בחירת יזם להקמת פרויקט
תמ"א 38 ופינוי בינוי מעוררת חששות אצל רבים התרים אחר היזם המושלם. מחד-גיסא, מעוניינים הדיירים לשאת ולתת עם היזם שיעניק להם את התמורות הטובות ביותר ומאידך רוצים הדיירים להתקשר עם יזם ישר ואמין בעל ניסיון וגב כלכלי רחב.
חברות יזמיות רבות מתחרות על לבם של בעלי הדירות אך השוק עדיין מוצף בבניינים פוטנציאליים וחסרות בשוק חברות רבות להקמת פרויקטים בתחום התמ"א 38.
אין ספק כי חוק התמ"א פתח נישה חדשה בענף הנדל"ן המקומי אשר בעקבותיו הוקמו עשרות רבות של חברות המעוניינות להתמקצע בתחום ההתחדשות העירונית.
כמו-כן, מסתובבים בשוק זה גם מאות "קבלני חתימות" שאינם נציגי חברה כזו או אחרת אשר פועלים ללא לאות להחתמת דיירים בבניינים על מסמכים שונים על-מנת לעגן את אחיזתם בפרויקט ולאחר מכן יפעלו למכור את חתימות הדיירים בקונסטלציות שונות, ליזמים שונים ובתמורה לעמלה נדיבה.
ברבים מהמקרים קבלני החתימות אינם מבצעים בדיקות הנדסיות מול גורמי התכנון וביצוע ניתוחי כדאיות כלכלית. ולכן, ברבים מהמקרים הבטחותיהם לתמורות שחורגות מהמקובל לא מתממשות והדיירים נאלצים לחתום על חוזים מלאי הסתייגויות.
לצערנו, בדיקה שטחית לא תספיק על-מנת להכיר את האדם/החברה העומד/ת מולנו ויש לבצע בדיקה מקפת לפני ש"קופצים על העגלה":
- כצעד ראשון יש להיעזר בחברנו הטוב -""google" שם נמצא לבטח פרטים מעניינים על-אודות החברה, פורמים בנושא מלאים אינפורמציה עדכנית אודות חברות בתחום.
- יש לבקש מנציג החברה מספרי טלפון וכתובות של דיירים בבניינים בהם מבצעת/בצעה החברה פרויקטים ולהתקשר על-מנת לשאול את הדיירים אם הם מרוצים ולברר היטב על קצב ההתקדמות, עצירות, היחס, בעיות וזמן פתרונן במהלך הפרויקט. יש לזכור כי לרוב תקבלו מספרי טלפון של הדיירים הלויאליים ביותר בבניין.
- במידה ויש לחברה פרויקטים בהקמה ו/או פרויקטים בנויים כדאי ללכת ולראות בעין גסה את שטחי הציבור טיב הבנייה ורמת הגימור. באותה הזדמנות תוכלו לשוחח עם דיירים אקראיים.
- בקרו במשרדי החברה לפחות פעם אחת . למרות המשפט הידוע: "אל תסתכל בקנקן אל במה שבתוכו" תוכלו להתרשם מתפיסת הנראות של החברה . בפגישותיי הרבות במשרדי חברות בתחום התמ"א 38 גיליתי דברים מעניינים: חברה אחת עבדה מתוך משרד עו"ד, חברה אחרת התגלתה כחברת בת ופעלה מתוך משרדי חברת האם, ובפעם אחת גיליתי כי משרדי החברה נמצאים בשולחן אקראי בבית קפה.(דבר שאגב, לא הפריע לתפקודה התקין).
- על-מנת לבדוק מי עומד מאחורי החברה מומלץ להיכנס לאתר רשם החברות ולהוציא נסח חברה (בעלות של 11 שקלים). שם תוכלו לראות מיהם הדירקטורים ובעלי המניות וכן פרטים נוספים שישפכו אור חדש על ידיעותיכם.
- D&B, BDI וחברות נוספות מספקות מידע כלכלי והוני על חברות ובנוסף ניתן למצוא מאגרים הפתוחים לרשות הציבור בחינם: באתר כונס הנכסים הרשמי על החברה ובעליה, בבנק ישראל לגבי פשיטות רגל, פירוק והגבלות חשבון.
במהלך ההתקשרות הראשונית יחפצו נציגי החברה להחתים את הדיירים ו/או את נציגות הדיירים על מסמך הבנות מסוג non shop"" המגביל את יכולתם להתקשר עם יזמים נוספים לזמן מוגבל וזאת לתקופת ההתקשרות עמם.
מחד-גיסא, ניתן להבין את רצון וזכות החברה להיכנס למו"מ בלא תחרות וביחוד כאשר החברה נאלצת להוציא כספים לצורך תכנון והדמיות אך יש להגביל זאת למינימום זמן האפשרי. דיירים רבים המגיעים למשרדי לייעוץ בתחום, מעוניינים להשתחרר מכבלי מסמך ההבנות עליו חתמו ללא מחשבה מוקדמת ואשר "נועל" אותם לתקופות ארוכות - לעיתים למספר שנים.
רבים מהיזמים כיום, אינם מחתימים על מסמך ה-"non shop", דבר המשדר לדיירים אמינות ותורם לחסכון בביורוקרטיה מול הדיירים. בכל מקרה חשוב ונחוץ להתקשר עם עו"ד לבחינת מסמכים המוגשים לנו לחתימה וזאת בטרם גיבוש ההסכם הסופי בין הצדדים.
נדבך נוסף אותו יש לקחת בחשבון והוא ההבחנה בין יזמים לקבלנים - היזם אינו הקבלן המבצע שיחזק את הבניין בפועל ויבנה את התוספות לדירות הקיימות, ועל כן יש לבדוק היטב מי יהיה קבלן הביצוע לפרויקט ומהי הסמכתו (אמור להיכתב בחוזה בין הצדדים) וניסיונו .
לרוב, חברה יזמית יציבה תיתן אפשרות לדיירים לבחור קבלן מבצע מבין מס' קבלנים שעובדים עם החברה היזמית או לפחות זכות סירוב לגבי אחד מהם. יש להבין כי גם חברות שנקראות חברות קבלניות במקרים רבים אינם מחזיקות צוותי עובדים בתחום הבנייה אלא שוכרות שירותי קבלן משנה להקמת הפרויקט.
לסיכום, אינטואיציה אינה ערובה להצלחתכם בבחירת היזם המתאים, בצעו את הבדיקות המקדמיות בטרם תבחרו לצעוד יחדיו. הליך הבדיקה גדול עליכם?! - תוכלו להיעזר בעו"ד מטעמכם לביצוע חלק מהבדיקות אודות היזם מולו הנכם עומדים.
