ראשי ענף הביטוח: "לא" ליאיר לפיד

מגדל, חברת הביטוח הגדולה בישראל, היא גם המשקיע הגדול ביותר בנדל"ן בענף הביטוח. מגדל העבירה (יום ד', 20.3.13) מסמך עם נתונים מפורטים: המנכ"ל יונל כהן מדווח, כי בבעלות החברה, לעיתים עם שותפים, 29 נכסים מניבים בישראל - 25 בנייני משרדים בשטח כולל של כ-510 אלף מ"ר, וארבעה מרכזים מסחריים בני כ-50 אלף מ"ר. סך הכל, חולשת מגדל על 560 אלף מ"ר. אם לנכות כ-50 אלף מ"ר המשמשים לצרכיה, הרי שמגדל היא הבעלים של כ-500 אלף מ"ר נכסים מניבים.

אבל – חשוב מיד להדגיש – כל הנכסים הללו הם משרדים או מרכזים מסחריים, בדרך כלל עם חניונים צמודים. לחברה אין אף השקעה בבנייני מגורים, לא למכירה ולא להשקעה. תמונה דומה אפשר לראות בחברות הביטוח האחרות – כלל, הראל, הפניקס, מנורה וגם הקטנות. חברת הביטוח היחידה המשקיעה בדירות היא איילון, שבבעלותה כמה בנייני דיור לשיכון עולים. אין זה מקרה. התשואה במשרדים ובמרכזים מסחריים היא כיום כ-8%, לעומת 3% עד 3.5% בדירות. חברות הביטוח מחפשות השקעה שתיתן להן הרבה מעל לתשואה הבטוחה באגרות חוב, הנעה בין 2% ל-3%. איילון משקיעה בדיור לעולים, משום שיש לה שוכר בטוח, עמידר, בחוזים ל-10 עד 20 שנה, ובשכר דירה הנותן תשואה של כ-10%.

מדוע לא תשקיעו בבנייה להשכרה?

יו"ר מגדל, אהרן פוגל (66) כלכלן, לשעבר הממונה על התקציבים, מסביר: "חברתנו, כמו חברות אחרות בענף, דורשת תשואה של עד 9% על השקעות ריאליות. ספק אם דיור להשכרה יכול לתת תשואות כאלו. חברות הביטוח לא צריכות לעסוק במשימות לאומיות. האפשרות היחידה לקדם פעילות כזו תהיה, אם הממשלה תיתן רשת ביטחון, שתבטיח לחברות תשואת מינימום בכל מקרה". מי שמכיר את הממשלה ואת משרד האוצר יודע, שהם לא יתנו רשת ביטחון. אפילו לפני חמש שנים, בשיא המשבר הכלכלי העולמי, לא נתנו משרד האוצר והשר דאז (עו"ד רוני בר-און), רשת ביטחון, אפילו לא למשקיעים הפרטיים. יאיר לפיד יגלה, להפתעתו הלא-נעימה, שהנהלת משרד האוצר תטיל וטו על תוכנית כזו, העלולה לגרור את המדינה להוצאות ולהפסדים גדולים.

מנכ"ל מגדל, יונל כהן (53) בוגר לימודי מתמטיקה ומדעי המחשב, מכיר את הנושא יפה, מכיוון שהוא גם בעל 15% בחברת "בית גיל הזהב", הפעילה בניהול דירות בכלל ובתי דיור מוגן בפרט. הוא מנתח את הנתונים בדייקנות של מתמטיקאי: "התשואה מהשכרת דירות עומדת היום על 2% עד 3%. זוהי תשואה לא מעניינת. בנוסף, יהיה על החברות גם לנהל את הבניינים, וזה כרוך בהוצאות. צריך להיות מאוד-מאוד לא חכם כדי להיכנס לתחום הזה. לפני שנה וחצי שאלו אותנו ממשרד האוצר מה דעתנו, והשבנו בשלילה". דוברת כלל ביטוח, החברה השנייה בגודלה בענף, אמרה ל"עדיף": "כלל ביטוח לא נמצאת בתחום הפעילות הזה". מנכ"ל כלל ביטוח, איזי כהן, אומנם משקיע בנדל"ן, אך רק בנכסים מניבים. העסקה האחרונה היא רכישת 20 קומות משרדים ב"מגדל השחר" ההולך ונבנה בגבעתיים. זה כמובן נכס מניב, ולא דירות.

מה אומרת הראל, החברה מספר 3 בענף הביטוח, וכרגע גם הרווחית ביותר? הכלכלן אמיר הסל (47) הוא מנהל ההשקעות של הראל: "החברה לא תיכנס לבנייה להשכרה. התשואה נמוכה. בנוסף, יש לזכור שבנייה כזו כדאית רק באזורי הביקוש העיקריים, שבהם יש ביטחון שיהיו שוכרים. אבל באזורי הביקוש הדירות ודמי השכירות ממילא יקרים, כך שפרויקט כזה לא יועיל". מדיניות זו יעילה, כנראה: החברה דיווחה השבוע על רווח שיא (הרווח הכולל) של 703 מיליון שקל ב-2012, לעומת 46 מיליון שקל בלבד בשנה קודמת. הראל רוכשת דירות להשכרה – אבל בחוץ לארץ, בעיקר בארה"ב. כמותה עושה גם חברת הביטוח מנורה, בניהולם של אהרון קלמן ומנחם הרפז, שגם היא לא רוכשת דירות להשכרה בישראל. רק בחוץ לארץ אפשר להגיע לתשואה סבירה מדירות להשכרה – מסכימים כל מנהלי ההשקעות של חברות הביטוח וקרנות הפנסיה. הפניקס היא הרביעית מבין ארבע הגדולות. האם היא תשקיע בדיור להשכרה?

סגן מנכ"ל הפניקס ומנהל ההשקעות, שלמה גוטמן: "אני פסימי לגבי האפשרות שחברות הביטוח ייכנסו לבניית דירות להשכרה. יש לנו אלטרנטיבות השקעה טובות יותר. לפני שלוש שנים התייעצו אתי נציגי האוצר בעניין זה, ואמרתי שחברתנו לא תיכנס לפעילות מעין זו".

מה קורה בשטח?

מנהלי חברות הבהירו השבוע: "אף חברת ביטוח לא הגישה הצעה למכרזים לרכישת מגרשים לבנייה להשכרה במודיעין, בראשון לציון ובירושלים, שהוציא בחודשים האחרונים מינהל מקרקעי ישראל.

אבל מגרש אחד, ברעננה, נמכר?

גיל רובינשטיין, מנכ"ל חברת הבנייה רובינשטיין: "אנחנו קנינו את המגרש, לאחר שהיינו היחידים שניגשו אליו. אף משקיע מוסדי או חברת ביטוח לא הגישו הצעה!"

צריך להיות ברור, שלא רק חברות ביטוח, אלא גם קרנות פנסיה לא ירכשו דיור להשכרה, מתוך נימוקים דומים. כדאי לזכור, שמכרזי המינהל הם בתנאים טובים בהרבה מאלו שמציע יאיר לפיד. במכרזי המינהל, חייב היזם להשכיר בדמי שכירות בפיקוח רק 25% מהדירות, ואת היתרה הוא יכול להשכיר במחירי השוק. תוכנית לפיד, לעומת זאת, מחייבת את החברות להשכיר את כל הדירות בדמי שכירות מוגבלים, שיהיו בפיקוח משרד השיכון. אם יאיר לפיד ואורי אריאל רוצים לפתח שוק דירות להשכרה, כדאי שינסו למצוא משקיעים אחרים. ספק אם בתנאי השוק הנוכחיים ימצאו. הם יגלו מהר מאוד, שקל מאוד לשאת נאומי בחירות שופעי הבטחות, והרבה יותר קשה לממש אותם.