מאיר פלא - ממרכולים לעסקי נדל"ן

אז עשה פלא טעות גורלית, והחליט להיכנס לשוק המניות, ללא הכשרה פורמלית, כספקולנט. הוא מכר את החנויות, השקיע בבורסה. הסוף היה מאוד לא טוב. פלא: "בתוך זמן קצר הפסדתי כל מה שחסכתי עשר שנים. נשארתי בלי כסף, עם חובות לבנקים, במשך שנתיים הייתי מיואש". ב-1995, כשהתחיל להתאושש, עבר במודיעין המתחילה להיבנות, שמע שאין שם אף מרכול, והראש העסקי שלו התחיל לעבוד. הוא הקים את חברת "סופר פלא", מכר את דירתו בירושלים, לקח משכנתה בבנק, רכש מגרש ובנה מרכול. לאחר זמן פתח מרכול שני במעלה אדומים. ב-2008 פתח עם שותף גם חברה לשירותי נדל"ן.

פלא, לדבריו, הרוויח יפה. אבל זו הייתה עבודה קשה, מבוקר עד לילה. איריס והבנות לחצו עליו שיהיה גם בבית, שיקדיש זמן למשפחה. בינואר 2010, לפני קרוב לחמש שנים, הייתה לו הזדמנות: חברת "יינות ביתן" החליטה להקים רשת מרכולים, שתהיה מבוססת על חנויות קיימות. נחום ביתן, העומד בראש החברה, חיפש חנויות לרכישה. פגישה מקרית בין ביתן לפלא הולידה עסקה מהירה, שבה קנתה יינות ביתן את המרכול במעלה אדומים. אחר כך, בתחילת ינואר 2010, בפגישה קצרה, רכשה יינות ביתן גם את החנות במודיעין, ב-17 מיליון שקל. "בעסקה של דקה הרווחתי מיליונים", אומר פלא. בפעם הראשונה לאחר שנים, היו למאיר פלא מיליוני שקלים בכיס, והוא היה יכול לשבת בשקט בבית, עם המשפחה. אבל דגדוג בקצות אצבעותיו גרם לו לרצות לחזור לעסקים. באוגוסט 2010 נודע לו שמינהל מקרקעי ישראל הוציא מכרז למכירת מגרש מסחרי בן 2.1 דונם ברחוב קוסטה ריקה, בשכונת קריית יובל בירושלים. מאיר, שגדל בירושלים החליט לנסות ולחזור לעיר נעוריו, כאיש עסקים.

פלא, בראיון ל-News1: "למדתי את הנושא. גיליתי שבקרית היובל אין סופרמרקט ראוי לשמו, והחלטתי להתמודד. מחיר המינימום היה מצחיק, 1.1 מיליון שקל. כך חשבו גם יזמים רבים אחרים. חישבתי, והחלטתי להציע פי 12, כלומר 13 מיליון שקל". ב-20 באוקטובר התכנסה ועדת המכרזים ובדקה את 30(!) ההצעות שקיבלה. סופר פלא זכתה. למזלו, הציע פלא, מחיר גבוה מאוד, בזכות ידע או אינסטינקט: שני המציעים שהגיעו למקומות שני ושלישי פיגרו בפחות מ-450 אלף שקל - הפרש של 3.5%.

מה עשית אז?

פלא: "גייסתי את הכסף הדרוש, חתמתי על חוזה עם המינהל וקניתי את המגרש. התחלתי לתכנן, ובמקביל ניהלתי מגעים ראשונים להשכרת חנויות". אלא שתוך כדי הבדיקות גילה פלא נתונים מפתיעים: המינהל מכר באותם ימים ממש ארבעה מגרשים סמוכים, לבניית 660 דירות, ובין הקונים היו חברות רציניות ובעלות שם, פרץ בוני הנגב ויהודה רחמים. עוד התברר לו, שהעירייה מחפשת יזם לפרויקט פינוי-בינוי של 100 דירות ישנות, בבניינים סמוכים. סך הכל מדובר בשכונה גדולה מאוד בממדים של ירושלים הוותיקה. אז אולי אשתלב בפרויקט הזה? - שאל פלא את עצמו.

מה היה הצעד הבא? פלא: "התקשרתי עם העירייה והודעתי להם שאני מוכן לשקול כניסה לפרויקט הפינוי-בינוי, אם ישנו את יעוד המגרש שלי ממסחר למגורים, ואם יאשרו לי יחס של 1:4 (4 דירות חדשות מול 1 דירה להריסה), שהוא היחס המאפשר רווח סביר. בפחות מזה לא כדאי לבנות ולהשקיע! העירייה שיתפה פעולה. הקמתי חברה חדשה, פלא נדל"ן, ומיניתי את בתי הבכורה הילה למנכ"ל. שכרתי את שירותיו של עו"ד יעקב סתיו לנהל את הפרויקט. העירייה אישרה בניית 408 דירות מול הריסת 100 ישנות. זה היחס הדרוש. בינואר 2012 התחלנו במו"מ עם הדיירים. הבטחנו להם דירות חדשות וגדולות, בחינם, כמקובל בפינוי-בינוי. הבת הצעירה, אושר, אחראית על המו"מ. הבת האמצעית עדיין אינה שותפה בניהול. אשתי נותנת תמיכה מהבית".

לא קל להחתים 100 דיירים.

פלא: "נכון. רבים, בעיקר קשישים, חוששים, מעלים שאלות וספקות. יש יזמים שזקוקים ל-7 שנים כדי להחתים את הדיירים. אנחנו, לאחר שנתיים וחצי, החתמנו יותר מ-50% מהדיירים, ועוד מעט ונגיע ל-80%". בינואר 2013 שלח עו"ד סתיו מכתב אופטימי לדיירים, בתקוה שבתוך זמן קצר יסיים את המו"מ עם כולם. עד היום, כאמור, לא הסתיים המו"מ. אבל פלא ואנשיו מאמינים, שעוד מעט יגיעו ל-80 האחוזים המיוחלים. נתון זה מאפשר ליזם או לדיירים להגיש תביעה משפטית נגד הסרבנים. לרוב, התביעה מביאה לכך שהסרבנים יתרצו. בכמה מקרים, חייב בית המשפט את הסרבנים לשלם פיצויים גבוהים לדיירים וליזם. פלא שכר את שירותיו של משרד עוה"ד גינדי-כספי, המוביל בתחום זה.

איך הגעת לתקדים של בינוי-פינוי-בינוי? פלא: "בדרך כלל, הורס היזם את הבתים הישנים, מעביר את הדיירים לדירות שכורות, בונה בניינים חדשים ונותן את הדירות לדיירים. יש לנו מזל: לעירייה מגרש סמוך בבעלותה. היא מעבירה אותו לבעלותנו, ללא תשלום, אנחנו נבנה עליו בניין בן 12 קומות, ובו 100 דירות, ונעביר אליו את הדיירים, לפני הריסת הבניינים הישנים. אחר כך נהרוס את הבניינים הישנים, נבנה עוד 308 דירות חדשות ונמכור אותן בשוק החופשי. נקצה לעירייה, בתוך המתחם, מגרש בגודל זהה, ליעדים ציבוריים, למשל גינה. כך תקבל העירייה חזרה את המגרש שלה!".

מכל זה, שכחת את הסופרמרקט.

פלא: "לא! התוכנית האדריכלית, של פרופ' דן איתן, מציעה לבנות על אחד המגרשים סופרמרקט, ומעליו שנים ממגדלי המגורים".

בכמה כסף מדובר?

פלא: "דירות 4 חדרים בקריית יובל נמכרות כיום ב-1.6 עד 1.7 מיליון שקל. נבנה שני מגדלים בני 12 קומות, ושני מגדלים בני 22 עד 26 קומות עם פנטהאוזים שימכרו במחירים גבוהים בהרבה. תחזית המכירות היא כ-500 מיליון שקל. זה יכסה את כל ההוצאות, את הקצאת 100 הדירות למפונים, ואת הרווח הצפוי". זה לא סיפור מהיום למחר. הוועדה המקומית רק אישרה. עדיין יש לסיים את החתמת הדיירים, ולקבל אישור מהוועדה המחוזית לבניין ערים. פלא מקווה, שהפעם יוכלו לקבל את האישורים ולהתחיל בבנייה מבלי להקדיש לכך ימים ולילות בלי סוף, ושיוכל לראות את אשתו ובנותיו לא רק במשרדי החברה, אלא גם בבית.