בסוף השבוע הבא תחגוג אשת העסקים דפנה הרלב, מבעלי חברת הבנייה המובילה אביב, את יום הולדתה ה-56. זה יהיה בסופה של חגיגה משולשת, עסקית ואישית: השבוע הניחה את אבן הפינה לשכונת המגורים הראשונה לדירות להשכרה בארץ, ברמת השרון, ולפני שבועיים רכשה, עם שותפיה, מגרש לבניית קניון בן 50,000 מ"ר בסרביה.
חגיגות ואירועים אלו באו ימים ספורים לאחר אירוע זכרון משפחתי מעציב: בכ"ה תשרי התכנסה משפחת אביב, בצנעה כדרכה, כדי לציין 13 שנים לפטירתו ללא עת של אבי המשפחה,
משה אביב, בתאונה, בשמחת תורה. אביב היה גדול הקבלנים הפרטיים בארץ, מומחה מאין כמוהו לא רק בעסקות רכישה ובבניה, אלא גם בהערכת השוק: כשהחל לבנות את מגדל משה אביב בן 70 הקומות - מגדל המשרדים הגדול בישראל עד היום - הצהירו "מומחים" רבים, שהמגדל ישאר חצי ריק. כיום, המגדל בתפוסה מלאה, וחברת אביב היא אחד מעשרות דיירים.
חברה פרטית בבעלות שתי חברות פרטיות פטירתו הפתאומית של אבי המשפחה העבירה את הניהול לבן, המהנדס דורון אביב, 58, כיום יו"ר החברה, ולאחותו דפנה הרלב, כיום המנכ"ל. החברה פרטית. היא נמצאת בבעלות שתי חברות פרטיות, בבעלות האח והאחות. אין פרטים על מבנה הבעלות ועל הרווחיות של החברות.
החברה נכנסה בשנים האחרונות לשורת עסקות מוצלחות. למשל, היא מכרה את החברה-הבת אוסיף בדיוק בזמן, ל
ארקדי גאידמק, ששילם בעדה 600 מיליון שקל (!) זה עתה סיימו לבנות מגדל משרדים על מגרש צים, בשדרות רוטשילד פינת נחלת בנימין בתל אביב - והכל מושכר. כדי לספר על כל העסקות יש צורך בכמה כתבות.
לא פלא שיאיר לפיד הגיע המיוחד בעסקה ברמת השרון הוא, שזו הפעם הראשונה שחברת אביב נכנסת לבניית דירות להשכרה. יותר מזה, זהו הפרויקט הראשון מסוגו בישראל, ראשיתו של חזון "150 אלף הדירות להשכרה" (הרחוק ממימוש) של שר האוצר
יאיר לפיד. אין פלא שלפיד הגיע להנחת אבן הפינה, בוסס קצת בבוץ, ברך, ומיהר עם ראשי החברה לאחת החפירות, כדי להניח את אבן הפינה.
האמת היא, שהבניה התחילה הרבה לפני הנחת אבן הפינה. השבוע כבר ראינו מרתפי חניה ושורת מנופים פעילה. לפני שלושה ימים יצקו את "הרפסודה", הבסיס לבניינים, מעל לחניונים. חברת אביב מקדימה, כמקובל אצלה, את לוח הזמנים, תופעה נדירה בעולם העסקי של ישראל.
בחודש מאי קנו את המגרש מהמדינה ב-45 מיליון שקל, ואז העריכו שהבניה תתחיל בעוד כשנה. המצב בשטח: תוך חמישה חדשים חתמו על החוזה עם המדינה, שכרו פועלים וציוד, חתמו על חוזי מימון, ערבות ביצוע וביטוח הקמה שם שתי חברות ביטוח ובנק גדול (דיסקונט), קיבלו היתר בנייה מהעירייה - והחלו לחפור ולבנות, הכל לפני "הנחת אבן הפינה"...
- מדוע שחברת אביב המובילה תכניס את הראש הבריא שלה למיטה הבעייתית של דיור להשכרה? דפנה הרלב: "אנחנו אוהבים אתגרים. אנחנו נכנסים לתחום חדש בישראל - בנייני מגורים בתור נדל"ן מניב. זה גם פתרון אמיתי למצוקת הדיור של מעמד הבינים, וחברתנו רוצה לסייע.".
"אנחנו מבטיחים דירה ל-10 שנים ויציבות" - איך זה פותר? הרלב: "חוזי השכירות הרגילים בישראל הם לשנה, עם אופציה לשנה נוספת. השוכרים אינם יודעים היכן יגורו בעוד מספר חודשים. הם לא יכולים לתכנן לטווח ארוך, ואפילו בית הספר הוא בעיה. בפרויקט שלנו, בן 246 הדירות, יחתמו השוכרים על חוזים, המאפשרים להם להתגורר עד 10 שנים. הם יוכלו לתכנן תקופת חיים מראש, ביציבות. הם יתגוררו בדירות חדשות ומודרניות, בעיר טובה, ולא בדירות ישנות "כמקובל". שכר הדירה יהיה ידוע מראש. 25% מהדירות יושכרו לזכאי משרד הבינוי בהנחה של 20% משכר הדירה המקובל בשוק. חברת ניהול תפקח על טיב ואיכות הבניינים, ותגבה מהדיירים כ-450-360 שקל לחודש".
- מי תהיה החברה? - הרלב (צוחקת): החברה תהיה בבעלות חברת אביב. אנחנו אוהבים לעשות הכל בעצמנו. (יש להרלב מניע נוסף לכך שהחברה תהיה שלה, ועל כך בהמשך).
- ואם השוכר ירצה לצאת? הרלב: הוא יכול להודיע לנו על כל שלושה חדשים לפני תום כל שנת שכירות. איננו מודאגים: אני מעריכה שהביקוש לדירות יהיה גדול, ואולי אףך נצטרך להגריל בין הנרשמים.
על-פי נתוני חברת אביב, ישלמו שוכרים רגילים כ-5,200 שקל לחודש בעד דירת 4 חדרים, ומקבלי ההנחה ישלמו כ-4,100 שקל לחודש. שכר הדירה ל-3 חדרים יהיה, בהתאמה, 3,900 ו-3,150 שקל לחודש. זה לא זול, אבל סביר בתנאי השוק, ומה שחשוב יותר - החוזים יהיו כאמור לטווח ארוך. יהיו גם דירות 5 חדרים, לא הרבה, כי אחרי הכל מיועדת השכונה בעיקר לזוגות צעירים.
- מה בונים? הרלב: שלושה מגדלים בני 13 קומות, 64 דירות בבניין, ומגדל בן 21 קומות, ובו 98 דירות. הדירות יהיו בנות 3 עד 5 חדרים.
אגב, משהו לא מסתדר בנתונים: על-פי האמור למעלה, מדובר בבנית 290 דירות. אבל, כיום מאושרות לבניה 246. אמנם,החברה ביקשה מהעירייה לאשר לה עוד 53 דירות, ואז תגיע ל-299, ולא ל-290. המספרים שוב לא תואמים.
איך מגיעים לתשואה של 6% ? - זה יהיה כדאי? הרלב: "על-פי חישובינו, תניב העסקה תשואה של 6%".
דבר אחד ברור: דמי השכירות יכסו בקושי את ההשקעה, וודאי שלא יבטיחו רווח.. ההשקעה תהיה 360 מיליון שקל (כולל מימון). היא תמומן בעיקר על-ידי הלוואה מחברת הביטוח הראל, כ-280 מיליון שקל, ל-20 שנה, צמודה למדד ונושאת רבית. שכר הדירה ל-246 דירות יכניס בממוצע 14.7 מיליון שקל לשנה, שהם 294 מיליון שקל ל-20 שנה. אם תאושר תוספת דירות, יכניס שכר הדירה 17.8 מיליון שקל לשנה, שהם 356 מיליון שקל ל-20 שנה. במקרה הטוב ביותר, יכסה שכר הדירה בקושי את ההשקעה. אז היכן הרווח?!
הרלב: "נכון, אנחנו מביאים בחשבון כמובן גם את האפשרות למכור את הדירות עם תום ההתחיבות להשכירן, בשנת 2037, בעוד 20 שנה (שנהיה בריאים עד אז). 20 שנה.
זו כמובן הסיבה העיקרית להקמת חברת הניהול: בעוד 20 שנה יעמדו למכירה דירות יד שנייה, שעברו כמה שוכרים. תפקידה של חברת הניהול יהיה לשמור על הדירות, הבניין והשטחים הציבוריים, כדי להבטיח שיהיו במצב טוב, ואפשר יהיה למכרן במחירים סבירים. בכמה? ניתן להעריך שהדירות ימכרו בכ-2.5 מיליון שקל בממוצע. זה יתן 750 מיליון שקל, שהם באמת תשואה של 6% לשנה.
אם בכל הנוגע לעסקים מוכנה דפנה הרלב לתת פרטים ונתונים, במגבלות של חברה פרטית, הרי שבחייה הפרטיים היא שומרת על דיסקרטיות. עסקים לחוד ומשפחה לחוד. היא כלכלנית ומשפטנית בהשכלתה, בוגרת אוניברסיטת בר-אילן. נשואה למיקי, אם לחמישה ילדים. אחת הבנות, לירון שחף, 31, המתגוררת בכפר נטר, כבר נכנסה לעניינים, ומכהנת כדירקטורית בחברת אביב-ארלון, המשקיעה בארה"ב וסרביה, שבה יש לאביב-הרלב 40%.
אין מידע על שכרה והכנסותיה של דפנה הרלב, אך יש רמז קטן: באביב-ארלון, חברה שבה יש לה 20%, והיא עובדת בה במשרה חלקית, השתכרה אשתקד כ-450 אלף שקל. אפשר להניח שבחברת אביב, שכרה גבוה פי כמה. על-פי היקף העסקים, היא ראויה כנראה לכל שקל.
