דירות ב-2 מיליארד שקל בכיכר המדינה

גמרנו, אפשר לבנות? מה פתאום! עו"ד אמיר כספרי, המטפל בנושא זה שנים, אמר: "בשנים האחרונות עברנו שבעה מדורי גהינם. היה הליך תכנונו ארוך ומורכב, כולל המרת המסחר למגורים. לוועדה המחוזית הוגשו שני עררים על התוכנית האחרונה. אחד מהם היה של השכנים בכיכר, שלא רצו שתהיה שום בנייה במעגל המרכזי. הם משכו את הערר, כי הבינו שאם לא יאושרו המגדלים, ייבנו במקומם בניינים מסחריים, וזה גרוע יותר. הערר השני היה של "הירוקים", שיומיים-שלושה לפני הדיון, משכו את הערר".

התוכנית אושרה. אפשר להתחיל לבנות?

האדריכל יוסי סיון, האחראי על הצד האדריכלי: "לא! מה שעיכב את קידום הנושא בשנים האחרונות הייתה קרן התקשורת של צה"ל, העוברת מעל הכיכר. בניית מגדלים - הודיע הצבא – תפגע בפעילות חשובה. לאחר משא-ומתן ארוך נחתם חוזה משולש בין משרד הביטחון ועיריות תל אביב ונתניה (גם מעליה עוברת הקרן) המסיר את אבן הנגף. ההסטה תעלה 55 מיליון שקל, ותתחלק כך: עיריית נתניה 10 מיליון שקל, עיריית תל אביב 22.5 מיליון שקל, בעלי המגרשים 10 מיליון שקל, בעלי מגרש בית ליסין הסמוך (שעליו מתוכנן מגדל מגורים) 7.5 מיליון שקל". קולות מהקהל שאלו: איך נארגן את התשלום? איך נקבע מי משלם כמה? סיון חשף את הפרטים: "כל בעל מגרש ישלם 22,000 שקל לפחות, וככל שזכויותיו גדולות יותר, כך ישלם יותר. העירייה הסכימה לתת לכם מקדמה. היא תעביר את הסכום שלכם למשרד הביטחון, אבל תוציא היתר בנייה רק אחרי שתחזירו לה את ה-10 מיליון שקל. אתם צריכים להתארגן ביניכם כדי להסדיר את התשלום" (עוד סחבת?). עכשיו הגענו לצימוקים. סיון וכספרי חשפו את תוכניות הבנייה: "המגרש הפנימי העגול הוא בן 50 דונם. שלושת המגדלים ייבנו, בצורת משולש, על שטח קרקע נטו של כ-5 דונם, כך ש-90% מהשטח יהיו פארק ציבורי (יש כבר הדמיה יפה). המרת שטחי המסחר למגורים אפשרה להגביה את הבניינים מ-31 ל-38 קומות ולהוסיף 6 מ"ר נטו לכל דירה, והסטת קרן הלייזר מאפשרת להוסיף את הקומות 40-39".

מה יהיה בכל מגדל?

סיון ועו"ד כספרי: "151 דירות בשטח נטו 131 מ"ר שהם 170 מ"ר ברוטו. התכנון והבנייה יהיו ברמה גבוהה, ברמה של מגדלי אקירוב, עם חלונות גדולים הפונים לנוף. נשתמש בחומרי הבנייה המשובחים ביותר. כל דירה תקבל שתי חניות".

כמה יעלה התענוג? יגאל גוברין, מחברת התיאום והפיקוח וקסמן-גוברין: "הבנייה תהיה יקרה מאוד בגלל האיכות הגבוהה, ותעלה 6,000 עד 10,000 שקל למ"ר, עדיין אין חישוב סופי. גם כריית ובניית שלושת מרתפי החניה, ל-1,200 כלי רכב של הדיירים, תהיה יקרה מאוד, כי הקומה התחתונה תפגע במי תהום. אם נוכל להסתפק בשני מפלסים, נחסוך כסף רב".

אלה כל ההוצאות?

גוברין: "לא! חוץ מהתשלום על הקרן, יהיה על בעלי המגרשים לממן בניית חניון ציבורי (כמובן בתשלום) בן 700 מקומות, בהשקעה של 70 מיליון שקל. אבל צריך לזכור שהחניון יהיה בבעלותכם, ועם השלמת הבנייה תוכלו למכור אותו או להשכירו למפעיל פרטי".

מה עוד? גוברין: "יהיה עליכם לממן גם את הוצאות הפיתוח, בסכום שעדיין אינו ידוע. כמה מיליונים טובים. יהיה צורך לחתום על הסכם פיתוח עם העירייה. הפיתוח יהיה על שטח של 27 דונם, לעומת 6 דונם במגדלי אקירוב הסמוכים".

יהיה גם הטל השבחה.

"זה לפחות לא! סוכם עם העירייה, שהיא לא תדרוש הטל השבחה על התב"ע המאושרת הנוכחית! (אנחת רווחה בקהל). אומנם העירייה אמרה משהו, אבל לדעתנו העלתה זאת כעמדת מיקוח, כדי שתוותרו לה על תביעת הפיצויים לפי סעיף 197" [סעיף בחוק התכנון והבנייה המאפשר לבעלי נכסים לתבוע פיצויים מהוועדה המקומית ומחבריה אישית(!), אם הזנחה או סחבת מצידם פגעו בזכויותיהם].

האם העירייה באמת רוצה שנבנה את המגדלים?

גוברין: "העירייה תומכת בפרויקט, אבל אין ספק שיהיו עוד קשיים. למען האמת, לעירייה לא אכפת אם המגדלים ייבנו בעוד 60 או 80 שנה. אני רוצה לציין לטובה את מנכ"ל העירייה מנחם לייבה, שבאמת עוזר לנו".

זה גם תלוי בראש העירייה.

גוברין: "נכון. חולדאי תומך עקרונית, ואם ייבחר שוב, יקדם את הפרויקט. אם ייבחר מישהו אחר – אינני יודע". שאלת השאלות הייתה, כמובן, מתי סוף-סוף אפשר יהיה להתחיל לבנות. עו"ד כספרי ביקש להעריך: "התכנון האדריכלי המפורט יימשך כשנה. הוא יובא לאישור מהנדס העיר והוועדה המקומית. אחר כך נחכה כמה חודשים להוצאת היתר בנייה. אני מניח שבתוך שנה וחצי עד שנתיים, נקבל היתר בנייה".

ואז?

יש לבחור קבלן ראשי, ויש להגיע להסכם מימון עם אחד מהבנקים הגדולים. הבנייה עצמה תימשך שלוש שנים. אני רוצה לקוות שבשנת 2019 תוכלו לשבת על המרפסות. קודם לכן – הסביר השמאי רוני זרניצקי – תקבל כל דירה ניקוד על-פי הגובה והכיוון. כל דייר ירשם לדירה הרצויה לו. במקרה הצורך – ויהיו מקרים רבים כאלו, כי כולם ירצו לגור בקומות הגבוהות ולנוף יפה - תערך הגרלה בין הנרשמים. האם הדיירים ירוויחו? דירת יוקרה בבניין תעלה, בין 4 ל-5 מיליון שקל, אולי יותר, שלא לדבר על הפנטהאוזים. לכן, שווי של 2 מיליארד שקל למגדלים הוא הערכה מינימלית. בעלי המגרשים ישלמו 1.7 מיליון שקל בעד הבנייה, ועוד כ-400 אלף שקל כל אחד למימון החניון הציבורי. קרן התקשורת תעלה בממוצע כ-50 אלף שקל, והוצאות הפיתוח עוד סכום בלתי ידוע. עוד לא דיברנו על שכרים של היועצים למיניהם. אבל כיון שהמגרשים לא יעלו דבר, אפשר להניח שאחרי שחיכו עשרות שנים, יהיה לבעלים רווח נאות, ואולי נאה. והנה, ברגע האחרון, הונחתה פצצה: כמה מבעלי המגרשים טענו שנודע להם, שהעירייה מבקשת לבטל את התוכנית לכריית מנהרה מתחת לכיכר, שבה יעבור רחוב ויצמן. הסדר תנועה חדש יגרום לדחייה רצינית נוספת של שנה או יותר. יגאל גוברין: "נכון, יש דיבורים על כך שהעירייה אינה רוצה את המנהרה. לא קיבלנו שום הודעה רשמית".