בחירת המשכנתה הנכונה עשויה להיות עניין מסובך - יש מספר רב של מסלולי משכנתה כשלכל מסלול יש יתרונות וחסרונות. האם לקח משכנתה במסלול צמוד? האם לקחת משכנתה בריבית משתנה? האם לקחת משכנתה בריבית קבועה? בשנים האחרונות לוקחים משכנתה שמורכבת מכמה מסלולים - ערבוב של ריבית משתנה וריבית קבועה. רוב האנשים מעדיפים את הריבית המשתנה, אבל אליה וקוץ בה.
נתחיל במסלול הפופולרי ביותר (אך היקפו מוגבל לאור דרישות בנק ישראל) - המסלול של הריבית המשתנה הצמודה לפריים - במסלול הזה הריבית נמוכה במיוחד ביחס למסלולים האחרים והנסיבה נובעת מריבית הפריים כיום - 1.75% (פריים מוגדר כריבית במשק בתוספת של 1.5%). הריבית על המשכנתאות פריים ניתנות תלויות בלווה כמובן, אבל הטווח יכול להיות בין פריים מינוס 0.5% לפריים מינוס 0.8% (ייתכן גם שהמרווח, במקומות מסוימים גדול יותר).
המסלול המשתנה הנפוץ הנוסף הוא מסלול עם ריבית משתנה צמודה למדד ל-5 שנים. במסלול הזה יש מעין תחנת יציאה כל 5 שנים - הלווים יכולים לבחור להעביר את החלק הזה במשכנתה למסלול אחר.
במסלולים הקבועים יש את הריבית הקבועה הצמודה למדד ואת המסלול של הריבית הקבועה הלא צמודה (ריבית שקלית).
כאשר לוקחים משכנתה נוטים להסתכל על הריבית שמגולמת בה בעת הלקיחה, אבל במציאות שבה הריבית ברצפה, ומתישהו (לפי הערכות עוד במהלך השנה) הריבית תעלה,אזי הריבית המשתנה במשכנתאות תעלה, ואילו הריבית הקבועה לא תעלה. כלומר, ייתכן שכדאי כבר עכשיו לקבע את הריבית - נכון, המשמעות היא לסגור על ריבית קבועה גבוה מהריבית המשתנה, אבל אז אין את הסיכון שבעליית הריבית.
ובכלל, בלקיחת משכנתא, צריך להתחשב במספר גורמים - בעלות המימון השנתית (כלומר, בריבית המשוקללת השנתית של המשכנתא); בציפיות לגבי המדד / האינפלציה לאורך תקופת האינפלציה; בריבית פריים על פני תקופת המשכנתא; בסך ההחזר הכספי על פני התקופה; בגמישות של המשכנתא; בעלות פירעון מוקדם (קיימת במשכנתאות קבועות במידה והריביות מאז לקיחת המשכנתה יורדות) . כמו-כן, צריך להתייחס להחזר על פני זמן.
ההחזר החודשי שאתם רואים בשלב הראשון לפעמים מחביא החזר עתידי שונה לחלוטין - כאשר לוקחים משכנתה בריבית משתנה (פריים או ריבית משתנה צמודה) אזי ההחזר ההתחלתי נמוך. בפועל כאמור ניתן כאמור לקבל משכנתה בריבית פריים מינוס 0.5%-0.8% כלומר סדר גודל של ריבית - 1%-1.2%, ואילו הריבית הקבועה לטווח משכנתה של 25 שנה היא סדר גודל של 3% (ויותר). הריבית הנמוכה יוצרת אשליה אופטית - ההחזרים בתחילת הדרך קטנים, אבל הם יעלו כאשר הריבית במשק תעלה. כלומר, ההחזר שאתם רואים היום בהתבסס על החלק המשתנה הוא מוטה כלפי מטה.
וזה עוד לא הכל - כאשר לוקחים את המשכנתה בריבית משתנה צמודה למדד, אזי ההחזרים שאתם רואים/ מקבלים כשמזינים את נתוני הבסיס של המשכנתה כוללים את הריבית המשתנה בלבד, והבעיה שאלו לא החזרים/ תשלומים מייצגים כי צריך להצמיד אותם! אז נכון, המדד עכשיו נמוך ואפילו שלילי, אבל מתווה בנק ישראל הוא למדד של 2% בשנה, ו-2% בשנה על משכנתה של 20 שנה זה כבר המון כסף!
במשכנתאות בריבית משתנה אתם משלמים החזרים קטנים בתחילת הדרך, אך מדובר בהפרשים צמודים כך שבסופו של דבר הערך של ההחזרים עולה ולזה יש להוסיף את העלייה הצפויה בריבית המשתנה שתעלה בשיעור ניכר את ההחזרים!
הצגת התשלומים/ ההחזרים בעת לקיחת המשכנתה בעייתית ומעוותת, אבל הבעיה הגדולה שהיא מפתה. לקיחת משכנתה במסלולים עם ריבית משתנה ועם ריבית צמודה מאפשרת לכם להחזיר באופן שוטף בהתחלה סכומים נמוכים יותר מממוצע ההחזרים על פני תקופת המשכנתה כולה. אבל ההחזרים ילכו ויעלו. מנגד, לקיחת משכנתה בריבית קבועה לא צמודה נותנת לכם ביטחון - מה שאתם משלמים בהחזר הראשון זה מה שתשלמו בהחזר גם בעוד 10 שנים, 20 שנה ו-30 שנה.
למעשה, מבחינה מימונית, ההחזר החודשי בריבית הקבועה הוא סוג של ממוצע של ההחזרים הצפויים במסלולים האחרים - כלומר, אם במשכנתה עם מספר מסלולים אתם מתחילים לשלם 3,000 שקלים ואילו אם הייתם לוקחים את הכל בריבית קבועה הייתם משלמים 4,000 שקל, אז תזכרו שאמנם אתם משלמים היום פחות, אבל זה על חשבון העתיד - ההחזרים ילכו ויעלו ובשלב מסוים צפויים לעקוף את ההחזר הממוצע אם הייתם לוקחים את הכל בריבית קבועה.
ובשורה התחתונה - ככל שהחלק המשתנה גדול יותר וככל שהחלק הצמוד גדול יותר, כך ההחזרים היום נמוכים יותר, אבל בעתיד התשלום ייגדל והוא חשוף לעליית הריבית ועליית המדד. מנגד - ככל שהחלק של הריבית הקבועה גדול יותר, כך ההחזר ההתחלתי גדול יותר, אבל יציב יותר - אתם יודעים מה סכום התשלום לאורך כל חיי המשכנתא.
ועדיין, ייתכן שתעדיפו שחלק משמעותי מאוד במשכנתה יהיה משתנה וצמוד (וכך הרוב עושים) וזה כמובן בסדר גמור - אחרי הכל, הריבית פריים נמוכה וגם המסלול בריבית משתנה צמוד ל-5 שנים מגלם ריבית נמוכה. הריבית הקבועה עולה על הריבית המשתנה - כך שיש עדיפות במבחן הריבית למסלול בריביות משתנות - בפריים עדיפות ברורה (מרווח גדול), בריבית המשתנה הצמודה ל-5 שנים המרווח פחות גדול, אבל עדיין משמעותי. עם זאת, אתם צריכים להיות מודעים לסיכונים של הריבית המשתנה, ולהיות ערים בזמן אמת לשינויים בריבית שיכולים להשפיע על ההחזרים.
