אחת הסיבות הגדולות שהיו בשנים האחרונות לאופטימיות ביחס לעצירת העלייה במחירי הדיור, הייתה הכמות המשמעותית של דירות שאושרו על-ידי מנהל התכנון במשרד הפנים. ב-2018 אושרו כ-150 אלף דירות וב-2019 כ-141, ללא ספק מספרים מרשימים.
אלא מאי? ההתדרדרות המשמעותית של מספר הדירות שיאושרו ב-2020, עד לסוף השנה הקלנדרית הנוכחית, המוערכת בכ-65-60 אלף בלבד, בעיקר בשל מגיפת הקורונה שעצרה כמעט לחלוטין את תהליכי האישורים במחצית השנה האחרונה, מעוררת דאגה ותהיה רבה, כמה דירות אכן יהיו "על המדף" שנים, לאחר שיסתיימו כל התהליכים, ייצאו מכרזים והבניינים יעמדו על תילם?
אין זה סוד שתהליכי מתן היתרים לבנייה במדינת ישראל הינם מן הארוכים ביותר בעולם, אולי אף הארוכים ביותר. מדובר, בממוצע, ב-6-5 שנים, ואם נוסיף לכך את זמן בניית הפרויקטים, שלפי נתונים שפורסמו לאחרונה, אורך בממוצע כשלוש שנים, נגיע במקרה הטוב לכ-8-9 שנים שיחלפו עד שאותן דירות שאושרו במהלך השנים האחרונות אכן יעמדו על המדף.
נתון "יבש" זה מלמד את הכל. הוא מלמד כי הפער הגדול שנוצר במהלך העשור האחרון בין היצע הדירות הדל לבין הביקושים הכבושים ההולכים וגדלים, רק יילך ויחריף במהלך השנים הקרובות.
יתרה מכך: אם נפלח את האישורים לפי אזורים, נגלה, לא במפתיע, כי באופן יחסי אחוז הדירות שאושרו בשנים האחרונות באזור הביקוש במרכז הארץ, היה קטן יחסית, זאת מהטעם הפשוט שקל היה הרבה יותר לאשר דירות בפריפריה, זאת בשל זמינות עתודות הקרקע, זאת לעומת עתודות קרקע נמוכות בהרבה דווקא באזור הביקוש, היכן שרוב רובו של ציבור הרוכשים רוצה לגור, לעבוד, לקנות ולבלות.
הדיסוננס הזה בא לידי ביטוי, לדוגמה, ברבבות הדירות שנותרו כאבן שאין לה הופכין מתוכנית מחיר למשתכן, רובן המכריע בפריפריה, כמו גם דירות שתקועות במסגרת פרויקטים של הסכמי הגג, רובן הגדול בפריפריה. בפועל, באזור הביקוש במרכז הארץ, ישנן כיום "על המדף" כ-18-15 אלף דירות בלבד, זאת לעומת ביקושים כבושים המוערכים בפי שלושה לפחות, ופער זה, מן הסתם, רק יילך ויגדל במהלך השנים הקרובות, ככל שיתמעטו האישורים וככל שתהליכי מתן ההיתרים והביצוע ימשיכו להתארך, כפי זה קורה כיום.
האם המסקנה הבלתי נמנעת הינה שמחירי הדירות ימשיכו בשנים הקרובות ב"ראלי" של עליות מחירים? למרבה הצער התשובה על כך הינה חיובית. אמנם, מחד-גיסא, מגיפת הקורונה יצרה מצב בו מאות אלפי מובטלים לא יוכלו לעמוד בהתחייבויות שלהם על דירות שקנו בשנים האחרונות, מה שמעורר תהיות רבות כיצד הממשלה ובנק ישראל יוכלו לפתור את המשבר הלא צפוי הזה, אולם מאידך-גיסא קיים עדיין שוק לא מבוטל של בעלי דירות שירצו לשדרג ושל בעלי כוח כלכלי מספק לרכישת דירה.
הפתרון, אם כן, חייב להיות משולב: גם לפעול בשיא העוצמה על-מנת להגדיל מחדש באופן משמעותי את כמות הדירות שיאושרו בשנים הקרובות, גם לקצר הליכי מתן היתרים וגם לפעול לקיצור זמן ביצוע פרויקטים, בין אם על-ידי שיפורים טכנולוגים, הכנסת מכסות עובדים גדולות יותר ובד בבד הכשרת ישראלים למקצועות הבנייה ובין אם על-ידי ייעול הליכי הבנייה עצמם. אם לא נעשה זאת, חלילה, אנחנו צפויים כבר ב-2011 למחסור כבד בהתחלות בנייה ועליו מחירים בהתאם!
