מיכאל כרסנטי מנהל 500,000 מ"ר

חברה זו היא גוף לא-שגרתי. היא נמצאת בבעלות קרן רוטשילד קיסריה, שהיא עצמה בבעלות 50:50 של משפחת רוטשילד הידועה ושל מדינת ישראל. הברון אדמונד דה רוטשילד, הלא הוא "הנדיב הידוע", רכש לפני כ-100 שנים מתחם בן 30,000 דונם בקיסריה. בסוף שנות ה-70 ייסד נכדו, הקרוי על שמו, את "קרן רוטשילד קיסריה", העביר לה את 30,000 הדונם, והעניק למדינת ישראל 50 אחוזים מהבעלות על הקרן. מיכאל כרסנטי עומד בראש החברה לפיתוח קיסריה, שהיא החברה-הבת העיקרית של קרן רוטשילד. הקרן מנוהלת על-ידי מועצת נגידים בת 13 חברים, שהיו"ר שלה הוא הברון בנימין דה רוטשילד, נינו של הנדיב הידוע, והברונית אריאן, רעייתו, היא אחד הנגידים. כרסנטי כמנכ"ל אחראי על הפעילות העסקית והניהולית השוטפת. פעילות אחרת של הקרן היא בניית ומכירת שכונות הוילות של קיסריה.

כמה לקוחות יש לכם? מה השטח הכולל? כרסנטי: "עד היום בנינו והשכרנו כ-500 אלף מ"ר בנוי לכ-200 חברות, מפעלים ומשרדים בתחומים שונים. הפרויקט הגדול האחרון שלנו הוא בניין בן 13,000 מ"ר, שהושכר לסניף הישראלי של חברת השילוח הבינלאומית פדקס, בעיקר ללוגיסטיקה. החברות והמפעלים מעסיקים 9,000 עובדים". לקוחות החברה לפיתוח הם בעיקר בתחומי הביוטכנולוגיה, הטקסטיל, המזון, המתכת והרפואה. בין הדיירים נמצאים שמות ידועים כמו איטונג, פארמה ואחרים. יש גם אולם אירועים. כמה חברות נדל"ן ידועות קבעו בפארק את משרדיהן, ובהן אבי ארונסון, המהנדס והיזם בר-יהודה, וילאר, קל-בניין, וגם סניף של חברת התיווך רימקס. עם זאת, המשרדים תופסים רק 15,000 מ"ר, וחלק הארי של המבנים מיועדים לתעשיה מסורתית, לטכנולוגיה עילית וללוגיסטיקה. מדוע באים לכאן? זה מקום נעים לעבוד בו, נקי, מסודר, מרווח, עם הרבה ירק. במשאל שנערך באחרונה אמרו 87% מהנשאלים, שפארק התעשיה בקיסריה הוא המקום הנעים ביותר לעבוד בו.

יפה, אבל מהם דמי השכירות?

כרסנטי: "לוגיסטיקה, כלומר מחסנים, משלמים 35 שקלים לחודש. חברות היי-טק, משרדים ותעשיות אחרות משלמות 44-41 שקל למ"ר במצב מעטפת לחודש. אנחנו מוכנים לבצע בעבורן את עבודות הגימור, לפי 2,000 שקל למ"ר, או שהן עושות זאת בכוחות עצמן. דמי השכירות מגיעים לכ-55 שקל למ"ר במצב גמור".

זה לא כל כך זול. כרסנטי: "נכון, לכאורה. אבל יש לזכור שבקיסריה, ישוב בבעלות פרטית, אין ארנונה. במקום זאת, משלמים לנו השוכרים דמי ניהול, חליף-ארנונה, 80 שקל למ"ר לשנה, שהם כ-6.5 שקל למ"ר לחודש, ארנונה נמוכה המגבירה את הכדאיות לשכור אצלנו שטחים (לא הובהר אם ארנונה זו כלולה או אינה כלולה בדמי השכירות - א.ל.). המתווך ישראל אייכל, מחברת התיווך המקומית "הומס" מצביע על יתרון נוסף של הפארק: בעלי חברות ומנהליהן רוכשים מעת לעת קוטג'ים או וילות בקיסריה, כדי להיות קרובים למקום העבודה. "בעסקה אחרונה" - מספר אייכל ל-News1 - "שכר יזם מבנה לייצור תוכנה רפואית שפיתח. במקביל, קנה בית בן 300 מ"ר בנוי, על מגרש בן 600 מ"ר, עם בריכת שחייה, ב-5 מיליון שקל. בתל אביב וסביבתה אי-אפשר להשיג בתים במחיר כזה!".

החברות מצביעות ברגליים. זרם החברות המגיעות לפארק אינו פוסק. בימים אלו בונה החברה בניין חדש בן 15,000 מ"ר. השלב הראשון שלו, בן 5,000 מ"ר, כבר הושכר לחממה טכנולוגית. לפי כל הסימנים, גם השלב השני יושכר, ויש עוד תוכניות לביצוע בעתיד הקרוב. הבנייה עצמה נעשית באמצעות החברה-האחות "נכסי קיסריה", המעסיקה קבלנים כמקובל.

אתם בונים בעצמכם?

כרסנטי: "לא. אנחנו חברה יזמית ולא קבלנית. החברה מעסיקה כ-50 עובדים, לא כולל 17 עובדי מועדון הגולף, שגם אותו אנו מנהלים. אנחנו מוציאים מכרזים בין חברות קבלניות, ובוחרים כמקובל את ההצעה הטובה ביותר. אמנם, כחברה פרטית איננו חייבים לפרסם מכרזים, אך זוהי לדעתנו הדרך הטובה ביותר".

כמה אתם מרוויחים?

כרסנטי: "אנחנו כאמור חברה פרטית, איננו חייבים לדווח ואיננו מוסרים נתוני הכנסות ורווח. אבל מכיוון שאנחנו מעבירים מדי שנה עשרות מיליוני שקלים למטרות חינוך ופילנתרופיה, ברור שהחברה רווחית". בעשור האחרון העבירה קרן רוטשילד מאות מיליוני שקלים מרווחי החברה לפיתוח קיסריה למטרות חינוך ואחרות. זה מאותת על רווחיות סבירה, אם לא יותר, של החברה.

רמז נוסף לרווחיות: כרסנטי אמר באחרונה, שהתשואה על ההשקעה בבנייה מגיעה ל-8% עד 10% לשנה. אם נניח, כדוגמה, שההכנסות מדמי שכירות מגיעות לכ-500 שקל בשנה בממוצע, הרי שההכנסה, מהשכרת 500,000 מ"ר, עשויה להגיע לכ-250 מיליון שקל בשנה. לאחר ניכוי הוצאות מימון, פחת, ניהול, הנהלה ואחזקה, והפניית חלק גדול מהרווח נטו לבנייה חדשה, נשארים עשרות מיליוני שקלים לתרומות מכל הסוגים - וזה מה שקורה.

מהן התרומות?

כרסנטי: "מדיניות החברה לפיתוח קיסריה היא שרווחי החברה מיועדים לפיתוח פרויקטים חדשים, ומה שנשאר, מועבר לבעלים, קרן רוטשילד, והיא משתמשת בכל הכספים הללו למטרות חינוך וסיוע. הקרן תומכת במכון ויצמן, באוניברסיטת חיפה, באוניברסיטת תל אביב ובמוסדות אחרים.

האם יש חדשות בתחום זה בשנים האחרונות?

כרסנטי: "לפני ארבע שנים החלה הקרן, באמצעות רווחי החברה, ליצור מה שנקרא "שגרירי רוטשילד". מדובר בסטודנטים מצטיינים, המקבלים מלגות תמורת התחייבות לפעול במיזמים חברתיים. יש לנו כבר כ-400 'שגרירים' כאלו".

News1 בדק עובדות ונתונים של פעילות זו: קרן רוטשילד מכריזה אחת לשנה, על קבלת הצעות ל"שגרירות" זו. לא כל סטודנט יכול להגיש בקשה, אלא רק אלו שלומדים באוניברסיטה העברית, באוניברסיטת באר שבע, במכללה האקדמית בתל אביב, במרכז הבינתחומי בהרצליה ובמכללת תל חי. סטודנטים בתל אביב, בבר-אילן ובטכניון אינם יכולים להגיש הצעה. יש עדיפות מיוחדת לסטודנטים תושבי גדרה, היכולים להגיש הצעה, ולא חשוב היכן הם לומדים. למה דווקא במוסדות אלו? לא ברור. זו מדיניות מועצת הנגידים. המילגה היא 20,000 שקל. בנוסף, מנהלת החברה מדיניות חברתית משלה. לפני ארבע שנים, כדוגמה, החלה לערוך טקס בר-מצוה מפואר בן יומיים לנערים תושבי אור-עקיבא. פעילות חצי-חברתית חצי-עסקית היא הפעלת מגרש הגולף. לא רבים יודעים, שגם המגרשים שייכים לחברה לפיתוח קיסריה. לפני כשנתיים נערכה במקום אליפות ישראל לוותיקים, והמנכ"ל כרסנטי התכבד להעניק את גביע האליפות לשחקן בשם ג'קי מוקמל. למי שאינו יודע, מוקמל הוא בעל השליטה בחברת התיווך והיזום מ.א.ן נכסים - אחת הגדולות בענף נכסים מניבים. ייתכן, שחברה זו תיווכה לכרסנטי וחברתו בהשכרת נכסים. עולם קטן.