האם הודעתו של הוד, שזו עסקה מצוינת, תעמוד במבחן התוצאה? הערכה ראשונית: בניין המגורים יהיה בן 13,500 מ"ר שטח עיקרי, שהם כ-16,000 מ"ר ברוטו. החברה מוכרת במגדל המגורים הסמוך "חצר הנביאים" 1 מ"ר בכ-23,000 מ"ר. לכן, מכירת מגדל המגורים החדש תכניס לחברה כ-370 מיליון שקל, מה שאומר 4 מיליון שקל לדירת יוקרה. ועוד לא דיברנו על מכירת המשרדים בכ-50 מיליון שקל, ועל מכירת שטחי המסחר בכ-100 מיליון שקל. סך ההשקעה במגרש, בתכנון, בבנייה ובמימון יהיו נמוכים בהרבה, ויניבו לחברה רווח נאה. עבר יום, ואורן הוד שמע עוד שתי בשורות טובות: דירקטוריון החברה החליט להעלות את שכרו בכ-3,000 שקל לחודש, כך שיעמוד, החל ב-1 באפריל, על 81,600 שקל לחודש, ועוד תנאים סוציאליים, רכב, טלפון ותוספות מקובלות אחרות. הבשורה השנייה היא החלטה מותנית של ראשי החברה, להעניק לו השנה בונוס של 480 אלף שקלים. בעבר, סיים הוד לימודי הנדסה בטכניון, עבד בחברת דורי, ואחר כך היה סגן מנכ"ל חברת הבנייה למגורים גד, מקבוצת נוחי דנקנר. באותו יום בערב, חתם אורן הוד, יחד עם יו"ר החברה, על הדוחות הכספיים ל-2013, שפורסמו ביום חמישי בבוקר. הרווח הנקי הגיע, אומנם ל-44 מיליון שקל בלבד, לעומת 80 מיליון שקל ב-2012. אבל הרווח בשנה הקודמת נבע בעיקר מאירוע חד-פעמי, כך שהרווח השוטף נשאר סביר.
|
"הביקושים קשיחים, הדירות לא יוזלו"
|
|
יתר הנתונים טובים: החברה (כולל שותפים בכמה פרויקטים) מכרה אשתקד 527 דירות, לעומת 475 בשנת 2012, גידול של כ-11%. תמורת המכירות הגיעה ל-1.01 מיליארד שקל - עלייה של 21%. דירה ממוצעת עולה באפריקה כ-1.8 מיליון שקל. במילים אחרות, מחירי הדירות הולכים ועולים, ושוק הדירות ממשיך להיות טוב. האמנם? הוד: "כן! הביקושים קשיחים בכל הארץ, ואנחנו רואים זאת בכל הפרויקטים שלנו". הדירות יוזלו? הוד: "לא! אינני מזהה פעולות של הממשלה או גורמים אחרים, שיביאו להוזלת הדירות".
|
"המצב מביש, 19 שנה לאישור תוכנית בנייה"
|
|
אבל הממשלה מאיצה את הליכי התכנון. הוד: "אכן, אנחנו מתחילים לראות נקודת אור בהתנהלות ועדות התכנון. אבל הבעיה של הממשלה היא בביצוע (או אי-ביצוע) ההחלטות שלה. המצב היום, בהליכים, מביש! אנחנו נתקלים בתופעות שאין להן הסבר!" תן דוגמה לסחבת. הוד: "הצלחנו לאשר באחרונה תוכנית לבניית דירות בביריה, בגליל, לאחר שהתחלנו בהליכים ב-1995 (זו אינה טעות דפוס – א.ל.). הדיונים בוועדות נמשכים בין 6 ל-15 שנה. דוגמה קטנה: אנחנו מחכים חודשיים לקבל פרוטוקול של ועדה". רשות מקרקעי ישראל מבטיחה להגביר את מכירת המגרשים. הוד: "לצערי, מכירת המגרשים לא תענה על הביקושים לדירות בשנתיים הקרובות. לדוגמה, רשות המקרקעין הודיעה שתמכור מגרשים ל-3,000 דירות בקריית גת. צריך למכור הרבה יותר!
|
"אין בעיה של כסף, קיבלנו המון טלפונים"
|
|
קבלנים טוענים שאינם יכולים לבנות, כי הם מתקשים לקבל אשראי בנקאי. הוד: "אין בעיה של כסף בשוק. אתמול קנינו את המגרש בירושלים, ומאז ועד לרגע זה קיבלנו המון טלפונים של גופים שרוצים לתת לנו אשראי, כדי לממן את הרכישה ואת הפרויקט!" (לא פלא, כי אפריקה-ישראל נחשבת כלווה מעולה – א.ל.) אתם פעילים גם בתמ"א-38. האם שם יש בעיות מימון? הוד: "לא! נכון, בשנה האחרונה הקמנו חברה-בת בשם אפריקה-38, המתמחה בבנייה לפי תמ"א 38. הרבה מאוד גורמים רוצים לתת מימון לחברה זו, כי אנחנו מתנהלים בצורה נכונה" [הוד דיבר על "גופים" ולא על בנקים, כלומר יש בשוק גם גורמים מממנים אחרים, ובהם, למשל, חברות ביטוח].
|
אפריקה-38 מנהלת מו"מ על 12 עסקות תמ"א-38 ברמת גן ובגבעתיים, בהשקעה כוללת של כ-380 מיליון שקל. החברה תשפץ כ-220 דירות, ותבנה מעליהן כ-240 דירות חדשות, סך הכל 460 דירות. הרווח הגולמי הצפוי נע בין 19% ל-27% על ההשקעה. בנוסף, נכנסה אפריקה-מגורים בזהירות לפינוי-בינוי. כיום היא מנהלת מו"מ על פרויקט ראשון, בנתניה, לפנות 116 דירות ישנות ולבנות במקומן 333 חדשות. לפי שעה חתמה על הסכמים עם כ-50% מהדיירים. אבל פעילותה העיקרית של אפריקה-מגורים, שעליה מנצח אורן הוד, הייתה ונשארה בניית דירות, רובן באיזורי הביקוש. כיום היא בונה כ-1,100 דירות בתל אביב, בראשון לציון, בנתניה, בגני תקוה, בקריית ים ובירושלים. גאותה על שני בניינים יוקרתיים במרכז ירושלים: 144 דירות ב"חצר הנביאים", שהוזכר למעלה, ו-130 דירות בסמוך, ברחוב הרב קוק 7. בחצר הנביאים נמכרו 57 דירות, מתוכן 25 בשנה האחרונה. פרויקט הרב קוק הסתיים, ונותרו למכירה 19 דירות. חלק מהקונים הם משקיעי חוץ. אשתקד סיימה אפריקה-מגורים בניית כ-1,000 דירות, חלקן בפרויקט רמת אביב היוקרתי, בן 400 דירות, בשותפות עם משפחת ויטלה הישראלית-איטלקית. סיימו גם בניית מאות דירות בנצר סירני, בתלמי מנשה, בפתח תקוה ועוד בניית מגדלי יוקרה ברמת גן, לא רחוק מהמשטרה, הסתיימה, והכל מכור ב-2 עד 3.5 מיליון שקל לדירה.
|
השיגו אישור ל-600 דירות בגבעת שמואל
|
|
מה בדרך? אורן הוד: "במחצית השנייה של 2013 חתמנו על חוזים לבניית כ-300 דירות חדשות – 110 ברמת גן, 110 בנתניה, 75 בפתח תקוה. כן רכשנו מגרש ל-208 דירות בחדרה. נכון ל-31 בדצמבר אנחנו בונים, בשלבים שונים, 1,350 דירות, ו-750 מהן מכורות. זהו קצב מכירות סביר". בשנה הקרובה, אולי קצת לאחר מכן, תתחיל החברה לבנות יותר מ-1,500 דירות חדשות. הפרויקט הגדול ביותר יהיה בניית 600 דירות בגבעת שמואל. החברה רכשה מפרטיים קרקע ל-270 דירות, במחיר שנראה אז גבוה מדי, אך קיבלה אישור ל-600 דירות, דבר ההופך אותו לכדאי. איך ידעו (או העריכו) מראש שיקבלו אישור להכפלת היקף הבנייה? שאלה מעניינת. חוץ מזה, תבנה אפריקה-מגורים כ-150 דירות בשכונת ארנונה בירושלים, 125 בנצר סירני, 228 ברמת ירושלים, 191 במשתלה בצפון מזרח תל אביב ועוד. יש גם תוכניות לבניית 350 דירות על מגרשי אולפני ההסרטה בהרצליה, ו-385 בקריית אתא, שיש סביבן שאלות תכנון ובעלות.
|
בפרויקט הצפוי במשתלה רכש אורן הוד, אישית, דירה על הנייר. במאי אשתקד חתמו הוא ורעייתו על חוזה לרכישת דירת 3 חדרים ב-1.75 מיליון שקל. הדירקטוריון בדק ומצא שהמחיר סביר, ואישר את העסקה, כדרוש במקרים כאלו. יש לזכור שתי נקודות: ראשית, המחיר נמוך במקצת לעומת מחירי המכירה הצפויים, כי הדירה נרכשה לפני תחילת הבנייה. שנית, הוד ורעייתו קיבלו הנחת מזומן. לדברי הדירקטוריון, שתי ההנחות ניתנו להוד כמו לכל קונה אחר במצב כזה, כך שהוא לא הופלה לטובה.
|
|