העדפות לא-חוקיות לקצינים בכפר יונה

ביולי 2000 אושרה תוכנית לבניית כ-1,550 יחידות דיור, כולל 192 קוטג'ים, בדרום-מזרח כפר יונה. המועצה המקומית דרשה להגדיל את מספר הקוטג'ים, אך משרד השיכון החליט אחרת. רשות מקרקעי ישראל – אז המינהל - החליטה להקצות שישה מגרשים לבניית 162 דירות בנות 100 מ"ר לעמותת "נאות השרון", של קציני צה"ל ומשרתי קבע. בין חברי העמותה נמנים חנן איסרוביץ, מור בן-דוד, זיו טרלבסי, ניסן יעקובי, אלי כהן, ברק נאור, איתמר קוהלי, גלעד שני. אגב, ייתכן שהעמותה בנתה בניינים נוספים בישוב, שאינם מענייננו. אבל, קציני צה"ל רצו לגור בקוטג'ים, עם גינה, ולא בדירות רגילות. איך הופכים את הדירות לקוטג'ים? בשיטת סלאמי, תוך הטעיות מכוונות והפרת החוק. לשיטה פסולה זו היו שותפים לא רק חברי העמותה, אלא גם מנהלת המגורים באגף כוח אדם בצה"ל (שמעו שמעו!) וגם הוועדה המקומית. השיטה פעלה כך:

• שלב ראשון: באמצע 2002 ביקשו להפוך את ששת המגרשים לארבעה, ולבנות עליהם 16 בניינים טוריים בני שלוש קומות, 10 דירות לכל בניין. מספר הדירות נשאר ללא שינוי - 162. הוועדה המקומית, אישרה את השינוי בינואר 2003.

• שלב שני: בדצמבר 2002 ביקשו לקבל היתר בנייה למשהו שונה לגמרי: 88 קוטג'ים דו-משפחתיים, בני 170 מ"ר, ועוד גינה צמודה. זאת, במקום 162 דירות של 100 מ"ר ללא גינה. הוועדה המקומית הוציאה בתוך שלושה חודשים התרי בנייה, מבלי לאשר קודם לכן את השינוי היסודי בתוכנית הבנייה! המבקר רואה מחדל זה "בחומרה יתרה".

• שלב שלישי: בינואר 2004, כשהבנייה עמדה בפני סיום, "נזכרו" צה"ל, "נאות השרון" והוועדה המקומית עצמה(!) לבקש אישור לתוכניות הבנייה! הוועדה המקומית אישרה את השינוי. הוא נכנס לתוקף באוגוסט 2006, הרבה אחרי שהבנייה הסתיימה.

המבקר יוסף שפירא תוקף בחריפות בלתי רגילה החלטה זו. הוא קובע, שעל-פי החוק, רק הוועדה המחוזית, ולא המקומית, מוסמכת לאשר שינוי מהותי כזה בבנייה. לדבריו, "חברי הוועדה המקומית קיבלו החלטה בנושא מרכזי ומשמעותי בדיני התכנון והבנייה, ללא דיון וללא קבלת חוות דעת מקצועית. הם פעלו בניגוד להוראות החוק, כי לא הייתה להם סמכות לאשר תוכנית זו!"

• שלב רביעי: כדי להוסיף חטא על פשע, אושרה בניית 88 הקוטג'ים תוך הסתרת עובדות עיקריות. לא צוין שהיא באה במקום התוכנית ל-162 דירות, שהיא משנה את אופי הפרויקט ומגדילה את השטחים הבנויים. אם מישהו, נניח שכנים, רצה להתנגד לתוכנית, הוא לא ידע את האמת ולא בא להתנגד.

גם הוועדה המחוזית, שלוחה של משרד הפנים, נשארה בערפל. באפריל האחרון אישרה למבקר שפירא, כי אכן השינויים המהותיים לא צוינו בורה ברורה בתב"ע החדשה, וכי "רב בה הנסתר על הגלוי". בעוד קציני צה"ל חוגגים, התעוררה אצלם לפתע בעיה קטנה: תשלום הטל השבחה. בעצם, לא הייתה צריכה להיות להם בעיה. כי הוועדה המקומית החליטה באוגוסט 2006 לא לגבות הטל השבחה על עליית ערך הבתים. זוהי עוד החלטה מוזרה ולא תקנית: הפטור התקבל ללא דיון, ללא שמאי, ללא בדיקה.

רק אחרי יותר משלוש שנים, בינואר 2010, נזכרה הוועדה המקומית שעליה לבדוק את הנושא. היא ביקשה מאלי כהן, השמאי הקבוע, לערוך שומה. חוות הדעת של כהן, שהוגשה לאחר שלושה חודשים, היא שומת המקרקעין המוזרה ביותר שראיתי בימי חיי: בלי הסברים מקצועיים, בלי בדיקת מחירים של דירות וקוטג'ים סמוכים, ללא נתונים על עסקות אחרונות. כהן גם טעה בנקודה מרכזית: הוא השווה את שווי הקוטג'ים לשווי 54 דירות גן שהיו כביכול בתוכנית - 16 הדירות. אלא שלא היו דברים מעולם, כי בתוכנית המקורית לא היו דירות גן, אלא דירות בקומת קרקע ללא גינה צמודה, כפי שציינתי למעלה. כמובן, שאם משווים קוטג' לדירת גן, הפרשי המחירים קטנים יחסית, וממילא גם ההשבחה וההיטל יהיו נמוכים. ואכן, כהן קבע הטל של 9,900 שקל בממוצע בלבד לכל קוטג'. מוזר עוד יותר, שאלי כהן מאשר בכתב כי ערך את השומה "תוך התייעצות עם הגורמים המקצועיים בוועדה המקומית". סליחה, מי הם אותם "גורמים מקצועיים"? האם יש למועצה אנשי מקצוע בשמאות מקרקעין חוץ מהשמאי שלה? ומה שמו של אותו איש מקצוע עלום שם, אם הוא קיים בכלל? ומיהם אותם אנשי הוועדה המקומית שיעצו לאלי כהן איך לכתוב את השומה?! קציני צה"ל לא היו מוכנים לשלם אפילו הטל פעוט של 9,900 שקל לקוטג'. 14 מהם ערערו על כך בפני ועדת הערר המחוזית, בראשות עו"ד כרמית פינטון. ועדת הערר קיבלה את טענותיהם וביטלה את ההיטל.

מדוע בוטל ההיטל? החלטת הוועדה, מ-11.4.11, נכונה מבחינה משפטית: ההיטל נקבע, על-פי החוק, בעת אישור תב"ע חדשה, המשנה את יעוד הקרקע. אבל, הקצינים קיבלו היתר בנייה במרס 2003, ללא שינוי יעוד. כשהוועדה המקומית אישרה את התב"ע החדשה, לקוטג'ים, ב-2006, היה זה לאחר גמר בניית הבתים, והוועדה רק אישרה מה שכבר היה בנוי, כלומר אישרה תב"ע ללא שינוי יעוד! לכן אין הטל! זהו החטא הקדמון שהוליד את הפטור מההיטל. הוועדה המקומית ערערה, אך שופטת בית המשפט המחוזי מרכז לעניינים מנהליים, זהבה בוסתן, דחתה את הערעור ב-11.9.11. סוף פסוק, כנראה, מבחינה משפטית, אך לא ציבורית. אבל מדוע בכלל נתנה המקומית היתרי בנייה ללא תוכנית מאושרת? מדוע אישרה את התוכנית בדיעבד, רק כשהבתים כבר נבנו? האם היה מישהו מחוכם, שתכנן זאת מראש, כדי לפטור את הקצינים מתשלום היטל? ומדוע שינתה פתאום הוועדה המקומית את טעמה – תחילה פטור, ואחרי כמה שנים החליטה לתבוע אותו בבית משפט? אין על שאלות אלו מענה, בינתיים. גם מבקר המדינה לא מצא את התשובות.

איך מגיבים השותפים לפרשה חמורה זו? הם פשוט אינם מגיבים. צה"ל מודיע שלא יתייחס, "נאות השרון" לא השיבה למכתבו של מבקר המדינה (ממש מנומס). גורמים אחרים שהאחראים לנושא בוועדה המקומית כבר אינם בתפקידם, ואין (כאילו) את מי לחקור.