מדהים לגלות כי מאז אישור הרפורמה במושבים בבג"ץ בשנת 2011 ועד היום לא מבוצעת הרפורמה הלכה למעשה אלא ב-4 מושבים בהם מתנהל "פיילוט" ליישום הרפורמה. מושבי הפיילוט הם קדרון, אמץ, ניר בנים וכפר מימון. במקביל מתארך לו הליך הקליטה וההכשרה לאנשי מקצוע שינהלו שומות מקרקעין לתשלום "דמי רכישה" ו"דמי כניסה", סוגים חדשים של תשלומים שטרם נדרשו וטרם נגבו בפועל, בעיקר בשל האילוץ המביך של היעדר כוח אדם ממשלתי להנפקת דרישות התשלום ולניהול העררים...
אציין כי האילוץ הזה לא מובן לחלוטין. אנו מצויים בתקופה של עודפים מובהקים בכוח אדם מיומן בתחומי עריכת הדין ושמאות המקרקעין!. הרפורמה במושבים היא מהלך ממשלתי משמעותי ביותר ויישומה המהיר הוא אינטרס ממלכתי עליון. לא ברור מהיכן הקושי לגייס כמה עשרות ואף מאות עורכי דין מתחום הנדל"ן או שמאי מקרקעין מוסמכים. למען האמת בכלל לא הובא לידיעתי מבצע גיוס שכזה בתקופה שחלפה.
אני מזכיר לקוראיו הנאמנים של האתר מאמר קודם שלי בנושא, בו בישרתי כי מי שרכשו נחלה על-פי חוזה שנחתם לאחר 1.1.1993 ישלמו דמי רכישה נמוכים מאוד בשיעור 20% + מע"מ. למוכרים נחלות בתקופה הנוכחית, תקופת ביניים מאז 2011 ועד "התחלת היישום" של הרפורמה יש לכאורה יתרון: הם משלמים כרגע על-פי החלטות עבר. היה והרפורמה תאפשר הפחתת תשלומים, הם יוכלו לכאורה לדרוש מרשות המקרקעין זכות להתחשבנות מחדש של התשלומים תוך חצי שנה מ"התחלת היישום" בכל הארץ של הרפורמה, כלומר לשלם דמי רכישה במקום דמי הסכמה. שימו לב שהתאריכים והזכויות של החוכרים מאוד נזילים. ההחלטות אף פעם לא מציינות ולא מגדירות את אותו רגע מכונן של "התחלת היישום".
ליתרון הבחירה הזה יש גם מספר חסרונות: הפחות משמעותי מבין החסרונות הינו העלות העודפת של עורכי הדין ושמאי המקרקעין מול הרשות, שתהא כפולה במקרה של התחשבנות מחדש, דהיינו שני הליכי גביה נפרדים ושונים זה מזה בגין עסקה אחת.
וישנה גם בעיה נושנה:
התנאי לתשלום אותם דמי רכישה, תשלום שבחלק מהמקרים יהא, כאמור, במחיר מציאה של20% + מע"מ בלבד תמורת זכויות מפליגות (ראו פירוט הזכויות במאמרי הקודם כאן באתר) במקום דמי הסכמה (בסכום פחות או יותר דומה וללא כל זכויות), הינו עמידה בתנאי סף כמו רישום חלקת מגורים בטאבו (נבחנת בפיילוטים חלופה להזמנת תרשים לצרכי רישום בטאבו בהסכמה חתומה של שכנים והאגודה) והסדרת שימושים לא חקלאיים לרבות תשלומי דמי היתר ודמי שימושלתקופה של מספר שנים אחורה. ברוב המקרים תשלום דמי רכישה על-פי הרפורמה משתלם יותר למוכר ולקונה אם מתבוננים על שניהם כאל נישום אחד, בהשוואה לתשלום דמי הסכמה בלבד על-ידי המוכר.
תשלום דמי הסכמה, היום, על-ידי המוכר, אזי בבוא הקונה דהיום למכור בעתיד את הנחלה לצד שלישי, יידרש מחדש לשלם דמי הסכמה או דמי רכישה, תשלום ממנו יהיה פטור לחלוטין היה וימיר היום את דמי ההסכמה של המוכר לדמי רכישה. גם בתקופה בה ייהנה מהנחלה עד למכירתה בשנית, תהא הנאתו משודרגת עם אפשרויות לפיצול ולבניה למגורים ללא הגבלה מבחינת רשות המקרקעין.
מצד שני, כדי לנצל את ההטבה הזו לקונה דהיום משתלם לו לכאורה לשלם למוכר דהיום לפחות חלק מהעלות של הסבת דמי הסכמה לדמי רכישה, הסבה שבאה בסופו של יום לשדרג משמעותית את הנחלה שממילא רכש זה עתה. לצערי אני לא כל כך רואה בשטח תיאום כזה בין קונים למוכרים.
בהכירי את הנפשות הפועלות, אני גם לא רואה את היכולת הכספית לכך, לאחר שנמתחו כל החבלים כדי לעמוד בתשלום מחיר הנחלה עצמה. יש לקחת בחשבון גם גילום מס במקרה של תשלום חלקי או מלא על-ידי הקונה. אני מציע, אם כן, לשקול תוספת תשלום על-ידי הקונה מעל הסכום שכבר שילם עבור הנחלה, ובלבד שישודרגו הזכויות ע"י תשלום דמי רכישה לכדי היוון החכירה בחלקת המגורים.
את מומחי המס תעסיק שאלה נוספת: מעמד התשלום הנוסף מבחינת מס שבח מחד ומעמד קיזוז דמי ההסכמה של המוכר מאידך. אני לא מכיר הרבה מקרים שתשלום לרשויות של נישום א' יניב תועלת כלכלית וזכויות משפטיות כה משמעותיות דווקא לנישום ב' או לפחות יקזז חלק ניכר מהשומה של נישום ב'.
נתמקד בבעיות הצפויות של חלופת ההתחשבנות מחדש: - הנהנה היחידי מהסבת דמי הסכמה לדמי רכישה בתשלום נוסף הינו הקונה. נדרשת לכאורה הסדרה לכך בחוזה -מצד אחד קיימת אפשרות לשדרוג מלא של הקונה לחכירה מהוונת של חלקת המגורים תמורת תשלום חלקי לאחר קיזוז דמי הסכמה ששילם המוכר ו/או לפי תעריף מוזל 20% בחלק מהמקרים. מצד שני למוכר צפויים סיכונים לא צפויים.
- רוכש הנחלה יכול לבצע שינויים במבנים ששימשו את הפעילות הלא חקלאית, להרסם או להשביחם לשנותם או להגדילם ולסבך כך את הסדרת השימוש הלא חקלאי בדיעבד. נוצר ניגוד עניינים שבו המוכר מעוניין להעלים, להקטין למראית עין או להסוות את השימוש ואת המבנים לאותו שימוש לא חקלאי, בעוד הקונה לעיתים אדיש לכך כי ממילא לא הוא שיחויב בתשלום דמי השימוש לתקופה של שנים אחורה. קונים רבים של נחלות בסך-הכל מבקשים מגורי יוקרה צמודי קרקע עם חצר ענקית ולא צריכים, לא מעוניינים או לא מסוגלים להשכיר מבנים כגון משרדים ומחסנים ובוודאי לא לנהל עסק משל עצמם.
- קיימת בעיה לגבי אופי ועלות ההסדרה של השימושים הלא חקלאיים כמו גם רמת התיעוד והפיקוח. האם בכלל המבנים והשימושים הלא חקלאיים תועדו ונמדדו לפני או אחרי מכירת הנחלה וכו'.
- קיים מצד אחד חלון זמן בעתיד של חצי שנה להיכנס להסדר הרפורמה, חלון זמן להתחשבן לקבלת כספים בחזרה או לשדרג את הנחלה בתשלום נוסף זעום. זהו חלון זמן בגין האיחור בהתחלת היישום של הרפורמה. מצד שני קיימים תנאי הסף שקשה יהיה לעמוד בהם בחלון זמן של חצי שנה. יש לקחת בחשבון עיכובים בהסכמת או חתימת שכנים חשדניים ומבוהלים על התצ"ר, מה עוד שהמוכר כבר לא שכן שלהם מזה חודשים או שנים... או עיכוב ו/או התנגדות לחתימה של האגודה על תרשים פרטי לצרכי רישום שעה שהאגודה עצמה בהליכי הכנה או החלטה על הזמנת תצ"ר מטעמה היא. האגודה במושב היא בכלל גוף פוליטי עם כל האינטריגות הידועות. להזכירכם: לאחר מכירת הנחלה ככל והמוכר יתעניין בהסדרה בדיעבד הוא כבר יעשה זאת במעמדו החדש כמי שאינו חבר מושב מזה חודשים ושנים.
המלצות: עכשיו, עוד לפני שהתחיל לפעול שעון החול של חצי השנה הקצרה ל"התחשבנות מחדש", זה הזמן להתחיל בדחיפות להתכונן ולהכשיר שעה אחת קודם את "תנאי הסף" לאותה התחשבנות. להזמין מודד, להחתים שכנים ואגודה, לתת את הדעת ולטפל בעניין השימושים הלא חקלאיים ככל והנושא חמק בעת תשלום דמי הסכמה בגין עסקת המכר בנחלה. במידת הצורך ניתן להזמין אצל שמאי מקרקעין אומדן תשלום של דמי שימוש בהשוואה ליתרון הכלכלי של החזר כספים או קיזוז דמי הסכמה מדמי רכישה בעת חלון הזמן. במקרים רבים יתברר יתרון כלכלי מובהק גם לאחר תשלום דמי השימוש הלא חקלאי למספר שנים לאחור.
שאלה שאני חושב עליה בקול רם: מה יקרה כאשר לצורך תשלומים לרשות המקרקעין בעת העברת זכויות בנחלה, בתנאי חוזה תלת שנתי, כלל לא עלה נושא השימושים הלא חקלאיים, אך הנושא יצוץ לו בעת בקשה להתחשבנות מחדש. כיום גובה רשות המקרקעין דמי הסכמה מופרזים. שמאיה מקבלים הנחיה לא לקחת בחשבון כעלות המכר את מרכיב השווי שתורמים המבנים לשימושים לא חקלאיים, למשל דירות, משרדים ומחסנים מפוארים בפועל. הרשות מייחסת את כל מחיר הנחלה לקרקע, לנטיעות ולמבנים בהיתר בנייה. בהקשר זה נשכח לעיתים נושא דמי השימוש הלא חקלאי. דמי שימוש מחייבים תחשיב מסובך של מרכיב דמי השכירות המיוחס לקרקע בלבד, והגביה כרוכה בהתמודדות עם עררים מורכבים וסכומי הגביה, בסופו של יום, נמוכים יחסית.
לאחר התחשבנות מחדש ותשלום דמי רכישה יחול שינוי מהותי במעמד החוכר ואולי גם במעמד השימושים הלא חקלאיים. אותם שימושים לא חקלאיים יחדלו להיות שימוש ללא היתר בשטח התפוס על-ידי ברי רשות אלא יקבלו מעמד של שימוש,ללא היתר אמנם, אך שימוש ארוך שנים במעמד חכירה לדורות.
מה אם לא שלחו פקח בעת מכירת הנחלה בתקופת הביניים בשל עומס או בשל כל סיבה אחרת, אבל כן ישלחו פקח או מודד לעניין ההתחשבנות מחדש שמשנה ומשדרגת לחלוטין את מעמדו של המושבניק?
כלום לא סביר כי במסגרת "ההתארגנות" של רשות המקרקעין לרפורמה, יוקם מערך חדש של פקחים ומודדים שיתעדו את כל השימושים הלא חקלאיים? להזכירכם, במקרים רבים כאשר התנאי העיקרי הוא תאריך בלבד של החוזה, דמי הרכישה יוצעו במחיר מציאה של 20% + מע"מ בלבד. כשמאי מקרקעין במקצועי,אני מעריך כי במחיר מציאה כזה צפויה התנפלות.
ציבור אותם בעלי הנחלות שלא היה זריז דיו לפני כעשרים שנה, ראה בזמנו בעיניים כלות איך הזדמנות לרווחי עתק חומקת לו בין האצבעות במציאות הפוליטית הישראלית הדחוסה. החלטה 531 של
אריאל שרון ז"ל כשר החקלאות ויו"ר מועצת המקרקעין, איפשרה למספר שנים למושבניקים לקבל לכיסם עד כ-40% משווי קרקע חקלאית שהופשרה לבניה למגורים (לאחר תשלום 51% + מע"מ לרשות מקרקעי ישראל) התהפכה בתהליך ארוך ומתיש לפיצויים חקלאיים בלבד, עשרות אלפי ש"ח בודדים לדונם מופשר לבניה, בעקבות בג"ץ הקשת המזרחית. מושב שמיהר לחתום על הקמת שכונת מגורים בתחומו לפני הבג"ץ -חבריו התעשרו. כל השאר הפסידו הזדמנות.
קשה לי להאמין שברשות המקרקעין לא מודעים להתנפלות הצפויה, ולא מכינים תיעוד של שימושים לא חקלאיים, תיעוד שיאפשר הנפקת דרישות תשלום וגביה מהירה ויעילה.
התיעוד צפוי לנוכח התחלת הרפורמה ולא קשור כהוא זה להליכי הגביה העצלים הנהוגים כיום בעת מכירת נחלה. מוכרי נחלות כיום, בתקופת הביניים, עשויים להירדם תחילה בהליכי הגביה העצלים כיום ולהתעורר להליכי גביה יעילים ונמרצים ללא הכר למימוש הרפורמה.
מכירה וקניה של נחלה בימים אלו הנן החלטות מסובכות בתנאי אי-וודאות קשים. לטעמי, מתחייב שיתוף פעולה מאוד משתלם (מאות אלפי שקלים כרגיל כיתרון כלכלי לכל צד) בין הקונה למוכר, תוך התייעצות הן עם עורך דין והן עם שמאי מקרקעין, לקראת חלון ההזדמנויות הנדיר והמסוכן שתואר כאן.
