זה מכבר טענתי שנתוני הלמ"ס אינם משקפים נכוחה את המצב בשוק הדיור. במשך תקופה ארוכה למדי, בפועל עד לחודשים האחרונים ממש, דיווחו נתונים אלה על יציבות יחסית במחירי הדיור, עם נטייה קלה ביותר כלפי מעלה. יתרה מכך, בחודשים הראשונים של מגיפת הקורונה, הייתה תחושה, שהתבררה בדיעבד כלא נכונה, שאתרי המכירות הריקים יביאו לא רק להרבה פחות מכירות, אלא גם לירידת מחירים.
בפועל, כפי שחששנו, קרה בדיוק ההפך. רוכשי הדירות לא רק שלא ברחו מהשוק, נהפוך הוא, הם הסתערו על שוק הדירות, וחטפו מכל הבא ליד, במיוחד פנטהאוזים ודירות פרימיום עם מרפסות גדולות, שהשרו תחושת ביטחון בימי הסגר הארוכים. העובדה שחלק נכבד מהעסקות בוצעו ב"שלט רחוק" וכמעט ללא ביקור באתרי הבנייה, זאת בניגוד לאינסטינקט הטבעי של עם ישראל "למשש את הסחורה היטב", יצרה מציאות שלא הכרנו קודם לכן.
ההפתעה הגדולה באמת, ששיבשה את תחזיות הלמ"ס מראשית 2020 שדיברו על יציבות מחירים, הייתה הזינוק המשמעותי ביותר מזה מספר שנים במחירי הדיור. כ-4.3 אחוזים במהלך השנה הקלנדרית האחרונה, מתוך זה כ-3 אחוזים במהלך החודשים האחרונים לבדם. על-מנת לסבר את האוזן, אם דירה ממוצעת במדינת ישראל עולה כיום כ-1.6 מיליון שקלים בקירוב, אזי מדובר בעליית מחירים של כ-70 אלף שקלים לדירה בממוצע, מתוך זה כ-50 אלף שקלים במהלך הרבעון האחרון.
כיצד קרה שכל התחזיות השתבשו, ורמות המחירים בשוק הדיור נמצאים על-פי כל הסימנים בדרכם למעלה, בקצב שמזכיר לנו את העשור 2016-2006? ובכן, ההסבר לכך טמון במספר אירועים שקרו בתקופה האחרונה. אירוע ראשון הוא הירידה בהיקף התחלות הבנייה אשר התרחשה דווקא באיזורי הביקוש במרכז הארץ. אירוע נוסף הוא סיומה של תוכנית מחיר למשתכן. התוכנית יצרה ציפייה בלתי מבוססת שמחירי הדירות ירדו, אולם מדובר במחירים מוזלים לאוכלוסיות ספציפיות ובפרויקטים ייעודים לכך. התוכנית לצערנו לא הוזילה את כלל מחירי הדיור.
ביטול התמ"א גורם משמעותי חשוב הוא ריבית בנק ישראל הנמוכה מזה תקופה ארוכה ואשר משפיעה באופן ישיר על ריבית המשכנתאות. בריביות נמוכות אנשים לא מהססים לרכוש דירות עם סכומי הלוואה גבוהים ולטווח ארוך. בנוסף החלטת בנק ישראל בסוף 2020 להעלות את סכום המשכנתה שניתן לקחת בריבית פריים משליש לשני שלישים, תדלקה את שוק המשכנתאות. ריבית נמוכה מאוד ושני שלישים בריבית פריים הגדילו את הביקושים. במרץ האחרון, לדוגמה, נשבר שיא של כל הזמנים, כ-8 מיליארד שקל בחודש אחד.
אירוע נוסף אשר יצר בלבול ואי ודאות הוא ביטול תמ"א 38 מבלי שהוכנה תוכנית חלופית, וזאת במקביל למדיניות של הוועדות המקומיות לעצור פרויקטים נקודתיים ולהשקיע בפרויקטים גדולים של פינוי בינוי אשר תקופת הקמתם אורכת שנים רבות. כל זה גרם לירידה בהתחלות הבנייה בלפחות 7,000 דירות לשנה.
גם בגזרת המיסים נעשו צעדים שהשפיעו על עליית הביקושים. הורדת מס הרכישה למשקיעים מ-8 ל-5 אחוזים במהלך הקיץ שעבר, צעד נכון לכשעצמו, הביא לעלייה בביקושים. ואם לא די בכך, אז מגיפת הקורונה במהלך 2020 והיעדר תקציב מדינה, יצרו אי-ודאות, בלבול וחוסר אונים בקרב מקבלי ההחלטות, שבאו לידי ביטוי לדוגמה בשיווק של כ-16 אלף יחידות דיור בלבד על-ידי רשות מקרקעי ישראל בשנת 2020 ועוד כ-16 אלף על סף 2021. מדובר במספר נמוך מאוד של יחידות דיור.
מחד-גיסא האירועים האלו גרמו לעלייה בביקושים ומאידך-גיסא לירידה משמעותית בהיצע. וכמו בכל מוצר בסיסי כאשר קיים מחסור, המחירים עולים ובוודאי במוצר בסיסי כמו דיור. ושאלת השאלות, האם מגמת עליית המחירים תמשך ואם כן, באיזה קצב? נכון להיום, ולאחר פרסום נתוני ינואר-מרס 2021, נראה שהמגמה רק תלך ותגבר.
