יעקב אטרקצ'י - "מחיה המתים" של אאורה

אולם אטרקצ'י קיבל על עצמו, בנוסף, גם לפרוע 100 מיליון שקל מתוך חוב של 157 מיליון שקל לבעלי סדרה אחת של אג"חים, וזאת על-ידי החלפת האג"חים הישנים בחדשים. בנוסף, התחייב לפרוע במלואן אג"ח מסדרה אחרת, 120 מיליון שקל. בסך-הכל, התחייב אטרקצ'י לפרוע כ-85% מסך החובות לבעלי אגרות החוב. התספורת (חובות שימחקו) תהיה רק 15%, הרבה פחות ממה שקורה באי.די.בי, חבס וחברות נדל"ן אחרות שנכנסו לקשיים. החברה כבר החלה לפרוע את החובות, וגייסה אג"ח חדשים ב-50 מיליון שקל. איך עשה זאת? ייתכן מאוד, שההשכלה האקדמאית הרחבה עזרה לו. יעקב אטרקצ'י הוא לא רק עורך דין המתמחה בנדל"ן, אלא גם בעל תואר ב.א. במשפטים ובמדעי המדינה ותואר מ.א. במינהל ציבורי. ב-1998 מונה למנכ"ל לור"ם, החברה לפיתוח לוד ורמלה. לאחר שש שנים עזב, ורכש חלק מהבעלות באאורה. לאחר שרכש 84% מהבעלות באאורה, אשתקד, הוא פועל להסדר כמה השקעות לא-מוצלחות במזרח אירופה, וכן בית מלון במנהטן.

את עיקר פעילותו כיוון יעקב אטרקצ'י לבניית דירות בישראל. הוא קרא את המפה והבין ששוק הנדל"ן למגורים בגאות, ואפשר למכור דירות, בעיקר בערים הקרובות יחסית לתל אביב. לאחר שסיים מכירת בניין בן 17 דירות יוקרה ברחוב מונטיפיורי בתל אביב, פנה יעקב אטרקצ'י לערי הלווין. בכינוס על התחדשות עירונית (7.11.13), סיפר: "אאורה, עוד בבעלותה הקודמת, זיהתה את הפוטנציאל של יהוד, עיר במרכז הארץ עם ביקוש טוב לדירות. לפני שלוש שנים קנתה החברה, במכרז, ממינהל מקרקעי ישראל, מגרש כדורגל לא פעיל, ולידו 36 דירות ישנות, עם דיירים מוגנים של עמידר. החברה שילמה 36 מיליון שקל, וכן התחייבה להעמיד דירות לרשות המפונים. אנחנו מקדמים את הפרויקט, ובונים 258 דירות, בשני שלבים. בשלב ראשון אנחנו בונים שני מגדלים, ובהם 104 דירות – 20 למפונים ו-84 למכירה, שכמעט כולן נמכרו. בשלב שני אנחנו בונים את יתר 154 הדירות, 16 למפונים והיתר למכירה, וכבר מכרנו שני-שלישים מהן. בנק לאומי נותן ליווי פיננסי. תוכניתנו היא לבנות עיר בסך-הכל כ-600 דירות.

הבנייה עוזרת רק לכם, או גם לעיר?

אטרקצ'י: "אנחנו גם מחדשים את התשתית בכל האיזור, מרכז העיר. הקונים זיהו את יהוד כמקום שכדאי לדור בו. 50 אחוז מרוכשי הדירות אצלנו הם משפרי דיור מגוש-דן. העיר בתנופת פיתוח, ומחירי הדירות עלו בעשרות אחוזים".

איך הצלחתם לחתום במהירות כמעט עם כל הדיירים, הליך הנמשך בחברות אחרות שנים על שנים?

אטרקצ'י: "מילת המפתח היא נדיבות. הודענו לתושבים, שניתן להם 2 מ"ר על כל 1 מ"ר בנוי שיש להם. מי שיש לו דירה של 55 מ"ר, יקבל בבניינים החדשים דירה בת 110 מ"ר. נתנו גם ערבויות של בנק לאומי".

היו ניסיונות לסחיטה?

אטרקצ'י: "זה לא עובד אצלי. קבעתי כלל ברור: גודל הדירה, במטרים רבועים, יהיה לפי שטח הדירה במשרדי הארנונה העירוניים".

איך הפכתם לחברה הגדולה ביותר ברמת השרון?

אטרקצ'י : "החברה הכלכלית העירונית הוציאה מכרז למכירת מגרש בבעלות העירייה, בשכונת מורשה, המיועד לפינוי-בינוי בהיקף גדול. כמעט כל החברות המובילות הגישו הצעות. ההצעה שלנו זכתה, כי הייתה הטובה ביותר לתושבים. ביקרתי במקום. ראיתי שרוב התושבים עניים, גרים בדירות ישנות בנות 70-60. החלטתי שצריך לעזור להם, והגשתי הצעה טובה: כל דייר יקבל דירה חדשה, הגדולה ב-53 מ"ר מדירתו הנוכחית, עם שתי חנויות ונוף לפארק. הם עושים עסקה מצוינת: במקום דירה בשווי 900 אלף שקל, יקבלו דירה ששוויה מוערך ב-2.5 מיליון שקל! אז ברור שהם מסכימים! אם היזם ינהג בקמצנות, יהיה לו קשה לקדם את הפרויקט! גם כאן, כמו ביהוד, הנדיבות היא סוד ההצלחה.

האם משפחה עניה תוכל לשאת בהוצאות האחזקה של דירה יקרה?

אטרקצ'י: "מי שימצא שהדירה יקרה מדי בעבורו, יוכל למכור אותה בשוק החופשי, ולרכוש דירה צנועה בותר בכל מקום שירצה. הוא ירוויח בכל מקרה!"

מי עוזר? אטרקצ'י: "העירייה! כולם, מראש העירייה דרך מחלקת ההנדסה וגמור בחברה הכלכלית העירונית, מסייעים לנו באופן חסר תקדים. (לא כמו בעיריות אחרות המקשות מאוד על פינוי-בינוי! – א.ל.). העירייה אישרה לנו תב"ע לפי 1:3.5, כלומר בניית 3.5 דירות חדשות על כל דירה מתפנה. יחס זה, יחד עם הפטור מהיטל השבחה, מאפשר לנו לרשום רווח סביר.

היו דיירים שניסו לסחוט? אטרקצ'י: "העירייה שכרה משרד מכובד של עורכי דין, שדאג להכין חוזה הוגן וווידא, שכל הדיירים יקבלו זכויות שוות. העירייה גם דאגה להקים ועד פעולה מבין נציגי התושבים. במקרים חריגים, כגון משפחה עם נכה, דאגנו שיקבלו דירה בקומת קרקע".

מה הלקח לערים אחרות, המקשות לעיתים קרובות על פינוי-בינוי?

אטרקצ'י: "אם העירייה לא משתפת פעולה, הפרויקט לא יתקדם! עיריות אחרות יכולות ללמוד מהניסיון של רמת השרון!"

מה עוד בדרך?

אטרקצ'י: "אנחנו מקדמים עסקת פינוי-בינוי בקריית אונו, לפינוי 216 דיירים בבניינים ישנים, ובניית 617 דירות חדשות. הפרויקט כבר אושר על-ידי הוועדה לבניין ערים". אאורה נכנסת גם לזרוע השנייה של ההתחדשות העירונית, כלומר חיזוק בניינים ישנים והוספת דירות עליהן, במסגרת תמ"א 38. החברה מקדמת עסקה כזו בשדרות התמרים ברמת גן. בנוסף, יש דיונים גם על עסקת פינוי-בינוי במקום אחר ברמת גן, פינוי 80 דיירים ישנים ובניית 240 דירות חדשות. יש גם פעילות נוספת. אאורה החלה לבנות מגדל בן 30 קומות מול חוף הים בנתניה. היא מקדמת גם בניית דירות וקוטג'ים בפרדס חנה ובערים אחרות. במקביל, עברה החברה הליכי יעול וחיסכון, והכנסותיה גדלו בשל מצבו הטוב של שוק הדירות. התוצאה הסופית: בינואר-יוני הפסידה החברה רק' 7.4 מיליון שקל, לעומת הפסד של 55.5 מיליון שקל בכל שנת 2013! הבעלים מעריכים, שהדוחות לרבעון השלישי, שיתפרסמו בתוך שבועיים, יצביעו על שיפור נוסף.