נטילת משכנתה הינה אחת העסקות הכלכליות הגדולות והמרכזיות בחיי משקי הבית בישראל. ועם זאת, חוסר המודעות או החשש מהעיסוק בסוגיה פיננסית כה מורכבת, גורמת לרבים להדחיק את העיסוק בה רגע אחרי החתימה בבנק.
פעמים רבות, מדובר בטעות שעולה למשפחה ממוצעת הרבה מאוד כסף. רבים נוטלים את המשכנתה בשלב מוקדם מאוד בחיים, והיא מלווה אותם לאחר מכן מדי חודש בחודשו לאורך שנים ארוכות. במועד החתימה, אנו מסכמים עם יועץ המשכנתאות על תנאים "אטרקטיביים" והבנקאי השירותי שולח אותנו הביתה עם חיוך גדול והבטחה לכך שהרכבנו הלוואה בתנאים משתלמים. אלא שתנאי השוק משתנים (ריבית, מדד, מצב כלכלי) וגם מצבו הפיננסי של משק הבית (קיבלתם ירושה? פוטרתם ממקום העבודה? לכל אלה יש להתייחס).
על כן עלינו לזכור תמיד שתנאי המשכנתה האטרקטיביים שקיבלנו היו נכונים למועד הנטילה. מעקב צמוד אחור המשכנתה ושינוי תנאיה או לקיחת אחרת במקומה (מחזור) במועד הנכון- יבטיחו שלא נשלם יותר ממה שאנחנו באמת חייבים.
אז הנה כמה דברים שכדאי לדעת: 1. מחזור משכנתה יכול לחסוך מאות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה סקרים מראים כי רק כ-10% מנוטלי המשכנתאות נעזרים ביעוץ חיצוני-אוביקטיבי לפני לקיחת משכנתא, ורק אחוזים בודדים מבצעים מחזור באופן יזום באופן עצמאי. מדובר בנתון שצריך להדליק נורה אדומה, שכן ביצוע המחזור עם השתנות התנאים עשוי לחסוך למשק הבית בין 30%-40% מהחזרי המשכנתא, סכום שעשוי להצטבר למאות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה. זיכרו שרק אתם אחראים על ההלוואה שלכם - וממש כמו שלא תזניחו את תיק ההשקעות שלכם- כדאי שתעקבו גם אחרי ההלוואה הגדולה ביותר שלקחתם בחייכם.
2. אל תיבהלו מהביורוקרטיה רבים מנוטלי המשכנתאות אינם בקיאים ביעילותו של תהליך מחזור המשכנתה וחוששים מהעיסוק במספרים, ובמיוחד אנשים ללא רקע פיננסי בשוק ההון. רובנו מעדיפים פשוט להזניח זאת ו"לחיות עם מה שיש", כי אף אחד לא אמר לנו אחרת. אין סיבה אמיתית לבהלה. מחזור משכנתה הוא תהליך קל ופשוט. לאחרונה נכנסו לשוק חברות חיצוניות לבנקים שמסייעות לכם בתהליך- החל מבדיקת כדאיות המחזור, בניית תמהיל המותאם אישית למצבכם המעודכן ועד לביצוע מכרז ריביות בין הבנקים וקבלת ההחלטה. כל שנותר הוא להגיע למעמד החתימה בבנק והנה לכם חסכון משמעותי בהחזר המשכנתא.
3. בדקו את הריבית המעודכנת והשוו לריבית הקיימת אחד הדברים הבסיסיים שיכולים להעיד על כדאיות למחזור הוא שנוי בשער הריבית במישק. בדקו את הריבית הנוכחית אותה אתם משלמים על המשכנתה - אם הריבית על משכנתאות חדשות במשק כיום היא נמוכה יותר, סביר להניח כי תנאי השוק טובים יותר ויחסכו לכם כסף בהחזר המשכנתא. איך בודקים זאת? בפשטות- את הריבית הקיימת של המשכנתה ניתן לברר אצל הבנקאי, או בדוח היתרות לסילוק של ההלוואה. את הריבית העדכנית, ניתן לבדוק באתר בנק ישראל אשר מעדכן את אותה פעם בחודש.
4. התאימו את החזרי המשכנתה למשכורת העדכנית שלכם את החזרי המשכנתה קבעתם מזמן, עוד לפני שקיבלתם העלאה במשכורת? תשקלו להעלות את סכום ההחזר החודשי. כך תסיימו לשלם את ההלוואה או לפחות חלק ממנה בזמן קצר יותר ותחסכו תשלום על עמלות מיותרות לבנק. באופן כללי, מומלץ שסכום ההחזרים החודשיים לא יעלה על שליש מההכנסה הצפויה. לחלופין- חלה הרעה במצבכם הכלכלי ועליכם להקטין את ההחזר החודשי? פנו ליועץ חיצוני שיסייע לכם במחזור המשכנתה הקיימת והתאמת ההרכב שלה לתנאים החדשים תוך עמידה ושמירה על האינטרסים החשובים לכם.
5. דרשו לקבל מהבנק את דוח היתרות לסילוק של המשכנתא הדי. אנ. איי של המשכנתה שלכם. כלל האינפורמציה החשובה נמצאת בדוח זה. נכון, זהו אינו דוח אסתטי והוא כולל המון פרמטרים שאינכם מבינים, אך האינפורמציה החשובה ביותר, קלה לזיהוי. מה אתם צריכים לדעת? ראשית להבין מהי הריבית הנוכחית(כפי שצויין למעלה), האם ההלוואה צמודה או אינה צמודה למדד, ציר הזמן של המשכנתא- כמה זמן חלף מאז שהתחלתם לשלם עליה וכמה זמן נותר עד לסיומה, יתרות קרן לתשלום והצמדה ולפי איזה לוח סילוקין היא מסולקת. את המידע הזה משווים לעלותה של משכנתה חלופית שהותאמה לכם ובהתאם לפרמטרים אלו נבדקת ונבחנת כדאיות החלופה.
אז בפעם הבאה שאתם מבקרים בבנק שלכם, שמרו לכם בארנק את הטיפים הנ"ל, בקשו מהבנקאי את הטפסים השונים ובדקו האם גם לכם כדאי למחזר את המשכנתה הנוכחית. אולי מהכסף שתחסכו תממנו את החתונה של הילדים או תפרגנו לעצמכם חופשה בחו"ל ביעד מפנק במיוחד. בהצלחה!
