לפחות פעם בשבוע, כל אחד ואחת מאיתנו נתקלים באחד מערוצי התקשורת השונים בכתבה, מאמר, פרסומת או ציוץ כלשהו, שמדברים על מחירי הנדל"ן ועל הבעייתיות בעלייה הבלתי נפסקת. יש המון סיבות לעליית המחירים אך חשוב מאוד לדבר על הסיבה המרכזית לפי דעתי. הייתי קורא לזה "הפיל שבחדר" והוא, מוסיקת תופים ברקע: "מס רכישה על דירה שנייה ומעלה". מס רכישה על דירה שנייה, ועל כל דירה נוספת, הוא מקסימום 10%. למה? הסיבות הן רבות, ותמיד אפשר להוסיף עוד סיבות ולהמשיך לקשקש למה חשוב שהמס ישאר כל כך נמוך. ברור לכל הדיוט שמס נמוך על מוצר מעודד את הצריכה של אותו מוצר. ברור לנו שככל שהמס יהיה יותר נמוך על רכישת דירה כך יותר אנשים יקנו עוד ועוד דירות כאפיק השקעה בטוח עם פוטנציאל אדיר לרווחים אסטרונומיים תוך תקופה קצרה יחסית. במקרה הנוכחי הביקוש לדירות בישראל גובר על ההיצע למרות שכל הזמן בונים. הסיבה המרכזית לכך היא מאות אלפי דירות שנקנות להשקעה ויוצרות מחסור תמידי וממאיר בדירות, בעיקר לקוני דירות יחידות ולמשפרי דיור, זוגות צעירים ומשפחות באמצע החיים שהחלום הנדל"ני הקטן שלהם מסתכם בדירה חדשה במקום הישנה, עם עוד חדר או שניים, ואם יש מצב, נוף נחמד ומרפסת. חלום זה נראה רחוק מתמיד ככל שמחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות. השאלות החשובות שצריך לשאול הן למה לא מעלים את המס על רכישת דירה שנייה (ושלישית ורביעית וכן הלאה) באופן דרסטי, ומי בדיוק מרוויח אם מחירי הדירות ישארו גבוהים כל הזמן, וימשיכו לנסוק כלפי מעלה. נתחיל קודם כל מהמדינה - ככל שמחירי הנדל"ן עולים כך המיסים הנגבים עולים. אחוז הגבייה מתוך הסכום נשאר אותו סכום אך ברור לכולם ש5% מדירה של שני מיליון הוא הרבה יותר כסף מ-5% של דירה שעולה מיליון. משרדי השיכון והבינוי ומשרד האוצר הם המרוויחים הגדולים מעליית המחירים ובנוסף רשות מקרקעי ישראל שמעלה את מחיר הקרקע לבנייה בהתאם לעלייה במחירי הדירות ולעליות בביקוש. הבנקים - ככל שיותר אנשים לוקחים הלוואות וככל שההלוואות יותר גדולות, הבנקים ירוויחו הרבה יותר מהריביות שלוקחי המשכנתאות ישלמו. יותר מכך, ככל שאנשים יקחו משכנתאות יותר גדולות הם יתחייבו לבנק ליותר שנים ויהיו כבולים אליו. כך הבנק למעשה מאבטח את הכנסותיו לעשרות שנים קדימה ונשען במידה גוברת והולכת על המשכנתאות כאפיק רווחים שלא ניתן לוותר עליו.

חור שחור

הקבלנים - קשה מאוד להבין עלות של בניית דירה. אנחנו לא יודעים אף פעם כמה באמת קבלן משלם לעובדים, כמה בשחור, כמה עם תלוש, כמה לעובד ישראלי, כמה לעובד פלשתיני, כמה לסיני, יש חור שחור של מידע. אין לנו מושג כמה משלם קבלן עבור חומרי הבנייה. אין לנו מושג כמה עולה לקבלן טון של חול, טון של מלט, טון ברזל, ריצוף וכדומה. אינספור קומבינות, אינספור תחשיבים ואינספור תשובות. לעולם לא נדע. מה שאנחנו כן יודעים שההבדלים בין מדד המחירים לצרכן לבין מדד תשומות הבנייה הם מאוד גדולים לאורך עשרים שנה האחרונות, פער של בערך 30%-25% לטובת עליית מדדי תשומות הבנייה. ועם זאת, קשה מאוד לדעת את האמת. נתון אחד אנחנו כן יודעים. כל פעם שמדברים על העלאת המס לרוכשי דירות להשקעה הקבלנים מייד קופצים ואומרים שזה לא ישנה שום דבר ולא ישנה את התמונה וחבל לכולנו על הזמן. אבל למה הם קופצים כל כך מהר על-מנת למסמס את נושא העלאת המס לרוכשים להשקעה? המסקנה הברורה היא שמס נמוך שמוטל על רוכשי דירה שנייה ומעלה מעודד את שוק הנדל"ן לנסוק למעלה למעלה ללא יכולת עצירה. המפסידים - ציבור הקונים, המעמד הבינוני. המעמד הנמוך. עשירים אף פעם לא נפגעים ממהלכים של העלאת מיסים, הם פשוט מעבירים את הכסף לחו"ל. בכתבה של אריק מירובסקי בגלובס אנחנו נחשפים לנתונים מדהימים: 253,508 אזרחים ישראלים מחזיקים שתי דירות, 51,448 ישראלים מחזיקים שלוש דירות, 13,259 מחזיקים ארבע דירות, 4,403 ישראלים מחזיקים חמש דירות, 1,876 מחזיקים שש דירות, 846 מחזיקים שבע דירות, 460 מחזיקים שמונה דירות, 258 מחזיקים 9 דירות, 511 מחזיקים 10 דירות ומעלה. נתונים פשוט מדהימים. יש בשוק הנדל"ן בישראל מאות אלפי דירות שמחכות לצאת לשוק אבל נמצאות בידיים של משקיעים. תופעת המשקיעים יוצרת בועה מעוותת בשוק הנדל"ן בישראל. בועה שמתוחזקת על-ידי הפוליטיקאים, הקבלנים והבנקים, אמרנו כבר "הון שלטון"? ושכל אחד יגיע לתובנות מה ההמשך. הפתרון לבעיה זו הוא פשוט מאד, העלאת המס על רכישת דירה שנייה ל-50%, דירה שלישית 60%, רביעית 70%, עד למס של 100% בתהאם למספר הדירות. עלייה כל כך קיצונית פשוט תצנן לחלוטין את שוק הנדל"ן ואולי אף תקפיא אותו, הקבלנים יתחילו לקרוס, הגדולים מביניהם ישרדו. הבנקים ירוויחו פחות וגם מדינת ישראל. המחירים יתחילו לחזור לשפיות. כצעדים משלימים יועלה מס המכירה באופן תואם לבעלי דירות להשקעה וכך הם ימכרו דירות בעשרות אלפים בזמן קצר ויציפו את השוק בדירות זולות. בנוסף, יועבר חוק לפיקוח על שכר דירה בכל רחבי הארץ. שלושת הצעדים הנ"ל יהיו כואבים להרבה אנשים אבל יביאו הקלה להרבה יותר אנשים ולמשק הישראל, אפילו יהיה סיכוי לקצת יותר שוויון בחברה הישראלית, שנמצאת באחד המקומות הגבוהים ביותר בעולם המערבי בחוסר השוויון החברתי. אבא ואמא רוצים לתת לילד החמוד שלהם דירה, שיתנו לו את הכסף והוא יהיה זה שקונה, בצורה אמיתית. גימלאי רוצה הכנסה קבועה בשביל הכסף שלו, לא בנדל"ן. לא חסרות דירות במדינת ישראל. חסר אומץ ותעוזה למנהיגות הישראלית.