אתמול (יום ה', 28.8.14) הדהימה חברת הבנייה הוותיקה א.דורי בניה את שוק ההון ואת ענף הנדל"ן - ולא לטובה. החברה, הנמצאת בשליטת קבוצת גזית גלוב, הודיעה פתאום שבבדיקות שנעשו בחודש האחרון התברר, שהיו לה הפסדים שלא התגלו עד עתה, בסך 445 מיליון שקל. ייתכן שהסכום הסופי יהיה נמוך או גבוה ב-5%, כלומר ינוע בין 223 ל-467 מיליון שקל, והוא עשוי להתקרב לחצי מיליארד שקל? איך זה קרה??
בשלושת החדשים האחרונים היו כמה איתותי אזהרה, שלא בישרו את הסערה העומדת לבוא, אלא רק רמזו שמשהו לא בריא קורה שם. ב-25 במאי הודיעה החברה, שעליה לתקן את הדוחות לינואר-מרץ 2014, בגלל הוצאות בלתי צפויות, שהפכו רווח של 14 מיליון שקל להפסד של כ-8 מיליוני שקלים. כלומר, ההוצאות הבלתי צפויות היו 22 מיליון שקל. כדאי לזכור מספר זה. עוד מעט נחזור אליו.
המנכ"ל וסגנו פרשו פתאום היו גם שני סימני אזהרה אישיים: ב-18 ביוני פרש המנכ"ל אריאל לוינסקי, שכיהן כמנכ"ל רק כשנה ורבע. במקומו מונה, בו ביום, אסף מור. קצת אחר כך, ב-20 ביולי, פרש סגן המנכ"ל לביצוע דורון מילר, האחראי על הבנייה בפועל. שני הבכירים פרשו ללא הסברים. מותר לנחש, שהם פרשו, או התבקשו לפרוש, אחרי שהתגלו הבעיות של הוצאות הבנייה הלא צפויות.
לפני חודש, ב-27 ביולי, הודיעה החברה שנצברו אצלה הפסדים, שלא התגלו קודם לכן, בין 250 ל-350 מיליון שקל. החברה לא ציינה אז לאיזו תקופה מתייחסים ההפסדים, ומה טיבם. עכשיו מתברר, שההפסד האמיתי גבוה ב-100 עד 200 מיליון שקל מההערכה הקודמת, ושאולי זה עוד לא הכל. עוד התברר, שההפסדים הללו נצברו החל מאוקטובר 2012, כלומר בתקופה של כמעט שנתיים. נתונים אלו מגבירים את התדהמה ואת המסתורין בפרשה.
דורי בניה לא נידבה הסברים של ממש. היא אומרת, שכמעט כל ההפסדים נובעים מהוצאות בלתי צפויות. כיון שדורי היא קבלן מבצע, הרי הוצאות היצור שלה הן בעיקר חמרי גלם ושכר עבודה. אין פרטים ואין הסברים. ניסינו בכל זאת להבין, ולו גם באופן חלקי, מה קרה.
כל אחוז של טעות - עשרות מיליונים חברת דורי בניה היא אחת הגדולות בתחום הביצוע. היא פעילה בו-זמנית בעשרות פרויקטים, בשלבי בניה שונים, בהיקף כולל של 6.7 מיליארד שקל! בממדים כאלו, כל טעות פירושה הפסד של עשרות מיליוני שקלים. לכן, שיעורו העצום של ההפסד הוא תוצאה ישירה של העובדה, שאנחנו עוסקים בקבלן ענק.
משפטי המפתח נמצאים, כנראה, בדוח הדירקטוריון לשנת 2014, שפורסם בסוף חודש מרס. חומרי הגלם - דיווחו ראשי החברה - מתייקרים והולכים בתקופה האחרונה, ובראשם חצץ, חומרי מחצבה אחרים וטיט. החברה מנסה להגן על עצמה, על-ידי כך שהיא מצמידה את חוזי הבנייה שלה עם היזמים למדד תשומות הבנייה. אבל מה קורה אם לא מצליחים להצמיד למדד? יש התייקרויות, שאין להן כיסוי! בחברה כמו דורי, העובדת בהיקפים גדולים, מדובר על מיליונים רבים.
עד 30,000 שקל בחודש לפועל סיני בעיה אחרת היא שכר העבודה. בגלל המחסור בעובדים, נאלצת החברה לשכור
עובדים זרים, ששכרם הולך ועולה. פועלי הבניין הסינים הם אחת מבעיות המימון והרווחיות המרכזיות של הקבלנים בתקופה האחרונה. נשיא התאחדות בוני הארץ, נסים בובליל, סיפר השבוע שפועלי בנין סינים משתכרים "20,000 שקל ויותר נטו לחודש". המילה "נטו" פירושה, שהקבלן נאלץ לשלם על חשבונו מס הכנס ותשלומי חובה אחרים, במקום הסיני. היזם הוותיק ארנון פרשרובסקי סיפר ל-News1, ששכר הפועלים הסינים נע בין 25,000 ל-30,000 שקל לחודש! שכר זה גבוה פי שלושה משכרו של פועל בנין יהודי או ישראלי. חברה כמו דורי, המעסיקה אלפי עובדים, נאלצת להשלים עם הוצאות גדולות לא צפויות. היא יכולה להאשים, ובצדקה, את שרי האוצר והכלכלה, המבטיחים חזר והבטח כל חודש שהנה-הנה מגיעים לארץ אלפי פועלים זרים. מישהו ראה אותם?!
הרווח הגולמי -1.9% בלבד רווחיות דורי בניה הולכת ויורדת בשנתיים האחרונות, והרווחים בפרויקטים העיקריים נמוכים, או שאינם קיימים כגלל. ניקח דוגמה בולטת: החברה הייתה עד לאחרונה הקבלן הראשי לבניית 8 מגדלי מגורים, רובם במרכז הארץ, בתקציב הוצאות כולל של 2.44 מיליארד שקל. המצב הטוב ביותר הוא במגדל משרדים המסומן באותו פ', בהיקף כספי של 179 מיליון שקל, וברווח גלמי של 12.9%. בכל שבעת הפרויקטים האחרים, הרווח הגולמי נמוך בהרבה, ונע בין 2% ל-7%.
מ"רווח גולמי" צריך לנכות הוצאות ניהול, מימון, כלליות ומסים. הרווח נטו נמוך בהרבה. דוגמה בולטת היא מגדל ל"ג, עם רווח גלמי של 1.9%, שפירושו הברור הוא הפסד של מיליוני שקלים רבים.
בעיה בדורעד בעיה אחרת היא בנית תחנת הכח דורעד באשקלון, שנבנתה בשנים האחרונות. דורי חתמה על חוזה שהבטיח לה לכאורה כ-310 מיליון שקל, ורווח של כמה אחוזים. אולם בשנה האחרונה הגישו הקבלן והיזמים תביעות בעשרות מיליוני דולרים זה כנגד זה, והמשפטים רחוקים מסיום.
מצבה של דורי בניה החמיר ברבעון האחרון, אפריל-יוני. השבוע התברר, שלחברה היו ברבעון זה הוצאות של 137 מיליון שקל, שלא נחזו מראש. זה נתון תמוה ומעורר סימני שאלה, כי הרי רק לפני שלושה חדשים הודיעה החברה, שההוצאות הבלתי צפויות ברבעון היו רק 22 מיליון שקל! החברה אמורה לפרסם את הדוח לרבעון זה ביום ראשון הקרוב (31.8.14), והוא יצביע מן הסתם על הפסדים גדולים מאוד.
המידע האמור לעיל מאפשר להצביע על הסיבות להפסדי הענק שלא נחזו:
- חומרי הגלם התייקרו, אך בפרויקטים לא רשמו את המחירים הנכונים. הדבר תלוי בשיטות רישום חשבונאיות. האם רושמים את המחיר שבו רכשו את חומר הגלם בעבר, או את המחיר הגבוה יותר שבו יהיה צורך לקנות את חומרי הגלם החדשים, כדי למלא מחדש את המחסנים?
- לא רשמו את שכר העבודה הנכון. האפשרויות יכולות להיות: לא רשמו את השכר הנכון ברוטו, לא חישבו נכונה את ההפרשות למס הכנסה ואת ההפרשות לתנאים סוציאליים.
- החברה לא חישבה בצורה נכונה את משמעות ההסכמים שחתמה עם קבלני משנה.
- ייתכן שהיו בעיות של רישום וחישוב גם בהוצאות המימון והניהול של החברה.
מי ימלא את הבור הענק שנפער? המזל של דורי הוא, שיש לה אבא עשיר, גזית -גלוב, שכבר הודיעה שתזרים לחברה, במניות והלוואות, כ-450 מיליון שקל. עד מתי יהיו מוכנים עו"ד
חיים כצמן ודורי סגל, בעלי השליטה בגזית-גלוב לממן את הבת הבעייתית?
