|
שדר טלוויזיה לשעבר - שותף ב-50%
|
|
|
איך עשו זאת? העיקרון פשוט: גל ובן-דוד הקימו קבוצת רכישה, שחבריה הם שירכשו לבסוף את הקרקע ויבנו את הדירות. קבוצת רכישה חוסכת הוצאות שיווק ומימון, מקטינה מאוד את הסיכון העסקי, ומאפשרת ליזמים להציע מחיר גבוה. בעסקה זו, שלא כמו בעסקות קודמות, בן-דוד אינה לבד. היא צירפה אליה, כשותף בן 50%, את מגיש הטלוויזיה לשעבר שרון גל. בראיון ל-News1 היא מדגישה: "אני פועלת באמצעות חברת דוידסון, בשליטתי ובשליטת אחותי דנה ואחי שלומי. שרון גל הצטרף לפרויקט, אך לא לדוידסון". למה דווקא הוא? בן-דוד: "אני זהירה מאוד בקבלת שותפים. החלטתי לצרף אלי את שרון גל, אחרי שזיהיתי אצלו חושים עסקיים חדים. הוא לא אכזב!" איך מכרתם את הדירות? בן-דוד: "פתחנו משרד מכירות בתוך המשרדים של חברת דוידסון, במגדל המשרדים ב.ס.ר. 2 בבני ברק. עבדנו יום ולילה, ללא הגזמה. במשך עשרים יום היה המשרד פתוח מ-7 בבוקר עד 2 לפנות בוקר למחרת. אנשים עלו וירדו כל הזמן. 160 איש הצטרפו לקבוצת הרכישה. נכון להיום, יש לנו כבר 200 חברים בקבוצה. נשלים בקרוב את 20 האחרונים". לקבוצות רכישה היו בעבר הקרוב בעיות לא מועטות. בן-דוד: "נכון, אבל אני מביאה קבלות, על בנייני מגורים ובהם מאות דירות שבניתי ואיכלסתי בשנים האחרונות. רבים מחברי הקבוצה הם 'רוכש שבוי': קנו אצלי דירה בפרויקט קודם, אולי מכרו אותה ברווח, ועכשיו הם חוזרים אלי לפרויקט חדש".
|
|
"כמו שמורת טבע, 7 דקות מת"א"
|
|
|
מדוע דווקא המגרש הזה? בן-דוד: "לאחר שהרשות הוציאה את המכרז, יצאתי לסיור במקום והתלהבתי. זהו מגרש גדול יחסית בן 8.25 דונם ברחוב אליהו קראוזה, הקרוי על שם המנהל המיתולוגי של בית הספר החקלאי מקוה ישראל. שני המגדלים פונים לבית הספר, על כל ההיסטוריה שלו. הרגשתי כאילו אני נמצאת באמצע הגליל. זו שמורת טבע בתור העיר! אין ולא יהיה עוד מגרש כזה! נכנסתי לרכב שלי, לנסיעת ניסיון, ובתוך 7 דקות, באמצע היום, הגעתי ממרכז תל אביב לאתר!" קרן בן-דוד אומנם חדשה יחסית בענף, כשש שנים, אבל יש לה היסטוריה משפחתית. היא מספרת: "לאמיתו של דבר, אני דור שלישי בנדל"ן. סבתא שלי גרה באזור רחוב הכובשים בתל אביב, לא רחוק מהים, ובמשך השנים קנתה מגרשים לא מעטים. אימא, ה' יאריך ימיה, הייתה פעילה, ועוסקת עד היום, בנדל"ן מסחרי, בעיקר קניית חנויות והשכרתן". לפני כשש שנים הקימו בן-דוד ו חני הורוביץ חברת נדל"ן משותפת, שאירגנה קבוצות רכישה, בעיקר ברמת גן ובפתח תקוה, שמכרו מאות דירות. השותפות התפרקה לפני שנתיים, בנסיבות ששתיהן מעדיפות שלא לפרט. מאז, קרן בן-דוד לבד, יותר נכון יחד עם אחותה דנה ואחיה שלומי, עורך דין במקצועו. לפרויקט הנוכחי הצטרף כאמור שרון גל. החברה המשפחתית קרויה "ק.ד.ש. דוידסון אחזקות" ראשי התיבות קרן-דנה-שלומי.
|
|
עברה מארגון קבוצות רכישה ליזמות
|
|
|
קרן בן-דוד החליטה על שינוי כיוון. היא קראה את המפה הכלכלית ואת המגבלות שהטילו בנק ישראל ורשות המיסים על פעילותן של קבוצות רכישה, והחליטה לעבור ליזמות. ההתחלה הייתה בנס ציונה. חברת דוידסון זכתה במאי 2012 מכרז של רשות מקרקעי ישראל, ורכשה מגרש בן 1.9 דונם, בשכונת הארגמן, לבניית 26 דירות. היא שילמה 15.3 מיליון שקל, 15% מעל השומה הרשמית. בן-דוד: "הבנייה מתקדמת, ובסוף השנה נמסרו את הדירות. כל היחידות נמכרו, חוץ מפנטהאוז אחד". קצת אחר כך, ניגשה החברה למכרז למכירת מגרש יוקרתי בתוכנית ל', מעבר לירקון, והפסידה לאחים חג'ג'. היום היא מסבירה: "בשלב האחרון הייתה התמחרות. הגענו לרגע ולמחיר שחשבתי שלא שווה לשלם יותר, ופרשתי מהמרוץ".
|
|
רכשה מגרש ליד בית הסבתא בעסקת פירוק שיתוף
|
|
|
לפני שמונה חודשים סגרה ק.ד.ש-דוידסון עסקה מעניינת: היא רכשה מפרטייים מגרש בן 560 מ"ר ברחוב עזרא הסופר 20, בגבול תל אביב-יפו, קרוב לחוף הים, קרוב גם לדירת מגוריה לשעבר של הסבתא. על המגרש עמדו שלושה מבנים ישנים, שבהם התגוררו 7 משפחות. בן-דוד חתמו תחילה על הסכם אופציה, לרכישת 80% מהבעלות על המגרש, לפי שווי 19.5 מיליון שקל. אחר כך פנו לבית המשפט המחוזי בתל אביב וביקשו לאשר הליך פירוק-שיתוף, כדי לקנות את היתרה. ב-11 ביוני אשתקד נענה השופט ישי לויט לבקשה, והורה לקיים התמחרות ב-15 ביולי במשרדו של עו"ד ישעיהו עברי, המייצג חלק מהבעלים המקוריים של המגרש. מאחר שכמעט כל הבעלים הנותרים הסכימו מראש לעסקה, היא נסגרה ב-19.5 מיליון שקל". מה תבנו שם? בן-דוד: אנחנו הורסים את המבנים הישנים, ובונים בניין בן שש קומות, 20 דירות יוקרה, תוך שימור חדר הלימוד התורני שנמצא במקום. כבר מכרנו 14 דירות, כולל אחד משני הפנטהאוזים, המחירים נעים בין 35,000 ל-40,000 שקל למ"ר בנוי. הפרויקט בחולון הוא היחיד, לפי שעה, שבו פועלת משפחת בן-דוד על-פי השיטה של קבוצות רכישה. היא החליטה לחזור הפעם לשיטה זו, בשל הנסיבות המיוחדות, כולל ביקוש גדול למרדש היוקרתי. בינתיים, מותר לגלות שיש עוד פרויקט יזמות חדש באופק: בבעלות המשפחה מגרש ל-18 דירות בשכונת הפרחים ברעננה. התוכנית היא לבנות עליו 18 דירות יוקרה. בן-דוד: "בפרויקט זה איננו זקוקים למימון בנקאי. המגרש שלנו, ואת כל ההשקעה בבנייה נממן מהון עצמי! השיווק עדיין לא החל". עד כאן? בן-דוד: "יש עוד עסקות בדרך. נא להמתין בסבלנות".
|
|
