|
ההתחדשות העירונית הראשונה באלנבי
|
|
|
כשסיים את כהונתו במינהל, עבר ורדי לעסקים פרטיים. תחילה, יזם בנית בניין בן 28 דירות ברחוב אלנבי 73 בתל אביב, במקום בית ישן וקטן שעמד שם. "הקדמתי את זמני" – הוא אומר. הוא נכנס לענף "ההתחדשות העירונית" 15 שנה לפני שפעילות זו נעשתה פופולרית. ורדי מונה לנציגו בארץ של היזם היהודי-איטלקי אלברט נסימי. הוא ניהל מו"מ לעסקה, שבה רכש נסימי ב-2002 את חברת קיסריה מקרקעין מיחיאל אלעני. עם השלמת העסקה, מונה ורדי למנכ"ל קיסריה. קיסריה מקרקעין – אז חברה ציבורית בבורסה – רכשה מכונס נכסים את פרויקט המגורים והמסחר "חצרות יפו", עשרות דירות יוקרה בשדרות ירושלים, שרבות מהן עמדו ריקות. נסימי קיבל בירושה מקיסריה גם 25% בפרויקט 400 דירות היוקרה "סביוני רמת אביב", של אפריקה-ישראל ומשפחת ויטלה, שנבנה על חורבות מלון רמת אביב. פרויקטים אלו היו במשך שנים בראש חדשות הנדל"ן. היום שורר שם שקט.
|
|
יבנה 170 דירות יוקרה ביפו
|
|
|
מדוע? הפעילות הסתיימה? ורדי: "לא ולא! אני עדיין מנכ"ל קיסריה, במשרה חלקית. לחברה נותרו מספר דירות למכירה בחצרות יפו, וכן 25% בבניין האחרון שייבנה בקרוב ברמת אביב". יש פעילות חדשה? "בבעלותנו מתחם של 10 דונם ברוטו בין כיכר השעון ביפו לבין שדרות ירושלים. אנחנו מתכננים לבנות 170 דירות יוקרה, עם קומה מסחרית. לפני כחמש שנים יזם ורדי, עם שותפים, את הקמתה של קרן ההשקעות בנדל"ן ריאליטי. בנו אסף, עורך דין במקצועו, נכנס לניהול פעיל בקרן, יחד עם רואה החשבון אוהד רוזן. (הבת השנייה היא עורכת דין במקצועה, אך לא במסגרת עסקיו של אביה). החברה גייסה באוגוסט 2008 כ-150 מיליון שקל בהנפקה פרטית. אחד המשקיעים, לדוגמה, היא חברת הביטוח הראל. כל משקיע קונה יחידות השתתפות, ומתחייב להזרים כספים, לפי הצורך, למימון רכישת פרויקטים. הקרן קיבלה גם הלוואה בנקאית מסחרית של 150 מיליון שקל, כך שלרשותה עמדו 300 מיליון שקל.
|
|
"אנחנו פותרים בעיות, משביחים ומוכרים"
|
|
|
מנהלי הקרן מסבירים את היחוד שלה: היא לא בונה, אלא רוכשת נכסים מוזנחים ובעייתיים, בעיקר בתל אביב. מומחיה פותרים בעיות, משביחים ומוכרים. הרווח מחולק בין המשקיעים (ראו משמאל דוגמה על עסקה גדולה ביפו). באחרונה גייסה הקרן עוד 250 מיליון שקל הבנק ילווה עוד 250 מיליון שקל, וכך יעמוד לרשות הקרן 500 מיליון שקל. היא כבר קנתה בהם שני נכסים לבניית עשרות דירות, ביפו וברמת גן. ורדי: "בכספי הקרן הראשונה יבנו יזמים 1000 דירות. בכספי הקרן השנייה יבנו עוד 1,000 דירות. זו תרומתנו להגדלת הצע הדירות, בעיקר באזור תל אביב". מה עושים בינתיים במגרשים, שעליהם בדרך כלל מבנים ישנים? ורדי: "השכרנו את כל המבנים, חוץ מאחד. שכר ה דירה נותן תשואה של 4%, והשוכרים גם משלמים את הארנונה, כך שזה רווח נקי".
|
|
"גם אני אבנה להשכרה על מגרשים בחינם..."
|
|
|
כמנכ"ל-לשעבר של המינהל, וכיזם נדל"ן, מה דעתך על תוכניות המפלגות להקלת מצוקת הדיור? ורדי: " יאיר לפיד הציע שמשקיעים מוסדיים יבנו בתוך 10 שנים 150 אלף דירות להשכרה, על קרקע שיקבלו בחינם מהמינהל. תודה רבה! תן לי או לכל יזם פרטי אחר קרקע בחינם, ונבנה דירות להשכרה בזול!" האם התוכנית שלו מציאותית? "נניח שקרקע ל דירה עולה בממוצע 500 אלף שקל. המינהל ומשרד האוצר לא יוותרו לעולם על 75 מיליארד שקל! אשתקד, בשנה מוצלחת, מכר המינהל מגרשים ב-5 מיליארד שקל. המלאי במרכז הארץ הולך ונגמר. היכן יהיו עוד מגרשים בשווי 75 מיליארד שקל?!" כמה מפלגות מציעות לתת מגרשים בחינם או לזוגות צעירים. זה מעשי? "לא! כולם "שכחו" את הוצאות הפיתוח, בכפר תבור, למשל, מכרו בזול מגרשים ל-200 יחידות, אבל הוצאות הפיתוח הגיעו ל-300 אלף שקל ליחידה. הפיתוח נעשה על יד חברות פרטיות, והן ידרשו כמובן תשלום מלא. לכן, הדירות לא יוכלו לעולם להיות זולות!" מה הפתרון? "המלאי הזמין היחיד של מגרשים בהיקף גדול במרכז הארץ הוא במחנות צה"ל, אם וכאשר יתפנו לנגב. יש לתכנן מחדש את הקרקעות ולהוציא מכרזים למגרשים לאלפי דירות בבת אחת, תוך תחרות בין יזמים על שיווק הדירות. רק כך יוזלו הדירות!"
|
|
