משה ישעיהו - מי זה? ישאלו מן הסתם פעילי ואנשי נדל"ן רבים. היזם בן ה-49 שומר בקפידה על פרופיל נמוך, ועד היום לא התראיין, לא הצטלם, ובודאי לא סיפר על השקעותיו ושותפיו. מותר לו, כי הוא פועל במסגרת חברות פרטיות. News1 חושף היום לראשונה כמה וכמה מעסקיו ותוכניותיו, ובהם בנית 129 דירות, מגדלי משרדים ובית מלון.
הסיפור "החם" של ישעיהו הוא מגדל משרדים בן 31 קומות , שהוא מתכנן לבנות, עם שני שותפים, במתחם חסן ערפאה, מול בית
מעריב בת"א. שותפיו הם יהלומן הצמרת אברהם נמדר, ויזם פרטי בשם אייל אפלבוים, 33% לכל אחד. חברתם קרויה "שבת משה נכסים". הם רכשו את המגרש ב-2007 מ-28 בעלים פרטיים, בכ-100 מיליון שקל. במגדל יהיו 28 קומות משרדים, 33,000 מ"ר, ועוד שלש קומות מסחריות, 4,000 מ"ר.
כרגע יש תב"ע ל-19 קומות בלבד חשוב לדעת: תב"ע מאושרת מתירה לבנות על המגרש 19 קומות - 16 למשרדים ו-3 למסחר. היזמים מבקשים מהעירייה לאשר ניוד זכויות מבניינים של נמדר, במקומות אחרים בת"א, למגדל, ואז אפשר יהיה, להערכתם, להגיע ל-31 קומות. נראה, שנמדר מקבל את חלקו בפרויקט תמורת ניוד השטחים. ישעיהו מאמין שהעירייה תאשר את ניוד הזכויות, משום שזו המדיניות לגבי מתחם חסן עראפה.
ההשקעה בבניה תגיע ל-190 מיליון שקל (=50 מיליון דולר). איך יממנו אותה? ישעיהו: "נארגן קבוצת רכישה, שתמכור מראש את 14 הקומות התחתונות,16-3, למשקיעים. כל קומה היא בת 1,180 מ"ר. המחיר ההתחלתי יהיה 9,700 שקל למ"ר בקומה 3, ובכל קומה יעלה המחיר ב-2%".
- מי יארגן את הקבוצה, ומי יקבל ,כמקובל , את דמי הארגון?
- ישעיהו: חברת סוטרה, בבעלותי ובבעלות אפלבוים. נמדר אינו שותף בחברה זו (כמובן, כי הרי הוא שותף רק דרך ניוד השטחים, כאמור לעיל - א.ל.) האדריכל הוא סיון מור, ממשרד יסקי.
מדוע מוכרים היזמים רק את הקומות 16-3? פשוט מאוד: כי נכון להיום אין להם אישור לבנות את 12 הקומות העליונות. הם מאמינים, כאמור, שהעירייה תאשר, ויהיה בסדר. ההדמיות והעיצוב האדריכלי נעשו על בסיס הנחה זו.
לישעיהו יש הסבר אחר: " בכוונתנו להשאיר בבעלותנו את הקומות העליונות, ולהשכיר אותן ב-120-80 שקל למ"ר לחודש, מחירי השוק כיום. השקעה זו תיתן לנו תשואה גבוהה".
עסקים עם משפחת פלאטו-שרון בראיון ל-News1 חושף ישעיהו השקעות נוספות בנדל"ן בתל אביב, שנעשו יחד עם אייל אפלבוים. News1 הוסיף בכמה עסקות פרטים משלימים:
- פלורנטין: ישעיהו ואפלבוים קנו מגרש ברחוב סלמה 54, לבניית 76 דירות ו-700 מ"ר מסחרי. לאחר מכן נמכר המגרש לקבוצת רכישה, שבראה יואב פלאטו-שרון, גיל רופא ועו"ד אהוד נוח. שמואל פלאטו-שרון קנה פנטהאוז ב-1.8 מיליון שקל.יהיו בו דירות של 2 עד 4 חדרים, והמחיר ההתחלתי הוא 900 אלף שקל לדירה קטנה. החלו חפירות.
- הרצל: "קנינו מגרש ברחוב הרצל 102, לא רחוק משכונת פלורנטין. המגרש מיועד לבניית 19 דירות, ועוד 400 מ"ר מסחרי. מכרנו גם מגרש זה לקבוצת רכישה שאירגנו. הבניה בעיצומה, ומקוים להשלים אותה עד סוף 2012".
- אחד העם 32 "לפני ארבע שנים קנינו מגרש ל-18 דירות ברחוב אחד העם 32, פינת אלנבי. על המגרש עמד בנין ישן בן שתי קומות, לשימור. מכרנו את המגרש לקבוצת רכישה. הקבלן הוא ראובן פלד, בעל ניסיון בשימור בנינים ישנים ובנית קומות נוספות עליהם ובצידם". News1 מוסיף: הקבלן הראשי היא חברת י.ע.ז., ב-10.5 מיליון שקל.
חיים חדשים לבנייני פיטמן ושקם - פיטמן: מגרש בן 1.2 דונם, בלפור 38 פינת אחד העם, שעליו עומד בנין בית הספר הוותיק פיטמן, ללימוד שפות. ביה"ס נסגר ב-2003. המגרש עבר כמה גלגולים. בסופו של דבר נרכש על-ידי קבוצת רכישה בראשות עמית קזז, ב-53 מיליון שקל. חברת סוטרה הייתה שותפה ככל הנראה בארגון הקבוצה, ובשלב מסוים גם הייתה בעלים חלקי או מלא של המגרש. בנין בית הספר ישומר, ולידו יבנו בנין בן 6 קומות. בפרויקט יהיו 14 דירות
- שדרות ירושלים - יפו: "זהו בנין ישן בן 4 קומות, שבו ישבה בעבר הנהלת שקם. לפני שנים מכרה שקם את הבניין לחברת ליברטי. קנינו את הבניין לפני 5 שנים מליברטי. תב"ע מייעדת את הבניין לדירות. בכוונתנו לשנות את היעוד למלון בן 64 חדרים, ובראשו שני פנטהאוזים. קומת הקרקע תהיה מסחרית. האדריכל הוא אילן פיבקו".
- מתחם חסן עראפה: "זהו פרויקט משותף נוסף עם אברהם נמדר. המגדל שאנחנו עומדים לבנות איננו הנכס היחיד שלנו במתחם. לפני חמישה חדשים. אחרי מו"מ שנמשך שלש שנים, קנינו עוד מגרש , מ-36 פרטיים. המגרש מיועד לבניית מגדל משרדים בן 17,500 מ"ר - 11,500 מ"ר לדירות, והיתר למשרדים. בכוונתנו לנייד גם כאן זכויות בניה ממגרשים אחרים, כדי להגיע למגדל גבוה יותר, בשטח כולל של 21,000 מ"ר. הדירות יהיו בנות 55 עד 75 מ"ר, זולות (הכל יחסי). כמובן, שמי שירצה יוכל לקנות שתי דירות ולאחדן".
יבנו עוד 4 מגדלים, אם יזכו במכרזים - זה הכל?
- ישעיהו: קנינו אחוזים קטנים בארבעה מגרשים נוספים בחסן עראפה. בתוקף אחוזים אלו, נבקש מביהמ"ש להפעיל הליך של פירוק שיתוף: ביהמ"ש ממנה כונס נכסים , המוציא מכרז למכירתו. בתוכניתו לגשת לארבעת המכרזים ולזכות בהם, וכך להפוך לבעלי 6 מתוך 14 מגדלי המשרדים של חסן עראפה.
חשוב להעיר: אין ביטחון ששבת משה נכסים תזכה בארבעת המכרזים, או בחלק מהם - הכל תלוי במחירים שיוצעו. בנית ארבעה מגדלים נוספים תחייב את החברה להסדרי מימון בהיקף גדול עם בנקים. כיום, מוגבלים הבנקים, בשל הוראות בנק ישראל, ביכולתם לממן פרויקטים חדשים.
"יצאנו מחיפה, כי אנחנו עמוסי עבודה" - בעבר פורסם שנכנסתם גם לחיפה.
- ישעיהו: אפלבוים ואני קנינו מגרש ל-74 דירות וקומה מסחרית ברחוב אני מאמין, בעיר התחתית. לפני מספר חדשים חתמנו על הסכם אופציה למכירת המגדל ליזם פרטי, ואני מעריך שהאופציה תהפוך לחוזה חתום.
- מדוע מכרתם את המגרש?
- ישעיהו: כפי שברור, אנחנו עמוסי עבודה בתל אביב. פשוט, אין לנו די זמן לפעול בעיר נוספת. התחלנו להתרכז בתל אביב.
- אינך חושש מעודף הצע של משרדים בעיר?
- ישעיהו: סקר של העירייה הראה, שיש בעיר 2 מיליון מ"ר בנינים מעורבים, משרדים יחד עם מגורים. לבעלי המשרדים כדאי לשנות את היעוד למגורים, כי מחירי הדירות בת"א כפולים ויותר ממחירי המשרדים . החברות היושבות בשכירות במשרדים אלו יחפשו בנינים חדשים, וזה יגדיל מאוד את הביקוש!
ואולם, יש לזכור שישעיהו ושותפיו אינם שחקן יחיד. היזמים
חני הורוביץ ואלי אוריאלי, למשל, עומדים לבנות מגדל משרדים בצמוד למגדל של שבת משה נכסים. בחסן ערפאה יהיו סך הכל, כאמור, 14 מגדלים, ובהם מאות אלפי מ"ר משרדים. השאלות הקובעות הן: מה יהיה בשנים הקרובות היחס בין ההיצע לביקוש במשרדים?, אלו יזמים יוכלו להשיג מימון, מבנקים או מקבוצות רכישה? למי יהיה די אורך נשימה, אם יהיה צורך להחזיק קומות משרדים ריקות?