עסקי הנדל"ן של חתן בטחון ישראל

מה בנית? איל: וילות בכפר סבא וברעננה. אחר כך בניתי מרכז מסחרי לא גדול ברחוב העבודה באשקלון. משם עברתי לבנייה למגורים בת"א. מה הם הפרויקטים שלך בת"א? איל: אני בונה שני בנייני מגורים רגילים, ברחוב זרובבל (מערב העיר, אזור הדולפינריום) ובגרוזנברג 9. בנוסף, אני בונה או עומד לבנות ארבעה בניינים על-פי שיטת תמ"א 38, שניים בת"א: ברחוב דיזנגוף 216 וברחוב נח 9 ברמת אביב, וכן בשדרות ירושלים 104 וברחוב נחמיה בר"ג. איך בנוי הפרויקט ברחוב דיזנגוף? איל: הבית הוא בן 8 דירות. אני משפץ אותו באופן יסודי – לא במסגרת תמ"א 38 – ומוסיף לו שלוש וחצי קומות. זו עבודת בנייה יסודית וממושכת. לא הייתה לנו ברירה, אלא לפנות את כל שמונת הדיירים לשנה וחצי, לדירות שכורות, על חשבוננו. מה מיוחד בבניין ברחוב נח? איל: זהו הבניין הראשון בשכונה המשופץ על-פי תמ"א 38. אני מוסיף לו 6 דירות. בניין זה מהווה את הפתיחה לפרויקט הגדול שלי עם קבוצת אביב.

איך נוצר הקשר בינך לבין חברת אביב הוותיקה? איל: שכרתי דירה בקומה העליונה, ה-66, של מגדל משה אביב בר"ג. כך נוצר קשר ביני לבין בעלי המגדל, דורון אביב ודפנה הרלב. זה התחיל רע, כי אני משלם להם שכר דירה גבוה; וזה נמשך טוב, כי אנחנו שותפים עתה באותה חברה, באותו מיזם. מהי חלוקת המניות בינך לבין חברת אביב? איל: זו חברה פרטית, ואיננו חייבים לדווח. מה שאני יכול לומר הוא, שלאביב יש יותר מ-50% מהמניות, ולי יש פחות. (הערכה שלנו: היחס הוא 25-75.) אפשר להניח שאביב ואחותו הרלב, מנוסים וותיקים בעסקי נדל"ן, לא נכנסו לשותפות עם מולי איל רק משום שהוא שוכר מהם דירה. הם ודאי בדקו את נסיונו הצבאי-טכנולוגי, את השכלתו ההנדסית, את יכולתו בארגון ואת פעילותו במסגרת תמ"א 38. רק לאחר מכן הקימו את החברה המשותפת. אביב-איל הכריזה השבוע על פרויקט יומרני, שיפוץ ושידרוג 80 בניינים, ובהם 1,500 דירות, ברמת אביב הוותיקה, תוך בניית 720 דירות נוספות מעל הבניינים הקיימים. זהו פרויקט תמ"א-38 הגדול ביותר עד היום. הוא מחייב לא רק תיאום והסכמות עם העירייה, אלא גם הסכמות וחוזים עם 80 ועדי בתים ועם 1,500 דיירים. "חמדנות וסחטנות של דיירים יש בכל פרויקט כזה" – אומרים היזמים, ואינם מפרטים. מולי איל מסביר: "נהיה קשובים להערות העירייה, מינהלת הרובע, ועדי הבתים וכמובן הדיירים. מי שיש לו דירה בת 72 מ"ר, יקבל דירה של 106 מ"ר. אנחנו מחזקים את הבית נגד רעידות אדמה ופגיעת טילים, וגם מוסיפים ממ"ד, מעלית וחניה. נחדש את תשתיות המים, החשמל, הגז, הביוב והתקשורת. גם נחדש את חיצוניות הבניין ואת השטחים הציבוריים, כולל שבילי אופניים וגינון. הדיירים יקבלו את כל זה בחינם, בתמורה לזכויות הבנייה על הגג שייתנו לנו".

האם יש מקרים שבהם יחויבו הדיירים בתשלום? איל: כן. אם הדייר ירצה בהזדמנות זו לחדש גם את דירתו הנוכחית, שהיא בת יותר מ-50 שנה. אם ירצה, למשל, להוסיף שירותים, או ריצוף מתקדם. הכנו שלוש אופציות לחידוש הדירות. החידוש יעלה בין 30 ל-100 אלף שקל, לפי האופציה וגודל הדירה. חברת אביב ואנוכי החלטנו, שנגבה כסף רק בעד ההוצאות הריאליות, ללא רווח. הדיירים לא חוששים? איל: נכון, הבעיה העיקרית היא פסיכולוגית, כולל חשש לגור שנה וחצי בתוך אתר בנייה. אני מעריך, שהשותפות עם חברה בעלת מוניטין כמו אביב מפיגה הרבה מהחששות. אני נמצא במגעים ראשונים עם 15 ועדי בתים. אחד מהם, לפחות, אמר לי: חתמנו על חוזה עם חברה אחרת, אבל אם תהיה שם בעיה, נשמח לעזוב אותם ולחתום על חוזה איתכם. לא צריך לרחם על היזמים. רוב הבניינים ברמת אביב, בני שלוש וארבע קומות, הם בני 18-12 דירות. היזמים יוסיפו 6 עד 12 דירות לבניין, תלוי בכל מקרה, כמובן תוך חיזוק היסודות. העירייה אישרה להוסיף 1.67 קומות לכל בניין. על-פי הערכתם, ישקיעו בין 20 ל-25 מיליון שקל בכל בניין. מכירת הדירות החדשות, בניכוי הוצאות השידרוג, תסתיים ברווח של כ-5 מיליון שקל לכל בניין. הרווח יתחלק בין אביב לאיל, על-פי האחוזים שלהם בחברה המשותפת. דפנה הרלב ושמואל איל סיפרו השבוע, שעל הפרק עומדות כמה תוכניות נוספות: אם העירייה תאשר תוספת של 2.5 עד 3 קומות, יהיה כדאי במקרים מסוימים להרוס את הבניין הישן ולבנות חדש; ייתכן שיהיה כדאי לצרף לתוכנית גם כ-20 בניינים בני שתי קומות. חידוש פניה של רמת אביב הוותיקה הוא סיפור ארוך, של שנים, מן הסתם עם קשיים ובעיות בדרך. לגבי מולי איל, לפחות, זה לא יהיה קשה יותר מאשר לפתח טיל. איל, גרוש, אב לשניים וסב לחמישה נכדים, כבר מתכנן את הצעד הבא, תוך עקיצה קלה לכיוון עיריית ת"א: "אני בודק אפשרות לפרויקט תמ"א-38 בר"ג. העירייה שם מתייחסת בחיוב לפרויקטים מסוג זה, כמו גם עיריות הרצליה, רעננה, ראשון לציון וקרית אונו. אני מרגיש שיפור גם בעירית ת"א".