התאומים מנהלים את שפיר הנדסה

עד היום, וכנראה גם לאחר ההנפקה, ינהלו ארבעת האחים את החברה. כל הארבעה הם מנהלים כלליים משותפים, והם-הם הדירקטוריון. הארבעה משתדלים מאוד לקבל את כל ההחלטות פה אחד. היו"ר, ראשון בין שווים, הוא הראל שפירא, אחד התאומים, בן 57, בוגר הנדסת תעשיה וניהול באוניברסיטת תל אביב. כדי שההחלטות יתקבלו בהסכמה כללית, נקבע - בניגוד למקובל - שבמקרה של שוויון בהצבעה, 2 מול 2, אין ליו"ר קול נוסף ומכריע. שכרו של הראל הוא הנמוך בין הארבעה: 1.17 מיליון שקל ב-2013, 510 אלף שקל בינואר-יוני. איך זה קרה? בהמשך נפענח את התעלומה. התאום השני, ישראל, מהנדס בוגר הטכניון, עומד בראש חטיבת התשתיות הגדולה. הוא השתכר אשתקד 1.5 מיליון שקל.

אפשר לנהל נדל"ן גם עם השכלה תיכונית

גיל, בן 51, מוכיח שאפשר לנהל תשלובת נדל"ן גדולה גם עם השכלה תיכונית בלבד, ללא תואר אקדמאי. הוא מנהל את עסקי התעשיה, והשתכר אשתקד, כמו ישראל, כ-1.5 מיליון שקל. האח הרביעי, חן (46), משפטן וכלכלן, השתכר אשתקד 1.44 מיליון שקל.

רק היו"ר לא הילווה לחברה

אם הכל שווים, מניין הבדלי השכר בין הארבעה? ומדוע היו"ר משתכר פחות מכולם? ההסבר הוא, שנתוני השכר כפי שפורטו כאן כוללים גם ריבית על הלוואות שהאחים נתנו לחברה. הראל לא נתן אשתקד הלוואה, והשנה נתן הלוואה קטנה, מסיבות השמורות עמו. לכן, כמעט שאין לו אין לו הכנסה מרבית. שלושת האחים האחרים הלוו לחברה, כנראה כ-10 מיליון שקל כל אחד, וגבו אשתקד, למשל, ריבית שנעה בין 340 ל-420 אלף שקל, הרשומה כחלק מההכנסה האישית.

ללא ריבית, היה שכרם של ארבעת האחים אכן צנוע, 51 עד 58 אלף שקל ברוטו לחודש, ממש פרוטות לעומת ראשי חברות ענק, המשתכרים הרבה יותר, וחברותיהם מרוויחות הרבה פחות. גם התוספות לאחים צנועות ביחס למקובל כיום בשוק: הם מקבלים אחזקת רכב, תנאים סוציאליים כמקובל, וזה פחות או יותר הכל. עם היציאה לבורסה, החליטו ארבעת האחים שפירא להכניס סדר, ולהעלות את משכורתם לרמה סבירה ביחס למקובל בשוק. שכרם הוכפל והושווה, וכל אחד מהם ישתכר 120 אלף שקל לחודש, ועוד תוספות ותנאים סוציאליים כמקובל, או בעצם קצת פחות מהמקובל. כל אח זכאי, למשל, ל-10 ימי חופשה לשנה, לפי 750 שקל ליום, והאחים-הבעלים אינם זכאים להחזיר הוצאות טלפון ועיתונים. החוזה, שנחתם לפני שבועות מספר, יהיה בתוקף שלוש שנים, כמובן עם אפשרות להארכה.

סעיף מעניין בחוזה קובע, שכל האחים עובדים ב-90% משרה, ולא ב-100%. מדוע? כנראה, כדי לאפשר להם לעבוד לעיתים "מן הצד". כמובן שבחוזה יש סעיף, הבא למנוע תחרות וניגודי עניינים. אבל הגבלות אלו אינן חלות על עסקות שהחברה תאשר, או על עסקות שלא בתחום הנדל"ן, או על רכישת נדל"ן בחוץ-לארץ, שהרי שפיר הנדסה איננה עובדת מחוץ לישראל. סעיף מקל בחוזה בין שפיר לבין בעליה קובע, שמותר לכל אחד מהאחים לרכוש עד 10% מפרויקטים של החברה. סעיף זה בא, כנראה, לאפשר לכל אחד לקנות דירות בבניינים שהחברה בונה. ואכן, ארבעת האחים חתמו על חוזים לרכישת 8 דירות בראש העין ושתי דירות ברעננה, להם או לקרובי משפחה, בתמורה כוללת של 18 מיליון שקל. אגב, לפני כשנה מכרה החברה דירה בפתח תקוה לקרובת משפחה ב-1.8 מיליון שקל. למרות ששפיר הייתה אז חברה פרטית, שכרו האחים שמאי חיצוני, שבדק ואישר שהדירה נמכרה במחירי השוק. אי-אפשר לכתוב על הראל, ישראל גיל וחן שפירא מבלי להזכיר פרויקט מרתק, שבו הם פעילים זה 14 שנים: בניית "חניון הלאום" בכניסה לירושלים. במרס 2000 חתמו על חוזה עם משרד האוצר והעירייה, לפיו יבנו על חשבונם חניון בן 1,800 מקומות בשיטת DBOT, חדשנית בישראל: שפיר לא רק תבנה את החניון ותנהל אותו, אלא תהיה אחראית גם לתכנונו. ואכן, בנו את החניון, בהשקעה של יותר מ-100 מיליון שקל, וב-2004 פתחו אותו.

המדינה התחייבה לשכור 230,000 ימי חניה בשנה, לפי 26 שקל ליום. אם נניח שהשנה במקרה זה היא בת 300 ימים (הממשלה אינה עובדת בשבתות ובחגים), מבטיח סעיף זה בחוזה, ששפיר הנדסה תקבל 60 מיליון שקל לשנה. החוזה הוא ל-19 שנים, וההכנסות יגיעו סך הכל ל-1.14 מיליארד שקל. לשפיר יש אופציה להאריך את החוזה בחמש שנים נוספות, ואז עשוי סך ההכנסות להגיע ל-1.44 מיליארד שקל. יש לנכות מההכנסות, את הוצאות ניהול והפעלת החניון. סעיף זה כה טוב, עד שהוא מאפשר לאחים להעמיד את החניון בחינם לרשות מבקרים פרטיים. ביולי 2008 חתמו הצדדים על חוזה נוסף, שלפיו תשכור שפירא גם 12,000 מ"ר על גג החניון, לשטחי מסחר. מכיוון שזו הרחבה של החוזה המקורי, תשלם שפיר למדינה ולעירייה 176,000 שקל לשנה. בדצמבר 2010 נחתם חוזה עם חברת ניו לינאו (האחים אדרי, וולט דיסני, יעקב כהן ואחרים), שלפיו תשכור החברה 6,000 מ"ר מתוך השטח המסחרי, להקמת בתי הקולנוע סינמה סיטי.

בין השורות, מתחבא כאן ככל הראה סיפור הצלחה של ארבעת האחים: ניו לינאו תשלם דמי שכירות של 2.5 עד 4 מיליון שקל לשנה (הסכומים יעלו משנה לשנה), ועוד אחוזים מההכנסות, סך הכל לא פחות מ-4 עד 7.5 מיליון שקל לשנה. שפיר תשלם למדינה ולעירייה, כאמור, 176 אלף שקל לשנה, כלומר 2.5% עד 4% ממה שתקבל מניו לינאו. כמובן, ששפיר צריכה לממן גם את הקמת הקומה הנוספת, אבל תסמכו על הראל שפירא ואחיו, שירוויחו יפה מהשכרת המסחר ובתי הקולנוע. מצד שני, האחים שפירא גם ישכירו את החנויות, בשכר דירה שגובהו אינו ידוע. מצד שני, אפשר לזקוף לזכות האחים השקעה של מיליוני שקלים בהקמת מרכז מבקרים בן 2,000 מ"ר, שעיקרו תיאור תולדות ירושלים. הכניסה - חינם. ההסכם בין שפיר למדינה ולעירייה גם קובע, ששפיר תנהל לאורך השנים, ללא מכרז, את החניונים של משרד החוץ ומרכז האנרגיה, ובהם 195 מקומות חניה. הכנסותיה משני החניונים נאמדות ב-780 אלף שקל לשנה, או כ-15 מיליון שקל לאורך התקופה. זה אומנם לא הרבה ביחס ל-1.44 מיליארד שקל מהשכרת החניון, ועוד מאות מיליוני שקלים מהשכרת בתי הקולנוע והחנויות. אבל אחד מסודות ההצלחה של הראל, ישראל, גיל וחן שפירא הוא, שהם לא מזלזלים אפילו במה שיכול אולי להיראות ככסף קטן.