יום שלישי שבין ראש השנה ליום הכיפורים, לפני כשלושה שבועות, היה לכאורה יום חג לעיר חיפה ולמאות זוגות צעירים המתגוררים בעיר: בטקס חגיגי הונחה אבן הפינה לבניית "רמת גוראל", שכונה בת 1,800 דירות על הכרמל, לא רחוק מסביוני דניה. גם ראש העיר
יונה יהב הגיע ובירך. על גבי הנייר, מדובר באחת משכונות המגורים הגדולות שייבנו בקרוב בישראל, בוודאי בערים הגדולות.
מי שקלקל את המסיבה היה המהנדס הוותיק ליפא ארז, 72, המעורה זה שנים רבות בפרויקט. ליפא, מהנדס זה 49 שנים, הוא דמות ידועה בעסקי הנדל"ן של חיפה. היה לו חלק פעיל בתכנון ובבנית מנהרות הכרמל, וכן בבניית בנינים בטכניון. בנוסף, היה המהנדס של הגרנד קניון. כן עבר בשירות משרד הביטחון, בנושאים שאי-אפשר לפרטם.
בראיון ל-News1 הציג ליפא ארז עובדות ונתונים, המוכיחים, לכאורה, ש"המלך הוא ערום": אפשר להניח אבני פינה ככל שרוצים, אבל מכאן ועד בניה בפועל - ארוכה הדרך, וזה ייקח שנים. בעקבות ידיעה שפורסמה ב-News1, פורסמה גם כתבה ברוח דומה בערוץ 3 של הטלוויזיה. החגיגה, כך נראה, הייתה מוקדמת.
יתר על כן: בדיקת News1 מגלה שעיריית חיפה, שהתגאתה זה עתה בפרויקט, פעלה בעצם נגדו, כפי שיוכח בהמשך!
מה קרה? "מדובר במתחם גדול, ש-340 דונם ממנו מיועדים לבניה, והוא קרוי בפי רבים "גבעת העיזים". ב-1933, לפני 80 שנה , התארגנה קבוצה בשם "גבעת הקניין", שרכשה את השטח מערבים, במחיר היסטורי. שנת ים לאחר מכן חילקו את הקרקע ל-274 מגרשים, בבעלות חברי הקבוצה ואחרים. זו לא קרקע של רשות מקרקעי ישראל, אלא אדמה פרטית!"
מיהם הבעלים? "לרוב בעלי הקרקע יש מגרש אחד. לאחדים של 2 עד 5 מגרשים. הקונים באו מהארץ ומחוץ לארץ. כמעט כולם, כמובן, כבר נפטרו, והבעלות התפצלה בין 800 יורשים. גם אני בעליו של מגרש".
טוב מאוד. הקרקע פרטית, ואפשר לבנות עליה ללא רשות, הסכמה או תשלום לרשות מקרקעי ישראל! "קודם כל זה לא מדויק, כי 6 מהקונים נספו בשואה, ולא נמצאו להם יורשים. אי לכך עבר חלקם למינהל מקרקעי ישראל (כנראה באמצעות האפוטרופוס הכללי - א.ל.). זה מקנה למינהל אחיזה כלשהיא בבעלות. שנית, וזה העיקר, אנחנו זקוקים לתב"ע שתאושר על-ידי הועדות לבנין ערים, וכאן מתחיל סיפור שעדיין לא נגמר!"
גם אחרי 80 שנה אי-אפשר לבנות מה קרה? הרי המדינה מחפשת לכאורה קרקע לבניה למגורים בערים הגדולות. (נאנח): "המצב בפועל הוא שהיום, 80 שנה אחרי שרכשנו את הבעלות, עדיין איננו יכולים לבנות!"
80 שנה?! "כן!"
איך זה יכול להיות? "העניין בקרקע גבר לפני כעשר שנים, כאשר הביקוש לדירות בחיפה הלך וגדל. ב-2005 הצעתי לעירייה לתכנן את המתחם. העירייה הסכימה, בתנאי שהדבר יעשה בשיתוף פעולה אתה. אז הקמתי, עם אחרים, את 'החברה לפיתוח גבעת העיזים', שבה חברים כרבע מבעלי הקרקע. התוכנית הייתה לרכז קבוצת משקיעים שיממנו את עבודות הפיתוח. ההשקעה גדולה, כי מדובר באזור לא-בנוי. עמדתי ואני עומד בראש הקבוצה, והיה מובן שאקבל דמי יזום מקובלים".
כמה תקבל? "ביקשתי דמי יזום של 20,000 דולר, שהם כ-70,000 שקל, לדונם. שווי דונם, בעסקות אחרונות, עומד על כמיליון שקל לדונם. אבל לאחר שפעילותנו תביא לאישור הפרויקט לבניה, יוכפל שווי הקרקע, ועל-פי הערכת שמאי, יעמוד על 2 עד 2.5 מיליון שקל לדונם. פירוש הדבר שאני מבקש דמי יזום בגובה 3.5%, ואולי פחות, משוויה הריאלי של הקרקע. דמי יזום אלו הם כמקובל בשוק הנדל"ן".
הבעלים ישלמו? "רובם מסכימים. מוזר, שדווקא אחד הבעלים, שהוא אדם בכיר בעירייה (השם שמור במערכת), מתנגד לשלם דמי יזום אלו..."
העירייה תמכה, ואחר כך הסתלקה בדיקת News1 מגלה מדוע לא בונים עד היום: העירייה שיתפה פעולה במשך שנים עם היזמים וחתמה אתם שני הסכמים, בדצמבר 2007 ובינואר 2007. יתר על כן, מחלקות המים והדרכים שלה אישרו את התוכנית. אך כאשר הגיעה העת להביא את התוכנית לאישור הוועדה המקומית - הסתלקה העירייה מהיזום, מסיבות שאינן ברורות! כל ההסכמים והבטחות של השנים הקודמות - נעלמו. האם התנגדותו של הבכיר, שהוא גם מבעלי הקרקע, היא שגרמה לצעד המפתיע? לא ברור.
הוועדה המחוזית לבעלי הקרקע: אתם לא הבעלים... הוועדה המקומית אישרה בכל זאת את הפרויקט, והעבירה אותן לאישור הוועדה המחוזית לתכנון ובניה. כאן קרה דבר מדהים נוסף: ב-13 ביוני 2011 החליטה הוועדה שלא תדון בתוכנית, משום שלא הוגשה על-ידי "בעל ענין" בקרקע, אלא על-ידי "החברה לפיתוח גבעת העיזים". זה, שבעליה של חברה זו הם עשרות רבות של בעלי הקרקע, לא עניינה את הוועדה.
בעלי הקרקע לא אמרו נואש, ובראשית דצמבר אשתקד הגישו עתירה נגד הוועדה המחוזית לבית המשפט לעניינים מקומיים. השופטת יעל וילנר פסקה מיד (12.12.12) שהצדק אתם, והורתה לוועדה המחוזית לדון בפרויקט.
אם מישהו חושב שהוועדה המחוזית דנה בפרויקט, הרי הוא תמים ללא תקנה. המחוזית הודיעה לבית המשפט העליון שהיא מבקשת ערעור, וביקשה גם צו עיכוב ביצוע, כלומר לעכב ולהקפיא את הבנייה לשנים ארוכות.
ביהמ"ש העליון נגד הוועדה המחוזית למזלם של בעלי הקרקע, דחה השופט העליון
סלים ג'ובראן, ב-18 בפברואר את הבקשה. הוא אף הביע דעתו כי סיכויי הערעור, אם וכאשר יוגש, אינם גדולים.
אבל הוועדה המחוזית אינה ממהרת. היא חייבת לדון, אבל לא חייבת לאשר. היא מכינה כנראה ערעור. אמנם, מכיוון שאין צו לעיכוב ביצוע, אפשר יהיה להמשיך בהכנות לבנייה. אבל אי-אפשר לבנות, כל עוד אין אישור סופי של הוועדה המחוזית, ואין היתרי בניה.
במלים אחרות: כל הסיפור של ראש העירייה ואנשיו על בנית "רמת גוראל" הוא ביצה שלא נולדה.
בונה ומוכר דירות ב-4 מיליון שקל באחוזה ליפא ארז, שלא תחשבו, אינו הולך בטל, ואינו פורש לגמלאות. בראיון הוא מספר: "התחלתי לבנות בניין בן 6 דירות יוקרה בשכונת אחוזה, ב-4 מיליון שקל לדירה, בגלל המיקום, הנוף והאיכות הגבוהה. מכרתי כבר שלוש דירות".
מדוע בכלל, אם כן, ערכו לפני שלושה שבועות טקס הנחת אבן פינה? יש לכך כנראה שתי סיבות. הראשונה היא אנושית: השכונה אמורה להיקרא על שמו של אריה גוראל המנוח, שהיה ראש עירית חיפה שנים רבות, ונפטר לפני שנים מספר. אלמנתו בחיים, אך היא קשישה מאוד. רצו לשמח אותה ולעשות לפחות טקס הנחת אבן פינה.
הסיבה השנייה פוליטית: ב-22 באוקטובר יהיו בחירות לראשות עיריית חיפה. יונה יהב, ראש העיר, המבקש להמשיך, מעריך שאבן הפינה תזכה אותו בכמה קולות. לאור הפרסומים על המצב האמיתי, הן ב-News1 והן בטלוויזיה, לא בטוח שהשיקול שלו נכון. ואכן, דובר עיריית חיפה הודה, בתשובה לשאלת News1, שהדיון בתוכנית "נמצא בהליכים", ועדיין לא אושר. מתי יבנו? איש אינו יודע. הזוגות הצעירים של חיפה - אל תמהרו לשמוח...