אין זה סוד ששוק הדיור עבר במהלך שנת 2020 טלטלה רצינית ביותר. השילוב של מגיפת הקורונה, קרוב למיליון מובטלים, משבר כלכלי עמוק המתבטא בגירעון תקציב מדינה הולך ומעמיק, כמו גם מיעוט חסר תקדים בהתחלות בנייה ובד בבד המשך עליות מחירים, כל אלה דורשים ממקבלי ההחלטות תשובות ברורות בשנת 2021.
הפתרונות שהוצעו לאחרונה על-ידי המומחים איך להתניע מחדש את שוק הדיור ברורים וידועים: הוצע, בין היתר, להוציא יותר מכרזי קרקע, לקצר הליכי ביורוקרטיה ומתן היתרים, להגדיל את זכויות היזמים והקבלנים ובמיוחד בפרויקטים הנבנים באזור הביקוש, כל זאת על-מנת להגדיל את ההיצע המדולדל ולבלום את עליות המחירים הצפויות.
אולם, וזה אולם גדול, הפתרון לטעמי טמון דווקא מעבר לים ובמיוחד בעולים חדשים הצפויים להגיע למדינת ישראל מארצות הרווחה במערב אירופה ובצפון אמריקה. השילוב של אנטישמיות עם מגיפת הקורונה, הגדיל מאוד את הפוטנציאל של עולים אלה. על-פי נתוני משרד הקליטה מהחודשים האחרונים, מספר העולים בכלל למדינת ישראל צפוי להיות מוכפל לכ-60-50 אלף בשנה, ובתוך זה גם גידול משמעותי ביותר בעולם מארצות הרווחה.
לטעמי מדובר ב"אקס פקטור" לכלכלת ישראל בכלל ולשוק הדיור בפרט. שוב לזכור שחלק נכבד מעולים אלה הינם מבוססים כלכלית ובעלי יכולת לרכוש דירה כהלכתה בארץ הקודש, הן להשקעה על כל צרה שלא תבוא, הן לצאצאים והן למגורים. גם אם, נניח, רק כ-30 אחוזים מהעולים הצפויים להגיע ירכשו דירה, הרי שמדובר בגידול דרמטי של שוק הדיור בכ-40-30 אחוזים לעומת מה שהינו כיום.
אז היכן להערכתנו ירכשו העולים דירות? ובכן, אחוז מסוים מאותם עולים הינו בהחלט אמיד ויוכל לרכוש מוצרי נדל"ן יוקרתיים בתל אביב ובערי חוף נחשקות דוגמת הרצליה פיתוח וחוף נתניה, אולם רובם הגדול משתייך במובהק למעמד הבינוני ואם ניקח בחשבון את העובדה ש"מדינת תל אביב" הפכה ליקרה ביותר, כ-60-50 אלף שקלים למ"ר בעיר תל אביב וכ-40-30 אלף שקלים למ"ר בערי לווין מבוקשות דוגמת רמת השרון, רמת גן וגבעתיים, וכן את התייקרות השקל לעומת הדולר והיורו, הערכתנו היא כי הביקוש יתמקד בשתי נגזרות עיקריות:
האחת, ערי הלווין החיצוניות לגוש-דן, דוגמת רעננה, ראשון לציון, מודיעין וכו', שם רמות המחירים עודן מתונות יחסית ועומדות על כ-20 אלף שקלים למ"ר בממוצע.
השנייה, מכיוון שחלק נכבד מהעולים הצפויים להגיע הינם חרדים ושומרי מסורת וההערכה הינה כי חלקם הגדול יפנה לירושלים, שם מחירי הנדלן הינן כ-22-20 שקלים למ"ר (כשליש בלבד לעומת תל אביב), ואפשרות מעניינת נוספת, רמת בית שמש המיועדת להפוך למטרופולין גדול בין תל אביב לירושלים ומחירי הנדל"ן בה עודם מתונים ביותר, כ-15 אלף שקלים למ"ר.
כך או אחרת, התוספת הסגולית של אותם רבבות עולים, תהווה להערכתנו מנוע התנעה חשוב לשוק הדיור בכלל, תשפיע גם על שוק הדיור בערים נוספות לאלה שהזכרנו לעיל. מן הראוי, לטעמי, שמקבלי ההחלטות בשוק הדיור יתייחסו לנגזרת משמעותית זו שעשויה סוף-סוף, לעלות אותנו על דרך המלך.
