פח האשפה": הופכים את חדר האשפה, שהוא חלק מהרכוש המשותף, לנכס פיקטיבי, והוא הביטחון. בנוסף, הדיירים הקונים את הדירות החדשות מתקשים לקבל משכנתה, כי הבנק שלהם דורש שיעבוד ראשון על הנכס, והרי הבניין כבר משועבד, דרך פח האשפה, משרדי פיתח שיטה חדשה, הנקראת "צו תיקון בית משותף", המאפשרת לפתור את הבעיה ולקדם פרויקטים רבים". טוב, גמרנו עם הבעיות. פרבמן: "מה פתאום! יש בעיה נוספת, והיא מע"מ. החוק נותן פטור ממע"מ על הפרויקט. המשמעות היא, שהמע"מ אינו קיים. לכן, היזמים אינם יכולים לקבל החזר מע"מ ששילמו על תשומות, כגון חומרי גלם, כי הרי אי-אפשר לקבל פטור מדבר שאינו קיים... אנחנו פועלים לפתרון הבעיה". מי ירצה לשבור את הראש עם שלל הבעיות הללו? עו"ד פרבמן: "נכון, אין יזמים רבים בתחום זה. היו כאלו שנכנסו, גילו את הבעיות והם מנסים לצאת. זו הסיבה, שהבנייה בפועל החלה רק בחלק קטן ממאות הבניינים המקדמים את תמ"א 38". ורווח יש? פרבמן: "בבניינים קטנים כמעט ואין רווח. בבניינים גדולים יכול היזם להגיע לרווח נאה, וזה מה שמפתה את היזמים להיכנס".
|
|
האם יש גם בשורה? עו"ד פרבמן: "התיקון האחרון לחוק, תמ"א-3, מאפשר להרוס את כל הבניין במסגרת התמ"א, ולבנות אותו מחדש. בעצם זה פינוי-בינוי, עם יתרונות בולטים: לא צריך לחכות שבע שנים לקבל אישורי משרד השיכון ושלטונות המס, ואפשר ליישם שיטה זו גם בבניינים קטנים, ולא רק בבניינים של 24 דירות ויותר, כמו בפינוי-בינוי. אני מטפל בכ-15 פרויקטים בשיטה החדשה. היא היא עשויה להיות הדור הבא של הפרויקטים בענף הבנייה למגורים!"
|
|
