איחוד, חלוקה ושדה דב

שופטת בית המשפט המחוזי בתל אביב, רות רונן, פרסמה (26.3.15) פסק דין בשלוש עתירות שהדיון בהן אוחד, ואשר מתייחסות לתוכנית תא/3700. מדובר בתוכנית בשטח נרחב בצפון-מערב תל אביב, המשנה באופן דרמטי את ייעודי הקרקע, תוך קביעה של קרוב ל-70% משטח התוכנית לייעודים ציבוריים, וריכוז זכויות הבנייה הסחירות ביתרת הקרקע. התוכנית קובעת חמישה מתחמי תכנון (3700/1-3700/5), לגביהם יוכנו באופן עצמאי ובלתי-תלוי חמש תוכניות מפורטות. הוצאת היתרי בנייה בכל מתחם תותר רק לאחר אישור תוכנית מפורטת למתחם בשלמותו. בנוסף, התוכנית כללה עקרונות לביצוע האיחוד והחלוקה של המגרשים, שיבוצעו בפועל במסגרת התוכניות המפורטות בין היתר באמצעות "מסמך עקרונות שומה ומפתח לקביעת זכויות הבנייה", אשר הוכן על-ידי שמאי הוועדה המקומית, שמואל פן. פסק הדין דן בסוגיות וטענות רבות, ובחרנו להתייחס לעיקריות שבהן. אחת הסוגיות המרכזיות שהועלו בפסק הדין עסקה בשאלה האם מוסדות התכנון מוסמכים להכריע בסיווגו של מגרש ציבורי, לאור ייעודו והציפיות לגביו - ככזה שיישאר בייעודו וייכנס "מתחת לקו", או ככזה שיש ציפייה שייעודו יהיה סחיר וייכלל במגרשים המצויים "מעל הקו". השאלה עלתה לאחר שהחוקר אשר מונה לתוכנית קיבל את ההתנגדויות שהגישו בעלי הקרקע. הם טענו, כי לאור העובדה שהייעוד הציבורי של המגרש לא מומש מזה 40 שנה (חרף העובדה שבשנת 1978 נחתמו הסכמים לפיהם התחייב בעל הקרקע לרכוש בפיצוי שקיבל, מגרש אחר בייעוד ציבורי), אין לראות את המגרש לצורכי תוכנית האיחוד והחלוקה כמגרש בייעוד ציבורי, ויש להכליל אותו משום כך במסגרת תוכנית האיחוד והחלוקה "מעל הקו". מוסדות התכנון (הוועדה המחוזית והמועצה הארצית) קבעו, כי הם נעדרי סמכות, שכן מדובר בשאלה קניינית/משפטית באשר לתוקף ופרשנות ההסכמים, ועל כן השאירו את אותה עמדה על-כנה. בית המשפט קבע, כי אין מדובר בשאלה קניינית, אלא בשאלה המתייחסת לציפייה האוביקטיבית של השוק באשר לייעוד המגרש במצב היוצא, ומוסדות התכנון היו צריכים לבחון ולהכריע. בית המשפט נימק את קביעתו באומרו, כי בחינה שמאית של שווי מגרש עשויה לערב לא אחת גם צורך לבחון אספקטים חוזיים הקשורים במגרש והשלכתם על שוויו. שמאי הבוחן שווי של מגרש, צריך לעשות זאת מנקודת מבטו של "קונה מרצון". במסגרת הערכה כזו, השמאי אינו נדרש להכריע במחלוקות החוזיות בנוגע לנכס, אך הוא כן נדרש להעריך את הציפיות שנוצרו בשוק לאור מחלוקות אלו - מנקודת מבטו של קונה מרצון. לאור זאת, הורה בית המשפט על החזרת הדיון בעניין למועצה הארצית. סוגיה נוספת שנדונה הייתה האם יש לתת ביטוי להפקעות עבר בחישוב שווי חלקה לצורכי איחוד וחלוקה. בית המשפט ענה על כך בחיוב, וקבע, כי מקום בו מוכח מבחינה שמאית ששווי מקרקעין הוא גבוה יותר בשל קיומן של הפקעות העבר, יש מקום לתת לכך ביטוי בשלב השני, בו יוכנו תוכניות האיחוד והחלוקה המפורטות. בנוסף, בית המשפט נדרש לשאלת חוקיות הקצאת זכויות של בעלי מתחם 1 במתחמים אחרים. בית המשפט קבע, כי סעיף 122 לחוק התכנון והבנייה אינו שולל אפשרות של הקצאה במתחמים אחרים. הסעיף קובע, כי במסגרת חלוקה שלא הושגה עליה הסכמת הבעלים (כמו במקרה דנן), יוקצו מגרשים כאשר "כל מגרש שיוקצה יהיה קרוב ככל האפשר למקום בו היה קודם מגרשו של מקבל ההקצאה". מדובר אם כן בדרישה שאינה מוחלטת אלא יחסית. אם אין אפשרות להקצות מגרש קרוב, ניתן להקצות גם מגרש מרוחק יותר - כמו במקרה דנן, בו הוקצו מגרשים שנמצאים במתחם אחר, לאור המגבלות שקיימות במתחם שלהם (שדה דב). עוד התייחס בית המשפט לטענה לפיה פורסמה התוכנית למתן תוקף עוד בטרם ניתן פסק הדין בעתירות. בית המשפט קבע, כי לאור העובדה שלא התבקש להוציא צו ביניים ולא הוצא צו כזה, לא הייתה מניעה שמוסדות התכנון ימשיכו לקדם את התוכנית, בייחוד כאשר לגישתם ישנה חשיבות ציבורית לקידומה.