הבדלים בין פינוי-בינוי לתמ"א 38

כל אחד שהתעניין בשיפוץ והרחבת דירתו ניתקל בשני מושגים נפוצים: "פינוי- בינוי" ותמ"א 38. מדובר בשתי תוכניות שיפוץ וחידוש נפוצות לבעלי דירה בבניין וותיק. במאמר זה נמנה את ההבדלים בין "פינוי- בינוי" ותמ"א 38 ומה טמון בכל אחד מהם. התחדשות עירונית - שם כולל לחידוש סביבת המגורים תוך שימוש בקרקע שמסביב להגדלת יחידות המגורים ושיפור איכותן. "פינוי- בינוי" ותמ"א 38 הן התוכניות הנפוצות ביותר לתחילת התחדשות עירונית ולהוצאתה לפועל בישראל. כאשר בעלי דירות מתלבטים כיצד להוציא לפועל את פרויקט חידוש הבניין שלהם עומדות בפניהם שתי אפשרויות - ביצוע של פרויקט "פינוי- בינוי" או תמ"א 38. כדי לפשט את הדברים נציג בפניכם את ההבדלים הקיימים בין "פינוי- בינוי" לתמ"א 38:

מכינים את הקרקע

ההבדל העיקרי לגבי היתר לבצע את אחת משתי התוכניות הוא החוקים החלים על כל אחת מהן. בתוכנית "פינוי- בינוי" קיים מספר רב של חוקים - חוק התכנון והבניה, חוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, חוק פינוי ובינוי (פיצויים), ועוד. לעומת זאת על-מנת להוציא לפועל פרויקט תמ"א 38 יש צורך בתוכנית מתאר ארצית, ומספר מצומצם של חוקים. ישנו הבדל קיים בין ההיתרים כאשר מדובר בגודל הקרקע. בכדי שקרקע מסוימת תקבל היתר ל"פינוי- בינוי" יהיה עליה לכלול לפחות 24 יח' דיור בעוד שבתמ"א 38 יש צורך בבניין שנבנה לפני 80' ומצריך חיזוק מפני רעידות אדמה ולפי התב"ע (תוכנית בניין עיר) הקיימת, אפשר לבנות במקומו מבנה של 400 מ"ר לכל הפחות.

אלמנט הזמן

ישנם פערים משמעותיים באורך התהליך של כל אחד מהפרויקטים. הליך "פינוי- בינוי" דורש תכנון ראשוני ותב"ע חדשה לבניין שיבנה - דבר היכול להמשך לאורך של כ-5-10 שנים לכל הפחות (עוד לפני תחילת תהליך הבנייה). לעומת זאת תמ"א 38 היא תוכנית קיימת וכל אשר נותר לעשות הוא לבקש היתר בנייה, הליך שייקח לכל היותר שנה- שנתיים. אם נרצה לסכם את הדברים פרויקט "פינוי-בינוי" יכול לקחת כמה עשרות שנים עד שיושלם, לעומת זאת תמ"א 38 בדרך-כלל נמשך לאורך של 3-4 מתחילת הפרויקט ועד לסיומו.

בוא נדבר על מספרים

אחד ההבדלים המשמעותיים המטים את כף המאזניים לטובת תוכנית "פינוי- בינוי" היא התמורה הכספית. בעל דירה על קרקע שמוכשרת לעבור הליך של "פינוי- בינוי" יקבל יחידת דיור חלופית ותמורה כספית שביחד מגיע עד 150% מערך הדירה הנוכחית. לעומת זאת בעל דירה שעברה הליך של תמ"א 38 זכאי לדירה שתהיה גדולה בלא יותר מ-25 מ"ר מהדירה הישנה בתוספת מרפסת שמש, חניות, ומחסנים.

התמודדות עם סרבנות

בפרויקט "פינוי- בינוי" כל בעלי הדירות החייבים לאשר ביצוע הליך זה. לעומת זאת בהליך של תמ"א 38 דרושה אישור של 80% מבעלי הדירות כדי לפנות בתביעה למפקח על הבתים המשותפים אשר יש בידיו את הסמכות לחייב את המתנגדים להשתתף בפרויקט.