|
קרן קימת: לא נמכור מגרשים
|
|
אלעזר לוין
|
|
מקור מוסמך בקק"ל מבקש "להחזיר למציאות" את שר השיכון אריאל, שהציע להחזיר לקק"ל את מגרשיה, כדי שתמכור אותם לבניית דירות * "הקרקעות שייכות לעם היהודי, ואינן עומדות למכירה ספקולטיבית"
|
|
לרשימה המלאה
|
|
|
|
|
שר השיכון החדש ויו"ר רשות מקרקעי ישראל אורי אריאל מאכזב. היה מקום לקוות, שלאור נסיונו (Iהחלקי אמנם) בעסקי נדל"ן, במועצות ביהודה ובשומרון, וגם כחבר כנסת הפעיל בתחום הכלכלי, הוא יציע צעדים אמיתיים להגדלת הצע הדירות, דבר שיביא להוזלתן. הצעותיו האחרות - מאכזבות. יש להן קשר רופף למציאות, כמעט שאינן מתייחסות לדברים האמיתיים שיש לעשות. מה מציע אריאל? - אדריכלים יאתרו מגרשים. הרעיון הוא שאדריכלים יאתרו מגרשים עירוניים ריקים, בתשלום. תודה רבה, לא צריך. אם הקרקע היא של הרשות, היא מכירה טוב מאוד את רשימת המגרשים שלה. גם בעלים פרטיים, חברות פרטיות או עיריות, יודעים היכן יש להם מגרשים ומה ניתן לעשות בהם;
- הרשות תגדיל את היקף מכירת המגרשים בשיטת "מחיר למשתכן", למשל בקריית גת, במודיעין או בראש העין. שר השיכון הקודם אריאל אטיאס פעל במשך שנתיים להוצאת מכרזים בשיטה זו, ובדק כל פינה אפשרית. הערים שעליהן מדבר אריאל הן אותן ערים שאטיאס טיפל בהן. אפשר אולי למצוא פה ושם עוד מגרשים כאלו, לא בהיקף משמעותי. הביקוש אינו גדול, המכירות מצליחות חלקית. אגב: האוצר מתנגד לכל השיטה;
- החזרת המגרשים לקק"ל. הצעה מוזרה שאיש מהיזמים שדיברתי אתם לא הצליח להבין אותה. הרשות מנהלת כיום מאות מגרשים של קק"ל, רובם באזורי הביקוש, על-פי אמנה היסטורית בין שני הגופים. אם הרשות תחזיר את המגרשים לקק"ל, היא תקטין בכך את הצע המגרשים שלה, בעיקר בערים הגדולות ולידן. יהיו לה פחות מגרשים למכור, ההצע יקטן ומחירי הדירות יעלו. קק"ל אינה גוף מסחרי, ואין לה עניין מיוחד במכירת מגרשים.
המחירים נקבעים על-פי ביקוש והצע, ולא בצו ממשלתי - פיקוח ממשלתי על מחירי הדירות. 50% מהן ימכרו במחיר הממוצע של דירות באותו ישוב, ו-50% הנותרים ימכרו לזכאים ודומיהם בהנחה של 15% מהמחיר הממוצע. זו הצעה ללא ידיים וללא רגליים. כל מי שלמד שנה א' כלכלה יודע, שהמחירים בשוק החופשי נקבעים על-פי ביקוש והצע, ולא על-פי הוראות וצווים אם המחיר שתקבע הממשלה לא ייראה סביר ליזם, הוא לא יקנה את המגרש ולא יבנה;
- יותר דירות על אותו מגרש. "תיקון שבס" מתיר כיום לבנות 20% דירות יותר ממה שקובעת התב"ע, באישור הרשות המקומית, אך השטח הכולל של הבניין במ"ר אינו משתנה. כלומר, יותר דירות, אבל בשטח ממוצע קטן יותר. אריאל מציע להגדיל את החריגה המותרת ב-10% נוספים ל-30%, כלומר להקטין את הדירות עוד יותר. רוב הרשויות המקומיות, בעיקר בערים הגדולות, מתנגדות לדירות קטנות, והן לא יאשרו את הפרויקט. בנוסף: דירה קטנה פירושה רווח יחסי קטן יותר ליזם, והוא לא יזום כמובן תוכנית שתקטין את רווחיו;
- בניית דירות מעל מבני ציבור. אפשרי פה ושם, בבניינים בני 2-1 קומות, כגון מתנ"סים. האם זה אפשרי מבחינה הנדסית (יסודות)? לא ברור. חלק מהבניינים נבנו על מגרשים פרטיים שהופקעו לצרכי ציבור, תמורת פיצויים. אם ייבנו דירות, ידרשו בעלי המגרשים (לשעבר) לבטל את ההפקעה, כי היעד השתנה. הם ידרשו, לפחות - וגם יקבלו! - פיצויים מוגדלים, ויצא שכרו בהפסדו;
- החזר מע"מ על דירות. קוני דירה ראשונה ישלמו את המע"מ, 18%, ויקבלו אותו חזרה מרשות המיסים. זה יוזיל את הדירה ב-15.25% (=118/18). רעיון נהדר, עם בעיה "קטנה" אחת: האוצר, השרוי בגרעון ענק ומעלה מיסים בכל פינה, לא יסכים - כשם שדחה בעבר הצעות קודמות.
הטעות הבסיסית של שר השיכון ויו"ר הרשות החדש היא, שהוא נוגע בשולי הבעיה ומציע פתרונות צדדיים, או לא ריאליים, או כאלו שיביאו להקטנת הצע המגרשים. עליו לעסוק בעיקר - הגדלת הצע הדירות. לשם כך יש צורך בצעדים, שידונו בפירוט במאמר נוסף. אזכיר אותם רק בכותרות: האצת הליכי התכנון והרישוי (לא בדיבורים אלא באמת-באמת), הוצאה מהירה ויעילה של התרי בנייה, הגדלת מספר פועלי הבניין בכ-20,000, אספקה סדירה של חומרי בניין, הגדלת האשראי לבנייה, ישירות או בשיטת הערבויות. |
