בית המשפט המחוזי בחיפה פרסם (23.3.15) פסק דין חשוב, אשר מתייחס לסוגיות מהותיות רבות בנוגע לסוגיית דמי שימוש, ובו אמירות חשובות בנושאים הרלוונטיים לחיי היומיום.
התובעת הגישה תביעת דמי שימוש בעניין
מקרקעין בשכונת כרמליה בחיפה, ביחס לתקופת שבע השנים שקדמו להגשת התביעה. הנתבעת הייתה עיריית חיפה, אשר מחזיקה במקרקעין ומשתמשת בהם מזה שנים רבות, בנתה בהם גני ילדים והקצתה חלק מהם לבית כנסת, כאשר הבעלים הרשום, צד ג', היא הנאמנה עבורו. הנתבעת דחתה את הדרישה, בעיקר בטענה שהיא הבעלים האמיתי של המקרקעין ומכוח טענות אחרות, אשר יפורטו להלן.
ראשית טענה העירייה, שהתביעה התיישנה. טענה זו נדחתה על-ידי השופט
מנחם רניאל, שכן התובעת הגישה תביעה לדמי שימוש בגין שבע השנים האחרונות בתוך התקופה. בית המשפט ציין, כי התיישנות לפי חוק ההתיישנות אינה מעבירה את הזכות לנתבעת. גם אם התביעה לבעלות במקרקעין הייתה מתיישנת, לא היה בכך כדי לקבוע שהתובעת אינה בעלים במקרקעין. היא הייתה זכאית לדמי שימוש בשבע השנים האחרונות לפני הגשת התביעה.
גם טענת שיהוי נדחתה על-ידי בית המשפט שכן לטעמו, תנאי לדחיית תביעה עקב שיהוי הוא במקום שהמסקנה היא שהתובע ויתר על תביעתו. חלוף הזמן כשלעצמו אינו מצביע על ויתור כזה. במקרה הנדון, התובעת לא ויתרה על זכויותיה, בוודאי שלא על זכויותיה לדמי שימוש בשבע השנים האחרונות, ולא היה בידי הנתבעת להסיק אחרת.
שאלה נוספת אליה נדרש בית המשפט היא, האם הוראת התוכנית ששינתה את ייעוד הקרקע לייעוד ציבורי, היא מקור עצמאי לזכות במקרקעין. על כך השיב בית המשפט תחילה, כי הוראה בתוכנית שיזמה וקידמה העירייה, שלפיה מקרקעין יירשמו על שמה, אינה מקנה לה זכויות בעלות במקרקעין. כך עולה בין היתר מהכותרת "רשום" - לא "הפקעה" או "העברת בעלות". עדיין היה על הרשות לרכוש אותם, אם בדרך של הפקעה, ואם בדרך של הסכם רכישה מהבעלים.
שנית, על-פי סעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תוקפה של מכירת זכות במקרקעין ופעולה באיגוד מקרקעין החייבות במס, מותנה בתשלום מס עליהן. כל עוד לא התמלא תנאי זה, לא תוקנה כל זכות. לדעת בית המשפט, העירייה לא עמדה בתנאי סעיף זה.
נקודה חשובה נוספת בה דן בית המשפט התייחסה למשקל חוות הדעת שהוגשה על-ידי העירייה, בנוגע לסוגיית "
ניגוד עניינים". העירייה הציגה שומה מטעמה אשר נערכה על-ידי מנהלת אגף הנכסים בעירייה. נקבע, כי שמאית זו נגועה ב"ניגוד עניינים מובנה" בשל עבודתה בעירייה, באופן המקנה לחוות דעתה משקל נמוך מאוד.
בית המשפט הפנה לתקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית), בהן נקבע, כי התנהגות שאינה הולמת את כבוד המקצוע היא בין היתר מתן חוות דעת באופן שאינו בלתי תלוי, מתן שירות מקצועי לגבי נכס שהשמאי מעוניין בו באופן אישי או בעקיפין, ועיסוק בשומת מקרקעין בנסיבות שבהן עלול להיווצר ניגוד עניינים בין עיסוקיו או עלולה להיפגע אי-תלותו כשמאי. זו התשתית המקצועית לעבודתו של שמאי בפני בית המשפט.
יתרה מכך: בית המשפט קבע בנוגע להערכה לפי שימוש מיטבי, כי השומה אמורה לשקף את שווי הנכס במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון. המוכר לא ימכור לפי השימוש בפועל, אלא לפי השימוש האפשרי, והקונה לא יצפה להסתפק בבנייה הקיימת בפועל, אלא יבקש לנצל את מלוא אפשרויות הבנייה העומדות לרשותו. במקרה זה, ככל שיש היתר לבנייה במקרקעין, הוא היתר לבניית 238 מ"ר, אבל אין הדבר מונע בקשת היתר בנייה בהיקף גדול יותר. דבר זה צריך להשתקף בשווי הנכס.
בית המשפט חזר על ההלכה לפיה יש להעדיף את גישת ההשוואה לצורך שומת שווי מקרקעין. עוד קבע, כי כאשר מדובר במקרקעין הכפופים לייעוד של בניינים ציבוריים ושטח ציבורי פתוח, עדיפה השוואה ישירה. עם זאת, בהעדר מבנים להשוואה ישירה, יש לבצע השוואה עקיפה לבנייני מגורים בסביבה, כפי שנקבע בקווים המנחים של השמאי הממשלתי לעריכת שומות למבני ציבור ולקרקע המיועדת למבני ציבור. לפיכך קיבל בית המשפט את התביעה.
