מפגן של חוסר ידע וחוסר הבנה

בישראל חסרים 15,000 פועלי בניין; יש אומרים: הרבה יותר. כל פועל בונה בממוצע דירה בת שלושה חדרים, 75 מ"ר, בשנה. כלומר, המחסור בפועלים מביא לכך, שמדי שנה בונים 12,000 דירות (בהערכה זהירה) פחות ממה שאפשר היה לבנות. הבאת פועלי בניין היא באחריות רשות האוכלוסין וההגירה שבמשרד הפנים. שפירא לא בדק ולא תשאל את גדעון סער. שר האוצר לשעבר, יאיר לפיד, סיפר השבוע, שבמאי אשתקד סיכם עם ממשלת סין להביא 15,000 פועלי בניין, אך ראש הממשלה, בנימין נתניהו, הטיל וטו משיקולים פוליטיים (סין התנתה שפועליה לא יעבדו ביהודה ושומרון). גם ניסיונות להביא פועלים ממזרח אירופה – נכשלו כמעט כולם. אין על-כך אף מילה בדוח של שפירא. על-פי החוק, יכול יזם לנקוט באמצעים נגד הרשות המקומית, אם סירבה לתת לו היתר בנייה תוך 90 יום. כמעט אף יזם לא מנצל אפשרות זו. מדוע? כי הוא יודע שבין כה אין לו פועלים. חסרים גם לפחות 4,000 מנהלי עבודה כאלו. ללא מנהלים אי-אפשר לבנות. קבלנים מריצים את המנהלים המעטים מבניין לבניין. מעט מאוד בתי ספר מכשירים מנהלים אלו. משרד הכלכלה קבע, שפועל רגיל יכול להפוך למנהל עבודה רק לאחר חמש שנות ותק. התאחדות בוני הארץ וגורמים אחרים הציעו לקצר את הוותק לשנתיים-שלוש. אבל השר נפתלי בנט עסוק בפוליטיקה, ולא במנהלי עבודה. גם מבקר המדינה לא עוסק בכך; זה כנראה לא מעניין.

יש אומרים שבישראל חסרים 4,000 מהנדסי בניין כאלו, ויש נוקבים במספר גבוה יותר. רוב מהנדסי הבניין הם עולים ממדינות חבר העמים והם פורשים בהדרגה לגמלאות. כיום מכשירים מהנדסי בניין בטכניון ובמכללת סמי שמעון בבאר שבע. המכללה תשלח לשוק אלפי מהנדסים – בעוד כמה שנים. המבקר מצביע שוב ושוב על הליכי התכנון והבנייה האיטיים של כל בניין ופרויקט, אך אינו מסביר מה הסיבה. הנה התשובה: אין מהנדסים. ועוד בעיה: כיום יש בישראל די ציוד מכני כבד לבנייה. אבל אם ירצו להגדיל את מספר הדירות הנבנות, יגלו "פתאום" שחסר ציוד. כל הדיון הארוך-ארוך בדוח על היצע קרקעות לבנייה הוא, בחלקו הגדול, לא לעניין. נניח שבישראל יהיו מגרשים מאושרים ומתוכננים לבניית מיליון דירות. האם היקף הבנייה יגדל? כמעט שלא. כל זמן שחסרים 15,000 פועלי בניין (ויותר), 4,000 מנהלי עבודה ו-4,000 מהנדסים, לא יהיה לקבלן-היזם מה לעשות עם המגרש שקנה, כי אין לו כוח אדם כדי לבנות. וגם אם ישיג את כוח האדם הדרוש, יגלה שאין די מנופים לבניית רבי-קומות. הממשלה אדישה לבעיות העיקריות. החלטות הממשלה מדברות בלי סוף על מכירת מגרשים ותכנון שכונות. כמעט לא מזכירים את המחסור החמור בפועלים ובאנשי מקצוע. לדוגמה, בנובמבר 2013 החליטה הממשלה ליזום "פרויקט לאומי לדיור". לא מדברים שם על פועלים, מנהלים מקצועיים וציוד. מבקר המדינה אפילו לא מתייחס לחלל הריק הזה.

לאן נעלמו בדוח קרקעות הקרן הקיימת? רוב המגרשים הפנויים לבנייה בערים הגדולות מנוהלים אומנם על-ידי רשות מקרקעי ישראל, אך נמצאים בבעלות קק"ל. היא כבר הודיעה, שבחודש יולי הקרוב תוציא את הקרקעות מניהול הרשות. מתי תמכור את המגרשים שלה? איך? באיזה מחיר? עובדות חשובות אלו נעלמו משום מה מהדוח. לאן נעלמו המגרשים הפרטיים? יש גם כאלו בישראל, ולא מעט. האם בונים עליהם? כמה דירות? מה המחירים? האם ניתן לפעול, למשל על-ידי שינוי מערכת המיסוי על המגרשים הפרטיים, שהם יוצעו למכירה? הממשלה ניסתה אשתקד לחוקק חוק בנושא זה, אך נכנעה להתנגדות התאחדות בוני הארץ. זהו נושא חשוב, המשפיע על מחירי הדירות, ואין אף מילה עליו בדוח המבקר.

המבקר טוען שסך האשראי הבנקאי לענף הנדל"ן הגיע ב-2013 ל-204 מיליארד שקל, ויש עוד רזרבות, כך שלא חסר אשראי. לא נכון. רוב הבנקים הגיעו לתקרת האשראי שלהם. כיום, לאומי פועלים יכולים לתת הלוואות ליזמים למימון הבנייה. בנק ישראל מסרב לאשר את הגדלת האשראי. בלית ברירה, החלו היזמים ללוות כספים מחברות ביטוח (המובילות: מגדל והראל). אלו הלוואות יקרות יחסית, המייקרות את הבנייה. פער ריבית של 2%, למשל, בין אשראי בנקאי לחוץ-בנקאי, מייקר את הדירה ב-40,000-30,000 שקל, ואולי יותר. לא תאמינו, אבל המבקר "שכח" לטפל בנושא זה. בנק ישראל ניסה להקטין את הביקוש לדירות, על-ידי הגבלות על אשראי לציבור לרכישת דירה (משכנתה). זו כמובן טעות חמורה, כי הפתרון הוא הגדלת ההיצע ולא הקטנת הביקוש. אבל שפירא שותק. יש לחשוש, ששתיקתו תביא לכך, שבנק ישראל ינסה שוב לפעול בדרך מסוכנת ומזיקה זו.

המבקר מציין בצדק, שתוכניות הבנייה להשכרה נכשלו עד עתה, כי חברות הביטוח ובתי ההשקעות מסרבים לממן את הפרויקטים. הם ידרשו תשואה של 6%-7% לפחות על ההשקעה, וזה יחייב שכר דירה גבוה. מה הרוויחו השוכרים? לא כלום. אין ולא יהיה שכר דירה נמוך באיזורי הביקוש. רוצים לגור בזול? התרחקו מתל אביב. חברות הביטוח מוכנות לאפשר לשוכרים מגורים לטווח ארוך, וזה יהיה הרווח שלהם, ולא הנחה בשכר דירה. אין ולא יהיו די דירות קטנות. הרשויות המקומיות לא יאשרו תב"ע לדירות כאלו. דירות אלו מיועדות לזוגות צעירים עם ילדים קטנים. הרשות תצטרך להשקיע בגני ילדים, בית ספר, מעונות יום, מתנ"סים וגני שעשועים. לרוב הרשויות אין כסף לכך, ולכן לא יעודדו בנית דירות קטנות. הווד"ל הממשלתי אישר בניית 1,700 דירות קטנות מתוך 25,000, כלומר: 7% בלבד. במקום להתלונן על המחסור בדירות כאלו, היה שפירא צריך להגיד את האמת.